Полная стоимость замещения - стоимость строительства, в текущих ценах, здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
Полная стоимость воспроизводства - Стоимость строительства, в текущих ценах, точной копии здания, с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, "несоответствия" и устаревание), что и у объекта оценки. Другими словами, один метод предусматриваетЗамену з дания подходящим субститутом, тогда как другой -Воспроизводство точной копии.
Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого. Кроме того, трудно измерить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современный дизайн. Подобная оценка должна быть основана на анализе поведения рынка.
С теоретической же точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, которому более трех лет, со всеми его функциональными недостатками. Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет будет отдан зданию с такой же или большей полезностью, однако создаваемому по современным стандартам, вкусам и дизайну. Вместе с тем при оценке собственности затратным подходом обычно определяется стоимость воспроизводства.
В практике оценки стоимости строительства чаще всего пользуются одним из четырех взаимосвязанных методов:
количественным методом,
методом определения по затратам на сооружение укрупненных конструктивных элементов и видов работ,
методом сравнительных единиц,
методом сравнения аналогичных объектов.
В основу количественного метода определения стоимости строительства входит тщательная инвентаризация:
всех видов работ по объекту в целом:
затрат труда;
материалов;
затрат на использование средств механизации работ.
Все это относится к категории прямых затрат, к ним в процентном отношении суммируются накладные расходы, плановая прибыль подрядчика, и другие расходы, в том числе на проектирование, монтаж оборудования, необходимого для производства, транспортные издержки и т.п. В результате получается сводная объектная смета стоимости всего производственного процесса в действующих на данный момент ценах.
У метода определения стоимости строительных работ на новых объектах по затратам на сооружение укрупненных конструктивных элементов и видам работ , та же схема составления локальных смет, которые сводят в общую смету, но конечный результат определяется по укрупненным сметным нормативам, определяющим в процентном отношении стоимость укрупненных элементов в общей стоимости объекта.
Пользуясь методом сравнительных единиц , оценщик подыскивает аналогичное со строящимся сооружение, любыми путями определяет его стоимость (сметная стоимость, балансовая стоимость, рыночная стоимость и т.п.), определяет сколько стоит сравнительная единица аналогичного сооружения. За сравнительную единицу принимают обычно полезную площадь объекта или его объем. Полученную стоимость сравнительной единицы, при необходимости, корректирует с учетом имеющихся различий у сравниваемых объектов. Полную стоимость строящегося объекта получают, умножая скорректированную стоимость единицы сравнения на сумму единиц сравнения вновь строящегося объекта (площадь, объем).
При использовании метода объектов-аналогов определение стоимости строительных работ строится на данных сравнительного анализа цен продаваемых объектов, аналогичных объекту оценки. При необходимости, вводятся соответствующие корректировки, учитывающие отличия между объектами, в результате получается стоимость оцениваемого объекта. Этот метод рекомендуется дляопределения стоимости , если существует активный рынок данного вида сооружений. Несмотря на определенные сложности, данный метод широко используется в практике оценки бизнеса за рубежом.
Затратный подход начинают с определения полной стоимости замещения или воспроизводства.
ПСЗ - стоимобть строительства (в текущих ценах) здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
ПСВ - стоимость строительства (в текущих ценах) точной копии здания с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки.
Для определения стоимости строительства нового объекта используют несколько методов:
1.количественное обследование – На основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом.
2. метод разбивки по компонентам - на основе суммы стоимостей создания его основных строительных компонентов - фундамента, стен, перекрытий и т.п.
3.составление полноценной сметы - состоит из сметных затрат на строительные и монтажные работы, сметных затрат на оборудование, приспособления, инструменты, производственный инвентарь и мебель.
Износ – потеря стоимости вследствие ухудшения физического состояния объекта и его морального устаревания, а также вследствие воздействия внешних факторов.
Оценочный износ отражает реакцию рынка на те, или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки.
Суть износа в бухгалтерском учете сводится к тому, чтобы распределить однажды понесенные расходы по серии отчетных периодов.
Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью объекта (восстановительная или замещение) и реальной рыночной стоимостью на дату оценки.
В зависимости от причин вызывающих потерю стоимости износ подразделяется:
1.Физический – потеря стоимости вследствие физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Выражается в старении, изнашивании, разрушении или конструктивных дефектах элементов строения. При определении устранимого или неустранимого физического износа все элементы подразделяются на долговременные и кратковременные.
Долговременные элементы – основание, фундамент, несущая конструкция, перекрытия и т.д.
2.Функциональный (моральный) – потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением созданным для таких же целей. Может быть устранимым и неустранимым. Устранимым считается износ при котором стоимость ремонта или замена устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или существенно не превышает величину прибавляемой полезности или стоимости.
3.Внешний – характеризуется факторами извне, финансовыми или законодательными условиями, общеэкономической ситуацией в стране или регионе.
19.Метод сравнения продаж, как метод оценки износа: содержание, формула накопления износа.
Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.
Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. При использовании этого метода рекомендуется такая последовательность процедур:
* Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительной стоимости зданий.
* Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта.
* Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов.
* Расчет текущей восстановительной стоимости зданий каждого сопоставимого объекта по методике, описанной в данной главе.
* Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий вычитанием их цен с учетом износа из текущей восстановительной стоимости тех же зданий.
* Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.
Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды.
Однако в российских условиях это достоинство метода превращается в его недостаток . При отсутствии активного рынка недвижимости и конфиденциальности сделок метод лишается информационной базы. Другой его недостаток состоит в обезличенности выявленного износа, т. е. в отсутствии дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает использование этого показателя в управлении недвижимостью. И наконец, метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.
Метод основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:
И = (ЭВ/ЭЖ)*ВС,
где ЭВ - эффективный возраст;
ЭЖ - срок экономической жизни;
ВС - восстановительная стоимость.
20.Метод эффективного износа, как метод оценки износа: содержание, формула накопления износа.
Совокупный накопленный износ является функцией времени объекта.
При расчете эффективного износа используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни
Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за мещения) здания.
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = (ЭВ: ФЖ) 100% = [ЭВ:(ЭВ + ОСФЖ)] 100
где И – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
И = (ХВ: ФЖ) 100%, (6.5)
где И – износ, %;
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 6.4.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
О = СВ (И: 100) , (6.6)
где И – износ, %;
СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).
21.Метод разбиения, как метод оценки износа: последовательность оценки всех видов износа.
Заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы.
Физический износ проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.
При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:
1)долговременные:
стены, перекрытия, фундаменты;
2) быстроизнашиваемые
– элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.
Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение методом
умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство. Функциональный износ может возникнуть, если объект не будет соответствовать современным функциональным требованиям или из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна.
Метод разбиения – оценка стоимости осуществляется по схеме:
*Оценочная стоимость восстановления объекта *Накопленный износ (физический износ, функциональный, внешний)
*Стоимость улучшения с учетом износа
*Стоимость земли
*Предпринимательская прибыль
*Общая стоимость объекта недвижимости
Стоимость воспроизводства улучшений определяется в 2 этапа. На первом этапе определяется сумма затрат на создание улучшений (стоимость строительства). На втором – величина накопленного износа.
3.1. Определение стоимости строительства.
Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый по средствам Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).
Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:
1) Выбор объекта-аналога.
По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:
Назначение здания;
Общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;
Характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;
Расчетный объем.
2) Определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С 69 таб) непосредственно по таблице УПВС.
3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.
Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:
где k i - поправочные коэффициенты на следующие факторы:
Месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);
Отличия по типам основных несущих конструкций;
Расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).
4)Определение полной восстановительной стоимостью объекта недвижимости в ценах 1969 г.
ПВС 69 = С 69 ´V,
где V - расчетный объем здания (или общая площадь);
С 69 - стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.
5)Определение полной восстановительной стоимостью здания на дату оценки.
| ПВС текщая = ПВС 69 х И 84 / 69 х И текщий / 84 х (1 + С ндс) х Н ПР |
гдеПВС текщая - полная восстановительная стоимость на дату оценки;
ПВС 69 - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;
С ндс - ставка налога на добавленную стоимость (если НДС не учтен вИ текущий / 84 )
Н ПР - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес.
Расчет восстановительной стоимости улучшений земельного участка выполнен в следующей таблице.
| № п/п | Элементы анализа | Улучшения земельного участка |
| Характеристика конструктивных элементов здания* | фундамент; бутобетонный стены: кирпич перекрытия: ж/б крыша: оцинкованное железо полы: дощатые, плиточные, рулонные материалы, мозаичные проемы: двойные створные, филенчатые внутренняя отделка: штукатурка и масляная окраска, мозаика и др. | |
| Обоснование ПВС 1м 3 69 | УПВС № 34 табл. 11 | |
| Значение ПВС 1м 3 69 (С 69 таб) объекта-аналога (руб) | 35,6 | |
| Корректировка ПВС 1м 3 69 (С 69 таб) при отличии объекта-аналога от объекта экспертизы (руб.) | ||
| 4.1 | на строительный объем | |
| 4.2 | на этажность | |
| Значение ПВС 1м 3 69 (С 69) с учетом поправок (руб) (3+4.1+4.2) | 35,6 | |
| Объем здания (м 3)** | ||
| И 84 / 69 *** | 1,2 | |
| И текущий / 84 **** | 13,348 | |
| Коэффициент учитывающий С ндс | 1,2 | |
| Норма прибыли инвестора Н ПР | 1,2 | |
| ПВС текщая (руб) (5Х6Х7Х8Х9Х10) |
*Основание: акты осмотра
**Основание: акты осмотра, технический паспорта БТИ.
***Основание: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 № 94
****Основание: Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», выпускаемый информационно-консультационной фирмой «Ко-Инвест ©» совместно с Межрегиональным научно-методическим центром по ценообразованию в строительстве Центрального Научно-исследовательского Института Экономики и Строительства Министерства Строительства Российской Федерации.
3.2. Определение величины накопленного износа.
Определение величины накопленного износа также производится в несколько этапов, к которым относятся:
определение величины устранимого физического износа;
определение величины неустранимого физического износа;
определение устранимого функционального износа;
определение неустранимого функционального износа;
определение величины внешнего износа.
3.2.1. Определение величины устранимого физического износа.
Величина устранимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.
Поэтому устранимый износ недвижимых активов, оценивается с использованием “Правил оценки физического износа...” ВСН 53-86 (Р) Госгражданстроя (Издание официальное). Согласно п.1.2 «Общих положений» ВСН 53-86 (Р): “Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости”.
Согласно данным правилам, износ зданияравен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания.
Расчет устранимого физического износа улучшений земельного участка выполнен в следующей таблице.
| Наименование конструкции | Признаки износа** | |||
| 1. Фундамент | 0,05 | искривление горизонтальных линий цоколя без признаков осадочных деформаций | затирка трещин, устранение повреждений отделочного слоя цоколя | |
| 2. Стены и перегородки | 0,15 | отдельные трещины и отпадение штукатурки | ремонт штукатурки, заделка трещин | |
| - Перекрытия | 0,14 | отдельные трещины в растянутой зоне | восстановление путем инъекции цементного раствора в трещины, нанесение цементной штукатурки | |
| - Кровля | 0,05 | отдельные протечки, ослабление крепления отдельных листов | постановка заплат и заделка в местах повреждений | |
| 5. Полы | 0,06 | мелкие повреждения и незначительная усушка истертость в ходовых местах | циклевка отдельный участков, замена поврежденных полотен | |
| 6. Проемы | 0.05 | оконные переплеты рассохлись, расшатаны в углах мелкие трещины, щели в притворах, замазка местами отстала | ремонт переплетов, укрепление соединений | |
| 7. Лестницы | 0,02 | редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил | затирка трещин и ремонт перил | |
| Наименование конструкции | Удельный вес конструкции в общей восстановительной стоимости* | Признаки износа** | Примерный состав работ по устранению | Устранимый физический износ согласно ВСН 53-86 (Р) (% от восстановительной стоимости) | ||||||
| 8.Отделочные работы | 0,05 | местные единичные повреждения, волосяные трещины | - | |||||||
| 0,09 | ослабление мест присоединения приборов | уплотнение соединений, ремонт труб местами | ||||||||
| 10.Кондиционирование воздуха | 0.03 | засорение воздухопроводов | прочистка и ремонт воздухопроводов | |||||||
| 11.Электроосвещение здания | 0,06 | не выявлены | - | |||||||
| 0,09 | ослабление закрепления отдельных приборов | крепление приборов | ||||||||
| 14. Технические и слаботочные устройства | 0,03 | не выявлены | - | |||||||
| 16. Прочие работы | 0,13 | не выявлены | ||||||||
| Итого устранимый износ (%) | ||||||||||
| Итого устранимый износ (руб) | ||||||||||
3.2.2. Определение величины неустранимого физического износа
Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно.
Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.
Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.
Расчет неустранимого физического износа улучшений земельного участка выполнен в следующей таблице.
| Наименование конструкции | Восстановительная стоимость конструкции (руб.) | Устранимый физический износ конструкции (руб.) | Фактический срок эксплуатации, (лет) | Физический срок эксплуатации, (лет) | Неустранимый физический износ конструкции (руб.) (2-3)х4/5 |
| 1. Фундамент | 3 015 874 | 904 762 | 458111,1 | ||
| 2. Стены и перегородки | 1 357 143 | ||||
| 3. Перекрытия | |||||
| 4. Кровля | 922857,1 | ||||
| 5.Полы | |||||
| 6. Проемы | 126666,6 | ||||
| 7. Лестницы | 458412,5 | ||||
| 8. Отделочные работы | 271428,5 | ||||
| 9. Санитарно-технические устройства | 553714,3 | ||||
| 10. Кондиционирование воздуха | 112642,9 | ||||
| 11. Электроосвещение здания | |||||
| 12. Электротехнические устройства | |||||
| 13. Механические устройства сцены | |||||
| 14. Звукотехничесие и слаботочные устройства | |||||
| 15. Кинопроекционные устройства | 401713,9 | ||||
| 16. Прочие работы | |||||
| Итого неустранимый физический износ |
3.2.3. Определение величины устранимого функционального износа.
К устранимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.
Устранимый функциональный износ вызывается:
Недостатками, требующими добавления элементов;
Недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
Недостатками, требующими устранения избыточных элементов.
3.2.4. Определение величины неустранимого функционального износа.
На дату проведения оценки не было выявлено какого-либо функционального несоответствия улучшений земельного участка требованиям, предъявляемым потенциальными пользователями. Поэтому величина функционального износа равна нулю.
3.2.5. Определение величины экономического износа.
На дату оценки не выявлено негативное влияние внешних по отношению к объекту факторов. Поэтому величина внешнего износа равна нулю.
СУЩНОСТЬ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ
Подход к оценке имущества предприятия с точки зрения затрат - это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки.
Текущая стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (восстановительной стоимостью или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет износа. При этом в текущую стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая предпринимательской прибылью.
Восстановительная стоимость - это стоимость воспроизводства точной копии объекта собственности.
Стоимость замещения - это сметная стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому объекту, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.
Другими словами, стоимость замещения - это затраты на возведение объекта, аналогичного оцениваемому объекту, но не являющегося его копией.
Предпринимательская прибыль - прибыль застройщика (инвестора).
Износ - потеря стоимости имущества предприятия, вызванная физическими разрушениями, функциональным устареванием и различными внешними факторами (экономическими условиями, экологическим состоянием окружающей среды и т.п.).
Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка:
1. оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части,
2. оценивается каждая часть,
3. затем получают стоимость всего имущественного комплекса путем суммирования стоимостей его частей.
ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ
Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым в
следующих случаях:
Оценка государственных объектов;
Расчет стоимости имущества, предназначенного для специального использования (без получения дохода) - школы, больницы, здания почты, культурные сооружения, вокзалы и т.д.;
Переоценка основных фондов;
Бухгалтерский учет основных фондов;
Оценка в целях налогообложения и страхования;
Раздел имущества по суду;
Распродажа имущества на открытых торгах.
ЭТАПЫ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА И ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ИХ ВЫПОЛНЕНИЯ
Затратный подход оценки включает следующие этапы:
1. Анализ структуры имущественного комплекса предприятия;
2. Определение стоимости земельного участка;
3. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения);
4. Определение износа;
5. Расчет восстановительной стоимости каждого компонента имущественного комплекса предприятия за минусом износа;
6. Расчет общей стоимости объекта собственности предприятия.
Этап 1. Оценщик анализирует структуру имущественного комплекса предприятия и выделяет его составные части (компоненты), оценка стоимости которых производится различными методами.
Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, выделяются следующие компоненты: земля, здания, сооружения, коммуникации.
Если оценивается станочный (машинный) парк предприятия, выделяют группы машин и оборудования по ряду признаков (технологическому назначению, конструктивным особенностям, уникальности изготовления, возрасту, сроку службы и другое.
В зависимости от характера оцениваемого имущества применяют различные методы затратного подхода.
Этап 2. Здесь решается задача определения стоимости земельного участка и работ по его благоустройству. Если земельный участок арендован, его стоимость не оценивается. Работа по определению стоимости начинается с выбора метода оценки. Используются следующие методы:
Метод прямого сравнения продаж;
Метод соотношения;
Метод предполагаемого использования;
Метод остаточной стоимости земли.
Прямое сравнение продаж - это надежный и наиболее часто используемый при оценке стоимости земельных участков метод. В процессе его применения исходной информацией служат цены недавних продаж участков, имеющих схожие характеристики.
Процедура применения метода включает следующие шаги.
1. Сбор исходной информации. Основными источниками являются:
Записи государственной регистрации;
Собственный банк данных оценщика;
Материалы периодической печати и специализированные издания по рынкам недвижимости.
При выборе сравнимых сделок следует знать, что объекты разли
чаются по:
Местоположению;
Характеристике объекта;
Дате продажи;
Условиям продажи.
2. Внесение поправок к ценам сделок. Поправки можно вносить в процентном или абсолютном выражении. Считается общепринятым следующий порядок внесения поправок:
Разница во времени;
Месторасположение;
Характеристики недвижимого имущества.
Однако использование этого метода возможно только в условиях активного рынка. Если прямое сравнение продаж невозможно, из-за того, что совершаемые сделки единичны, для оценки земельного участка используется метод соотношения, который включает:
Оценку общей стоимости имущества предприятия с использованием доходного подхода;
Оценку стоимости земельного участка на основе соотношения между землей и улучшениями в стоимости недвижимого имущества.
Метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития. Он чаще всего используется в отношении неосвоенных или используемых не по назначению участков земли.
Примером может служить земельный участок с ветхими зданиями, функционально используемыми не по назначению. Несмотря на текущее использование земельного участка, имеются основания предполагать, что через некоторое время их можно будет снести и построить новые здания и сооружения - технически более совершенные, соответствующие функциональному назначению, приносящие доход собственнику. Чем ближе момент нового строительства, тем более обосновано применение метода предполагаемого использования к оценке земельного участка.
При оценке земельного участка этим методом оценщиком используется доходный подход. Для реализации этого метода оценщику необходимо:
Определить наиболее вероятный план застройки;
Сделать прогноз цен и сроков реализации;
Составить сметы строительных затрат;
Осуществить оценку земельного участка, используя метод дисконтирования денежных потоков.
Метод остаточной стоимости . Стоимость молодого участка земли определяется объемом дохода, который он способен приносить при наилучшем использовании. Согласно экономической теории, земельный доход считается остаточным по своей природе: в первую очередь оплачивается труд, затем привлечение капитала (проценты по кредитам), управление (предпринимательский доход), и только оставшиеся средства представляют собой доход, приходящийся на земельный участок. Когда известен доход от земельного участка, его стоимость можно определить методом прямой капитализации.
