Valoración de mercado- se trata de una evaluación del valor de mercado de la propiedad, así como de otros objetos de derechos civiles, respecto de los cuales la legislación de la Federación de Rusia establece la posibilidad de su participación en la circulación civil.
Precio de mercado- este es el precio más probable al que un determinado objeto de valoración puede enajenarse en el mercado abierto en un entorno competitivo, cuando las partes de la transacción actúan razonablemente, teniendo toda la información necesaria, y el precio de la transacción no se ve afectado por ningún evento extraordinario. circunstancias.
Evaluación del valor de mercado
Precio de mercado bienes inmuebles y su cálculo es el tipo más común de valoración de mercado. La evaluación del valor de mercado incluye la determinación del valor de un objeto o derechos individuales en relación con el objeto que se valora, por ejemplo, derechos de arrendamiento, derechos de uso, etc. A menudo, el valor de mercado de una propiedad es obvio para sus propietarios o compradores potenciales. Sin embargo, después de evaluar el valor de mercado, su precio puede ajustarse significativamente. Para determinar este valor real se tasa el inmueble.
En la práctica de la valoración, la valoración de bienes inmuebles suele entenderse como :
La evaluación de bienes inmuebles se lleva a cabo en relación con objetos tales como edificios industriales, sociales o culturales, complejos industriales; edificios residenciales, apartamentos, habitaciones y otros locales residenciales; oficinas, almacenes y locales de producción; terrenos, plantaciones perennes: jardines, parques, jardines públicos, terrenos desarrollados en asociaciones de jardines y casas de campo; estructuras: carreteras, puentes, vías de acceso, tanques, vallas, etc.; objetos de construcción inacabada, incluidos objetos con construcción suspendida, objetos suspendidos y objetos con construcción descontinuada.
Nuestra empresa determina el valor de mercado de los objetos inmobiliarios para realizar una contribución al capital autorizado de las empresas, registrar una prenda (hipoteca), cambiar el valor contable de los activos fijos en la contabilidad, celebrar contratos de seguros y para cualquier otro propósito que requiera el establecimiento de la valor del objeto por un tasador independiente.
Existen tres métodos principales para evaluar el valor de mercado de un inmueble: el método de comparación, el método de costos y el método de capitalización de ingresos.
Métodos de valoración de mercado
El principal método de valoración de mercado es el método de ventas comparativas. Este método es aplicable cuando existe mercado de terrenos e inmuebles, hay ventas reales, cuando es el mercado el que forma los precios, y la tarea de los tasadores es analizar este mercado, comparar ventas similares y así obtener el valor de mercado de el inmueble que se está valorando. El método se basa en comparar un objeto puesto a la venta con análogos del mercado.
El método de estimación del valor de mercado basado en costos prácticamente no es aplicable a la tierra. Sólo podrá utilizarse en casos excepcionales en los que la valoración del terreno sea indisociable de las mejoras realizadas en él. La tierra se considera permanente y no consumible, y el método del costo se utiliza para valorar los objetos creados por el hombre. Cuando se evalúa mediante este método, el valor del terreno se suma al costo de las mejoras (edificios, estructuras) y el terreno se evalúa por separado mediante otros métodos.
Valoración de mercado También es necesario en el marco de la política fiscal regional. En todo el mundo, la base del sistema tributario local es el impuesto a la propiedad; a través de este impuesto se forma parte del presupuesto local. Por supuesto, con el desarrollo del mercado mismo, con la aparición de valores reales, es posible una transición a un sistema fiscal que estimule el desarrollo del mercado inmobiliario y al mismo tiempo asegure la reposición de los presupuestos locales. Esto explica el interés incondicional por la valoración de mercado mostrado por las administraciones locales.
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Establecer el coste de bienes, obras o servicios para que las autoridades fiscales no tengan quejas sobre su validez es una tarea nada trivial. Especialmente si hablamos de productos que no tienen análogos en el mercado.
El principio general para determinar el precio de cualquier transacción a efectos fiscales es su conformidad con el nivel de precios de mercado. Y con base en el párrafo 4 del artículo 40 del Código Tributario, dicho precio se reconoce como el precio formado durante la interacción de la oferta y la demanda en el mercado de bienes, obras y servicios idénticos (y en su defecto, homogéneos) en condiciones económicas comparables. condiciones.
Las características del cálculo del precio de mercado, así como los casos en que las autoridades fiscales tienen la oportunidad de intervenir en el proceso de fijación de precios, se establecen claramente en el artículo mencionado. Sin embargo, tampoco son infrecuentes las disputas sobre la aplicación de algunas de sus disposiciones. Y la mayoría de ellos están relacionados específicamente con el procedimiento para determinar el precio de mercado de un producto.
Buscamos productos idénticos.
Por lo tanto, si en el mercado relevante se realizan transacciones con bienes, obras o servicios idénticos (homogéneos), su precio de mercado se determina sobre la base de la información proporcionada en fuentes oficiales (cláusula 11 del artículo 40 del Código Tributario). Puede ser información oficial sobre cotizaciones de acciones en la bolsa más cercana a la ubicación del vendedor o comprador, así como cotizaciones del Ministerio de Finanzas para valores y obligaciones gubernamentales. También es adecuada la información de los organismos estadísticos gubernamentales y los organismos que regulan los precios, así como la información sobre los precios de mercado publicada en publicaciones impresas o en los medios de comunicación. Además, la evaluación del precio de mercado de bienes, obras o servicios puede ser realizada de conformidad con la Ley del 29 de julio de 1998 No. 135-FZ "Sobre actividades de valoración en la Federación de Rusia" por un tasador autorizado.
Como se desprende del párrafo 9 del artículo 40 del Código Tributario, al determinar los precios de mercado, se tiene en cuenta la información sobre transacciones con bienes idénticos o similares en condiciones comparables. Esto significa que condiciones de las transacciones como la cantidad de bienes suministrados, los plazos para el cumplimiento de las obligaciones, las condiciones de pago y otras condiciones deben tenerse en cuenta si pueden influir en la formación de los precios.
La obligación de tener en cuenta las condiciones de las transacciones al implementar el control de precios está confirmada por la práctica del arbitraje. La mayoría de los casos de liquidación fiscal adicional basada en el tamaño de los precios de mercado fueron perdidos por las autoridades fiscales precisamente porque no pudieron proporcionar pruebas convincentes de la existencia de condiciones comparables entre las transacciones realizadas por una empresa que paga impuestos y las transacciones en las que el mercado se aplicó el precio (ver, por ejemplo, la resolución del Distrito Noroeste de FAS de 3 de junio de 2005 en el caso No. A56-43517/04, la resolución del Distrito de Siberia Occidental de FAS de 12 de marzo de 2008 No. F04-1672/2008 (1943-A03-42)).
Pagar por la “singularidad”
Las principales dificultades para comprobar que el precio se ajuste al nivel del mercado surgirán para las empresas que venden bienes, obras o servicios que no tienen análogos. Si no hay transacciones para bienes idénticos en el mercado relevante, o la determinación del precio de mercado es imposible debido a la ausencia o inaccesibilidad de fuentes de información, entonces se utiliza el método del precio de venta posterior para determinarlo.
La esencia del método del precio de venta posterior es determinar el precio de mercado de los activos que se venden en función de que el comprador fije su precio de reventa utilizando la siguiente fórmula:
C1 = C2 – (Z2 + P2),
C 1– precio de mercado del producto;
Ts2– precio de venta (reventa) de la mercancía a compradores posteriores;
Z2– costos incurridos por el comprador del producto durante su posterior venta (reventa) y promoción en el mercado (excluido el precio de compra del producto);
P2– el beneficio habitual del comprador del producto tras su posterior venta (reventa).
Como sugiere el nombre, el método del precio de reventa solo puede utilizarse si existe un hecho de reventa de bienes, obras o servicios. Si este método no se puede aplicar, entonces “como último recurso” la empresa tiene derecho a utilizar un método costoso. Su uso se reduce a determinar el precio de mercado de un producto mediante la siguiente fórmula:
C = Z + P,
C– precio de mercado del producto;
z– costos directos e indirectos del vendedor por la producción (compra) y (o) venta de bienes, así como costos de transporte, almacenamiento y otros costos similares;
PAG– el beneficio habitual del vendedor.
También cabe señalar que ambos métodos tienen un inconveniente importante: no tienen en cuenta el impacto de la inflación en el nivel de precios de mercado. Y en condiciones de aumentos de precios significativos, los valores obtenidos mediante estos métodos deben ajustarse a los cambios en el índice de precios. Sin embargo, el Código Tributario no prevé la posibilidad de tal ajuste. Otro "obstáculo" es el hecho de que la legislación fiscal no tiene definiciones claras de términos como "costos ordinarios" o "beneficio normal para un determinado tipo de actividad".
Parecería que para evitar posibles errores a la hora de calcular de forma independiente determinados indicadores, lo más lógico para una empresa en esta situación sería recurrir a un tasador independiente. Sin embargo, en su reciente carta del 2 de julio de 2008 No. 03-02-07/1-243, los especialistas del Ministerio de Hacienda lo prohibieron, expresando una opinión que se reduce a que evaluar el precio de mercado de un producto, trabajo o servicio que no tiene análogos en el mercado, los tasadores independientes no pueden.
Sin embargo, las mismas aclaraciones reservan al tribunal el derecho de tener en cuenta todos los factores que sean importantes para determinar el resultado de la transacción, sin limitarse a las circunstancias enumeradas en el artículo 40 del Código Tributario. Además, lo interesante es que el arbitraje Los jueces habían llegado anteriormente a conclusiones similares (resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de los Urales de 11 de abril de 2006 No. F09-2564/06-S6 en el caso No. A76-5970/2005).
Por lo tanto, incluso si la empresa tiene que hacer frente a reclamaciones de las autoridades fiscales, no es en absoluto necesario “aceptar el destino” a menos que existan razones realmente convincentes para hacerlo. Siempre existe la oportunidad de defender los intereses con la ayuda de los jueces, quienes a menudo se encuentran del lado del contribuyente cuando se trata de la metodología para determinar el precio de mercado a efectos fiscales.
5.2. Determinación del valor de mercado de la central telefónica automática.
enfoque comparativo utilizando el mercado
método de evaluación
5.2.1. Se entiende por valor de mercado del objeto de valoración el precio más probable al que dicho objeto de valoración puede ser vendido (enajenado) en el mercado abierto en un entorno competitivo, cuando las partes de la transacción actúan razonablemente, contando con toda la información necesaria, y el valor del precio de transacción no se refleja en ninguna circunstancia extraordinaria, es decir, Cuando:
Una de las partes de la transacción no está obligada a vender el objeto de tasación y la otra no está obligada a comprarlo;
Las partes de la transacción conocen bien el objeto de la transacción y actúan en su propio interés;
El objeto de la transacción se presenta al mercado abierto en forma de oferta pública, de la cual se desprende la voluntad del que hace la oferta de celebrar un acuerdo en los términos especificados en la oferta;
El precio de la transacción representa una remuneración razonable por el objeto de evaluación y obligación de completar la transacción en relación con las partes de la transacción por cualquier parte;
El pago por el objeto de valoración se expresa en forma monetaria.
5.2.2. El enfoque comparativo se basa en un análisis de los precios de oferta y demanda de las centrales telefónicas que prevalecen actualmente en el mercado primario o secundario. La valoración se realiza mediante la determinación del precio medio de oferta de centrales telefónicas automáticas similar al objeto de evaluación y su posterior ajuste.
5.2.3. El valor de mercado (costo de compra) de un vehículo depende de varios factores: las propiedades de consumo del vehículo, la presencia de un representante del fabricante en la región, la disponibilidad de una red de servicio técnico para esta marca de vehículo, el nivel de precio de los repuestos. repuestos, trabajos de mantenimiento y reparación del vehículo de esta marca; prestigio de la marca, condiciones del mercado; ubicación geográfica y situación económica general de la región, etc.
5.2.4. El cálculo del coste de un vehículo usado a la fecha de valoración en el marco del enfoque comparativo cuando se utiliza el método de mercado se realiza de acuerdo con un esquema determinado:
5.2.5. Un experto puede obtener la información inicial para determinar el precio de mercado de una central telefónica automática de las siguientes fuentes:
Información de publicaciones periódicas regionales de referencia sobre precios de centrales telefónicas nuevas y usadas;
Datos de organizaciones que venden teléfonos usados;
Sitios temáticos de Internet que muestran información sobre el mercado de la región en la que se determina el precio de la central telefónica automática;
Informes sobre los resultados de un estudio del mercado regional de vehículos usados, elaborados periódicamente por el experto (expertos), en los que se registran los precios solicitados por los vendedores (precio de oferta) para vehículos específicos, y se proporciona una breve descripción de los vehículos vendidos (marca , modelo, fecha de lanzamiento, kilometraje, tipo y características del motor, equipamiento, estado técnico general).
5.2.6. Al evaluar vehículos en una fecha distinta a la del incidente, en algunos casos es necesario tener en cuenta la vida útil a la fecha del incidente, y no el año de fabricación. Por ejemplo: el año de fabricación del vehículo es 2003, el accidente ocurrió en 2006, la evaluación se realiza en 2007. En este caso, es necesario evaluar el vehículo no fabricado en 2003, sino un vehículo de 3 años. , ya que en el momento del accidente tenía 3 años, es decir .e. Versión AMTS 2004.
5.2.7. Un experto evalúa la idoneidad de las ofertas de venta de teléfonos usados para calcular el coste medio de la oferta. La evaluación de idoneidad se lleva a cabo en la siguiente secuencia:
A) el precio medio de oferta está determinado por la fórmula:
[frotar], (5.1)
¿Dónde está el precio de oferta de la i-ésima central telefónica, frotar?; i - número de ofertas, .
Al determinar el precio de oferta promedio aproximado, es inaceptable utilizar precios para centrales telefónicas automáticas que sean obviamente diferentes en condición y configuración de la opción (promedio) considerada;
B) el diferencial de los precios de oferta se evalúa en relación con el valor calculado por encima del promedio. El diferencial no debe exceder el 20%:
C) si la desviación de la i-ésima propuesta supera el 20%, esta propuesta se excluye de la muestra.
5.2.8. El cálculo final del precio medio de oferta se realiza teniendo en cuenta una muestra formada por ofertas cuya desviación del coste medio aproximado no supere el 20%, según la fórmula:
[frotar], (5.3)
¿Dónde está el precio de oferta del i-ésimo ATE que cumple la condición de la cláusula 5.2.7, frotar?; - el número de propuestas que cumplen la condición de la cláusula 5.2.7, .
5.2.9. El precio de oferta promedio calculado es el precio inicial en este método. El precio medio de oferta debe ajustarse si es posible negociar durante la compra, ya que el precio medio de compra como resultado de la negociación suele ser el precio medio de oferta (sin ajuste por el estado, el kilometraje y la integridad del vehículo).
Desde 1994, la legislación rusa clasifica como bienes inmuebles los terrenos y todo lo que está indisolublemente ligado a ellos: estructuras construidas o en construcción en terrenos, edificios que son difíciles de trasladar de un lugar a otro sin causarles daños desproporcionados, terrenos del subsuelo. Esta categoría de bienes inmuebles es verdaderamente inmueble.
Otra categoría de bienes raíces es vehículos móviles transporte de personas y carga por agua, aire y espacio: embarcaciones marítimas y fluviales, aviones, satélites terrestres artificiales.
Una categoría especial incluye complejos inmobiliarios conectados por un único ciclo tecnológico: empresas. Se diferencian de las organizaciones (a menudo del mismo nombre) y de los empresarios que operan sobre su base en que son un objeto y no un sujeto de derecho.
Cada una de las categorías enumeradas tiene una base jurídica separada. Los grupos de objetos enumerados tienen en común sus cualidades similares como objetos de derecho: todos ellos deben estar registrados ante las autoridades gubernamentales pertinentes y están legalmente vinculados al lugar de su registro, destinados a muchos años de uso.
En un sentido contable, se refieren a Activos fijos, se incluyen en el costo de producción no en su totalidad, como el capital de trabajo, sino mediante el cálculo de la depreciación. Los bienes inmuebles se valoran como objetos individuales, teniendo un valor que no es equivalente a la suma del valor de las cosas que los componen.
Al evaluar tales objetos, se puede calcular. tipos de costo:
Las cuestiones de valoración de mercado de los inmuebles son de gran interés para la población. en el sector residencial. Se trata de edificios residenciales, sus partes y todos los bienes inmuebles indisolublemente ligados a la vivienda: infraestructura, tramas personales, espacios verdes.
Al evaluar su valor de mercado, se puede observar con mayor detalle lo siguiente: condiciones de libre mercado, competencia prácticamente ilimitada entre oferta y demanda.
información general
Atracción tasador Para la valoración de mercado de un inmueble suele ser necesario en los siguientes casos:
- Si se embargan bienes inmuebles en .
- Cuando un banco u otro prestamista determina el valor de la garantía, por ejemplo, con el propósito de concluir acuerdo de hipoteca.
- Para calcular la propiedad de los bienes inmuebles recibidos por el propietario de forma gratuita.
- Calcular el valor de los bienes del concursado.
- Cuando un objeto se incorpora al capital autorizado de la empresa en forma de aporte no dinerario.
La valoración de mercado difiere fechas, a partir del cual se realiza:
Precio de mercado desde el punto de vista del tasador, el precio estimado de la transacción cuando:
- Las partes disponen de información completa sobre el estado del objeto, la situación del mercado y tienen razonablemente en cuenta esta información.
- Una de las partes no está obligada vender objeto y el otro comprar.
- El objeto se pone a la venta gratuitamente mediante oferta pública.
- Las partes acuerdan fijar el precio sin coacción.
- El pago del objeto se realiza en efectivo.
¿Cuál es el método?
Costo del objeto el evaluador determina utilizando tres enfoques diferentes.
Caro
Asume que el comprador es razonable y no comprará la propiedad por una cantidad grande de lo que necesitaría para crear un objeto similar por su cuenta en un plazo aceptable para él.
Tendrá los coeficientes de fiabilidad más significativos para obra nueva; reconstrucción; objetos especiales con un mercado limitado; fines de seguro.
El coeficiente disminuye al evaluar objetos desgastados física o moralmente. Valoración de terrenos este método se lleva a cabo por separado de evaluaciones de edificios sobre su.
Comparativo
El enfoque es estudiar los resultados. Transacciones Recientes con objetos similares.
El tasador asume que el comprador es razonable y no pagará más de objeto similar, también en el mercado.
En este caso, el coste se calcula dividiendo el objeto en los elementos que más se tienen en cuenta a la hora de fijar el precio. Por ejemplo, en el precio de un apartamento. Rol principal juegue con el tamaño de la superficie habitable, su ubicación, el suelo y el material con el que está construida la casa. En función de su combinación más cercana al objeto en estudio se determinan aquellos similares a él.
Fiabilidad de este método en el mercado ruso. está disminuyendo la opacidad generalizada de las transacciones reales. Además, el método es explícitamente no encaja para la evaluación de objetos especiales que no están representados o tienen una presencia limitada en el mercado.
Enfoque de ingresos
Partiendo de la tesis de que el objeto adquirido debe paga por ti mismo ingresos recibidos por su uso dentro de un período aceptable. Por ejemplo, si la vivienda comprada (apartamento) está destinada a ello, es necesario calcular qué beneficios se pueden obtener de ella.
Si es para vivir, ¿no sería más rentable para este fin? La objetividad de tal evaluación depende nuevamente de la opacidad del mercado ruso. Precios reales El alquiler de inmuebles no es fácil de descubrir. Además, si asumimos recibir ingreso en el futuro.
Con este enfoque, también es necesario pronosticar a qué precio se puede vender una propiedad determinada en el futuro, si el precio de los bienes raíces en un área determinada aumentará o disminuirá, cómo se verá afectado por la próxima desgaste del objeto.
Razonable Se considera valor de mercado cuando:
Después de la investigación utilizando los tres enfoques, el tasador justifica el establecimiento de sus coeficientes de significancia de manera experta o matemática y presenta resultado final como una sola cifra o como un conjunto de números que reflejan valores máximos y mínimos valor de mercado dependiendo del efecto esperado de ciertos factores.
Cliente del estudio poder elegir de los resultados propuestos, el que más se corresponda con la situación real y, lo más importante, su válido intenciones que pueden diferir de las oficialmente declaradas en las especificaciones técnicas.
Procedimiento
Incluye los siguientes pasos:
- Determinación de la finalidad, fecha, objeto de valoración, tipo de valor.
- Elaboración de un acuerdo entre el tasador y el cliente, incluyendo la aprobación del cronograma y plan de trabajo, los costos de su implementación y el monto de la retribución.
- Recopilación de información sobre el objeto y las condiciones del mercado.
- Análisis de las posibilidades de uso óptimo de la instalación.
- Determinación del costo utilizando tres enfoques por separado.
- Armonización de resultados desde diferentes enfoques. Establecimiento de coeficientes de fiabilidad para cada uno de ellos, Cálculo del valor final.
- Elaboración y aprobación del informe por las partes.
¿Cómo se evalúa el precio de mercado de los inmuebles residenciales?
Utilizando el enfoque de costos, el tasador primero determina precio de mercado de la parcela, donde se encuentra el objeto, como subdesarrollado.
Luego calcula costo de materiales y trabajo requerido en la fecha de valoración para crear dicho objeto.
Calcula el porcentaje de desgaste de un objeto mediante estándares o mediante análisis de expertos. define valor residual objeto como la suma del costo del terreno y los edificios menos la depreciación.
Interino método de comparación, el tasador recopila por separado información sobre transacciones con terrenos similares, luego información sobre transacciones con objetos similares en otras áreas, menos el valor del terreno debajo de ellos. Luego se calcula resultado promedio ponderado.
Aproximarse a la definición de valor desde el punto de vista perspectivas de ingresos, el tasador determina qué ingreso anual promedio se puede recibir de un objeto determinado, calcula la tasa de capitalización y predice a que precio se puede vender al final de su vida útil, teniendo en cuenta el desgaste y las perspectivas de desarrollo del mercado. Al final del trabajo, se determina y escribe el resultado promedio ponderado. informe.
Compilado dentro del plazo especificado en el contrato y aceptado por el cliente. informe es evidencia de un trabajo realizado a conciencia. Tasador personalmente firma el informe y certifica con su sello.
Existen tres métodos para evaluar el valor de mercado de un inmueble:
- - Método de comparación
- - Método costoso
- - Método de capitalización de ingresos.
El principal método de valoración es el método de análisis comparativo de ventas (SSA). El método de comparación de ventas se utiliza si existe una cantidad suficiente de información de mercado confiable sobre transacciones de compra y venta de objetos similares al que se está valorando. En este caso, el criterio para seleccionar los objetos de comparación es el mejor y más eficaz uso similar.
El análisis comparativo de ventas se realiza en la siguiente secuencia (Fig.2)
Figura 2. Algoritmo para un enfoque comparativo de la valoración inmobiliaria
Se destacan las ventas recientes de propiedades comparables en el mercado relevante. Las fuentes de información son: el propio expediente del tasador, Internet, una base de datos electrónica, empresas inmobiliarias, ficheros de corredores inmobiliarios, archivos de entidades de crédito (bancos hipotecarios), compañías de seguros, empresas constructoras y de inversión, departamentos territoriales de insolvencia y quiebra. , departamentos territoriales del Comité de Propiedad del Estado, etc.
Se toman como unidades de comparación medidas tradicionalmente establecidas en el mercado local. Para evaluar un mismo objeto se pueden utilizar varias unidades de comparación simultáneamente.
Los elementos de comparación incluyen las características de los objetos inmobiliarios y las transacciones que provocan cambios en los precios inmobiliarios. Los elementos sujetos a contabilidad obligatoria incluyen:
- -composición de los derechos de propiedad transferidos;
- - condiciones de financiación de la transacción de compraventa;
- -condiciones de venta;
- - momento de la venta;
- -ubicación;
- -características físicas;
- -características económicas;
- - naturaleza del uso;
- -componentes de costos no relacionados con bienes raíces.
Verificación de la información de la transacción: confirmación de la transacción por uno de los principales participantes (comprador o vendedor) o un agente de la empresa inmobiliaria; Identificar las condiciones de venta.
Si hay suficiente información de mercado confiable, está permitido utilizar métodos de estadística matemática para determinar el valor comparando las ventas.
Ajuste del valor de propiedades comparables.
El ajuste se puede realizar de tres formas principales: en términos monetarios, porcentuales y agrupación general. Los ajustes a los precios de venta de propiedades comparables se realizan en el siguiente orden:
En primer lugar, se realizan ajustes relacionados con los términos de la transacción y el estado del mercado, los cuales se realizan aplicando cada ajuste posterior al resultado anterior;
en segundo lugar, se realizan ajustes que se relacionan directamente con la propiedad, los cuales se realizan aplicando estos ajustes al resultado obtenido después de ajustar por las condiciones del mercado, en cualquier orden.
Para determinar la magnitud de los ajustes, dependiendo de la disponibilidad y confiabilidad de la información de mercado, se utilizan métodos cuantitativos y cualitativos. La justificación de los ajustes tenidos en cuenta es obligatoria. La decisión final sobre el valor del resultado determinado por el método de comparación de ventas se toma con base en un análisis de los precios de venta ajustados de los objetos de comparación que tienen la mayor similitud con el objeto de evaluación.
El enfoque comparativo tiene las siguientes desventajas:
Diferencia de ventas. No se venden objetos absolutamente idénticos, la coincidencia se observa sólo en una serie de parámetros. Las transacciones pueden diferir en el conjunto de características inherentes al objeto mismo, pero también en los términos de la transacción. Cuanto mayores sean las diferencias entre ventas comparables, mayor será la probabilidad de obtener un resultado inexacto.
Dificultad para recopilar información sobre los precios de venta reales. Los precios reales suelen ocultarse para evadir impuestos y derechos. Verificar la exactitud de la información es significativamente difícil.
La dificultad de recopilar información sobre los términos específicos de la transacción.
Dependencia de la actividad del mercado. La exactitud del resultado depende de la actividad y la saturación del mercado con datos sobre transacciones con análogos del objeto valorado. Usar este enfoque en mercados inactivos es problemático.
Dependencia de la estabilidad del mercado.
Dificultad para conciliar datos de ventas significativamente diferentes, lo que puede reducir la precisión de los resultados de la valoración.
El enfoque comparativo también tiene una serie de ventajas:
Más confiable en mercados activos para tasar pequeñas propiedades comerciales y propiedades que se compran y venden con frecuencia y no se utilizan para generar ingresos.
Estadísticamente justificado.
Le permite reflejar las opiniones de vendedores y compradores típicos en la evaluación final.
Los precios de venta reflejan cambios en las condiciones financieras y la inflación.
Le permite realizar ajustes para las diferencias entre objetos comparados.
Con suficiente información para el análisis, es bastante fácil de usar y produce resultados confiables.
El método del costo es un enfoque de la valoración de bienes raíces basado en el hecho de que el comprador no debe pagar más por la propiedad de lo que cuesta reconstruirla a los precios actuales del terreno, los materiales de construcción y la mano de obra. Este enfoque para determinar el coste está plenamente justificado cuando se trata de edificios nuevos o relativamente nuevos.
La mayoría de los expertos reconocen que el método del costo es útil para verificar los costos estimados, pero rara vez se puede confiar en él.
Con este enfoque, el valor estimado de una propiedad se determina como la diferencia entre el costo de su reproducción completa o reemplazo completo y el monto de la depreciación más el costo de un terreno; se puede determinar mediante las fórmulas (1) o (2):
Tsn = PSV - I + Ts, (1)
Tsn = PSZ - I + Ts, (2)
donde Cn es el costo de los bienes inmuebles según el método del costo;
PSV: el costo total de la reproducción completa del bien valorado;
PSZ: el costo total de reposición de la propiedad que se está valorando;
I - el costo de depreciación del inmueble objeto de valoración;
Ts: el costo de un terreno.
Además, se entiende por costo total de reproducción (FRP) el costo de construir una copia exacta de un edificio a precios corrientes y utilizando los mismos materiales, estándares de construcción, diseño y con la misma calidad de trabajo, incluidas todas las deficiencias inherentes a el objeto que se está evaluando.
El costo total de reemplazo (FRC) es el costo de un edificio, a precios actuales, de utilidad equivalente a la propiedad que se está evaluando, pero construido con materiales nuevos y de acuerdo con estándares, diseño y distribución modernos. Suponiendo que un comprador razonable no pagaría más por un edificio existente que por construir uno nuevo según los estándares modernos, teniendo en cuenta el riesgo y el tiempo de construcción, se puede considerar que el PVZ es el límite superior del valor de un inmueble.
El ámbito óptimo de aplicación del enfoque de costes en la valoración de inmuebles, que da los resultados más objetivos, son:
determinar el valor de mercado de edificios nuevos o relativamente nuevos que tengan poco desgaste y correspondan al uso más eficiente del sitio;
determinación del valor de mercado de objetos inmobiliarios antiguos en presencia de información confiable para calcular la depreciación;
determinación del valor de mercado de proyectos de construcción, determinación del valor de mercado de objetos para fines especiales;
determinar el valor de mercado de objetos con los que rara vez se realizan transacciones de mercado;
determinación del valor de mercado de bienes inmuebles que no pueden evaluarse mediante el método de la renta.
Es un método costoso y tiene sus desventajas:
Los costos no siempre son equivalentes al valor de mercado.
Los intentos de lograr un resultado de evaluación más preciso van acompañados de un rápido aumento de los costes laborales.
La discrepancia entre los costos laborales para la adquisición del inmueble tasado y los costos de nueva construcción es exactamente la misma, ya que durante el proceso de tasación se deduce la depreciación del costo de construcción.
El problema de calcular el coste de reproducción de edificios antiguos.
Tasación separada de terrenos y edificios.
La naturaleza problemática de la valoración de la tierra en Rusia.
Las ventajas del enfoque de costos son las siguientes:
Es más confiable al evaluar instalaciones nuevas o de nueva construcción que están listas para el uso más eficiente.
Una evaluación basada en este enfoque es la más apropiada y/o la única posible en los siguientes casos:
Análisis técnico y económico de obra nueva o reconstrucción;
Evaluación de construcciones inacabadas;
Valoración de objetos públicos, estatales y especiales, ya que no están destinados a generar ingresos y la probabilidad de encontrar datos sobre ventas similares es baja;
Valoración de objetos en mercados inactivos;
Valoración con fines fiscales y de seguros;
Si no hay información suficiente para utilizar otros enfoques.
La valoración de los inmuebles mediante el método del coste se realiza en la siguiente secuencia:
Inspección de la propiedad y familiarización con toda la documentación disponible;
Determinación del costo total de reproducción o reposición;
Cálculo de todo tipo de desgaste: físico, funcional, externo;
Determinación de la depreciación total del PSV (PSZ) para obtener el costo de edificios y estructuras;
Cálculo del valor inmobiliario;
Tasación general de bienes por sumatoria.
Las principales etapas del enfoque de costos para la valoración de bienes raíces y los métodos correspondientes se presentan en la Figura 3.
Figura 3. Algoritmo para un enfoque basado en costos para la valoración de bienes raíces
En términos teóricos, el coste total de reposición de los edificios se refiere a la estimación del coste, es decir, el coste de construir una copia del edificio tasado en la fecha de valoración. La evaluación del costo total de reposición de un edificio a la fecha de tasación puede realizarse al costo de reproducción o al costo de reposición. La elección del tipo de coste de reposición para un determinado edificio debe explicarse claramente en el informe para evitar malas interpretaciones del resultado obtenido.
El costo total de reposición de edificios incluye los costos directos e indirectos de construcción, así como los ingresos comerciales.
Los costos directos de construcción incluyen el costo total estimado de los trabajos de construcción e instalación, que, a su vez, incluye los costos directos y generales, así como las ganancias de la organización de construcción contratante.
Los costos indirectos incluyen gastos necesarios para la construcción, pero no incluidos en el contrato de construcción. Los costos indirectos pueden incluir:
trabajos de diseño y levantamiento;
servicios de valoración, consultoría, contabilidad y servicios jurídicos;
costos de financiación de préstamos;
seguros todo riesgo;
pagos de impuestos durante la construcción, etc.
En la fecha de valoración, el coste total de reposición de los edificios diferirá de su valor de mercado en la misma fecha. La razón principal es la pérdida de valor bajo la influencia de diversos factores que provocan el envejecimiento de la propiedad. El deterioro del edificio se debe al deterioro de su condición física, la discrepancia entre las características funcionales de los conceptos modernos del mercado inmobiliario y la influencia de las condiciones externas de operación del objeto sobre su valor. Dado que los factores enumerados están interrelacionados, su impacto en el costo se evalúa de manera integral.
Por desgaste general acumulativo, los tasadores entienden la pérdida de valor del inmueble tasado por todos los motivos posibles. El importe de la depreciación total acumulada representa la diferencia entre el valor de mercado de los edificios en la fecha de valoración y su costo total de reposición, calculado ya sea como costo de reproducción o como costo de reposición. La depreciación (I) generalmente se mide como un porcentaje y la expresión monetaria de la depreciación es la depreciación (O). Dependiendo de los motivos que provocan la depreciación del inmueble, se distinguen los siguientes tipos de depreciación:
El deterioro físico es la pérdida de valor de los edificios como resultado de su uso y exposición a fuerzas naturales.
Funcional - representa la pérdida de valor de los edificios como resultado de la discrepancia entre sus características funcionales y los requisitos del mercado en la fecha de valoración. Tales deficiencias incluyen los elementos estructurales del edificio, materiales de construcción, diseño, etc., que reducen la funcionalidad, utilidad y, por tanto, el valor del edificio.
Externo: representa la pérdida de valor de un edificio o propiedad como resultado del impacto negativo de factores externos al objeto valorado. El envejecimiento externo puede ocurrir como resultado de cambios en el entorno físico de la propiedad que se está evaluando o la influencia negativa del entorno del mercado.
Al calcular el desgaste total, los tasadores utilizan los siguientes conceptos:
La vida física de un edificio (PL) está determinada por el período de funcionamiento del edificio, durante el cual el estado de los elementos estructurales portantes del edificio cumple con ciertos criterios (fiabilidad estructural, durabilidad física, etc.). La vida física de un objeto se establece durante la construcción y depende del grupo de capital del edificio. La vida física termina cuando el objeto es demolido.
La edad cronológica (CA) es el período de tiempo transcurrido desde la fecha de puesta en funcionamiento del objeto hasta la fecha de evaluación.
La vida económica (EL) está determinada por el tiempo de funcionamiento durante el cual el objeto genera ingresos. Durante este período, las mejoras realizadas contribuyen al valor de la propiedad. La vida económica de un objeto termina cuando su explotación no puede generar los ingresos indicados por la tasa correspondiente para objetos comparables en un segmento determinado del mercado inmobiliario. En este caso, las mejoras realizadas ya no contribuyen al valor del objeto debido a su desgaste general.
La edad efectiva (EA) se determina sobre la base de la edad cronológica del edificio, teniendo en cuenta su estado técnico y los factores económicos prevalecientes en la fecha de valoración que afectan el valor del objeto tasado. Dependiendo de las características de funcionamiento del edificio, la edad efectiva puede diferir de la edad cronológica hacia arriba o hacia abajo. En el caso de funcionamiento normal del edificio, la edad efectiva suele ser igual a la cronológica.
La vida económica restante (REL) de un edificio es el período de tiempo desde la fecha de valoración hasta el final de su vida económica.
La teoría de la valoración inmobiliaria identifica tres métodos principales para calcular la depreciación:
- -método de muestreo de mercado;
- - método de vida útil;
- -método de descomposición.
El método de muestreo de mercado utiliza datos de mercado para artículos comparables a partir de los cuales se puede determinar la depreciación. Este método le permite calcular la cantidad total de desgaste por todas las razones posibles, determinar la vida útil económica total, así como la cantidad de envejecimiento externo (económico).
El método de la vida útil se basa en el requisito del inversor de una depreciación del 100% del edificio durante su vida económica, ya que esto garantiza un retorno total del capital invertido. Por tanto, antes del final de la vida útil económica, el desgaste no puede ser del 100%. En este método, la antigüedad real y la vida económica del edificio son los principales conceptos utilizados por el tasador. El porcentaje de desgaste total se define como la relación entre la edad real de un objeto y su vida útil económica. El monto de la depreciación se calcula multiplicando posteriormente este coeficiente de depreciación por el valor del costo total de reposición.
El método de desglose se utiliza principalmente para desglosar el importe total de la depreciación según las razones que la provocaron. El método da un resultado positivo cuando no hay información suficiente para el método de venta similar o el método de vida útil e implica los siguientes pasos:
- -cálculo del deterioro físico del edificio;
- -cálculo del envejecimiento externo;
Determinación del valor residual de los edificios como la diferencia entre el costo total de reposición de los edificios y el valor estimado del envejecimiento físico, funcional y externo identificado.
Hay cinco formas principales de calcular diferentes tipos de depreciación utilizando el método de desglose, que incluyen:
- -cálculo del coste de restauración;
- -cálculo de la relación entre edad y vida útil;
- -cálculo del envejecimiento funcional;
- -análisis de ventas emparejadas;
- -método de capitalización de pérdidas por alquileres.
Los cálculos de costos de restauración incluyen tanto el desgaste físico reversible como el envejecimiento funcional reversible.
El cálculo de la relación edad-vida se utiliza para determinar el desgaste físico removible e irreparable de componentes de vida corta y larga.
El cálculo del envejecimiento funcional se puede utilizar para todo tipo de desgaste funcional.
El método de ventas pareadas y el método de capitalización de pérdidas por arrendamiento se pueden utilizar para calcular la obsolescencia funcional fatal, así como para calcular la obsolescencia extrínseca.
El análisis de costes como método de cálculo tiene ciertas ventajas desde el punto de vista de la gestión inmobiliaria: permite a la sociedad gestora evaluar con mayor precisión el nivel de depreciación y el importe del seguro, ya que el importe del ingreso neto depende de ambos factores.
Figura 4. Algoritmo para el enfoque de ingresos en la valoración de inmuebles
El enfoque de ingresos se basa en la idea de que el valor de la propiedad en la que se invierte el capital debe corresponder a una evaluación actual de la calidad y cantidad de ingresos que esta propiedad debería generar. Las cuestiones más complejas y problemáticas de la metodología del enfoque comparativo incluyen la determinación de la tasa de descuento asociada con el riesgo de una determinada inversión inmobiliaria. Las principales etapas de la implementación del enfoque de ingresos se presentan en la Figura 4.
Costos de llevar un objeto a la opción de uso más efectiva.
La capitalización de ingresos es la transformación de los ingresos futuros esperados en una suma global recibida actualmente, es decir conversión de renta en capital.
En la valoración de bienes inmuebles se utilizan dos procedimientos principales para reducir los ingresos futuros a su valor actual:
usando la tasa de capitalización
tasas de descuento.
La tasa de capitalización se aplica a las ganancias de un año.
Este suele ser el primer año de pronóstico. El costo se calcula usando la fórmula (3):
К=Кt/(1+n) (3)
K - valor actual (es decir, valor en el momento actual), frote.
Кt - ingresos esperados para finales del año t (t=1 año), rublos;
n - tasa de descuento (tasa de rendimiento o tasa de interés), fracciones de unidad.
El valor (1/1+n) representa el factor de capitalización o factor de descuento.
El índice de capitalización se deriva directamente de las ventas de propiedades comparables como la relación entre los ingresos anuales y el precio de venta (capitalización directa), o se calcula sobre la base de la tasa esperada de rendimiento periódico del capital y las condiciones especificadas para la recuperación de la inversión (rendimiento). capitalización).
La tasa de descuento se utiliza para construir un modelo de flujo de efectivo descontado. En este caso, los ingresos periódicos de cada año previsto, así como los ingresos por ventas hipotéticos, se reducen al valor actual.
El modelo de flujo de efectivo descontado tiene la forma según la fórmula (4)
donde K es el valor actual del rublo;
Kt - ingresos esperados para finales del año t, rublos;
n - tasa de descuento, fracción de unidad;
t - factor de tiempo (número de años);
1,2,3... - número de serie del año.
El enfoque de ingresos tiene las siguientes desventajas:
La necesidad de pronosticar el flujo de ingresos a largo plazo. El proceso de obtención de una estimación precisa del flujo futuro se complica por la actual situación insuficientemente estable en Rusia; la probabilidad de que las previsiones sean inexactas aumenta en proporción a la duración a largo plazo del período de previsión.
La influencia de los factores de riesgo en los ingresos proyectados.
La dificultad de recopilar datos sobre la rentabilidad de objetos similares. Esta información suele ser confidencial y la información oficial suele ser falsa.
Ventajas del método de la renta:
Este enfoque es preferible al analizar la viabilidad de la inversión y al justificar decisiones sobre financiación de inversiones inmobiliarias.
Este enfoque refleja más claramente la idea que tiene el inversor de los bienes inmuebles como fuente de ingresos, es decir, Esta calidad de los inmuebles se tiene en cuenta como principal factor de fijación de precios.
El método de capitalización directa se caracteriza por una relativa simplicidad de cálculo, un pequeño número de supuestos, refleja el estado del mercado y da resultados especialmente buenos para una propiedad estable con bajos riesgos.
El método de flujo de caja descontado se considera el mejor método teórico; tiene en cuenta la dinámica del mercado y la estructura desigual de ingresos y gastos. Se utiliza cuando los ingresos y el mercado de la propiedad son inestables y cuando la propiedad está en construcción o renovación.
El método de capitalización de ingresos también requiere una extensa investigación de mercado. La investigación y el análisis de datos para este método se llevan a cabo en el contexto de la oferta y la demanda, proporcionando información sobre las tendencias en las expectativas del mercado. El nivel de ingresos necesario para atraer una inversión es función del riesgo inherente a la propiedad.
