Αγοραία αποτίμηση- αυτή είναι μια εκτίμηση της αγοραίας αξίας της περιουσίας, καθώς και άλλων αντικειμένων πολιτικών δικαιωμάτων, σε σχέση με τα οποία η νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας θεσπίζει τη δυνατότητα συμμετοχής τους στην πολιτική κυκλοφορία.
Τιμή αγοράς- αυτή είναι η πιο πιθανή τιμή στην οποία ένα δεδομένο αντικείμενο αποτίμησης μπορεί να αποξενωθεί στην ελεύθερη αγορά σε ανταγωνιστικό περιβάλλον, όταν τα μέρη της συναλλαγής ενεργούν εύλογα, έχοντας όλες τις απαραίτητες πληροφορίες και η τιμή της συναλλαγής δεν επηρεάζεται από έκτακτο περιστάσεις.
Αξιολόγηση της αγοραίας αξίας
Τιμή αγοράςακίνητη περιουσία και ο υπολογισμός της είναι ο πιο συνηθισμένος τύπος αγοραίας αποτίμησης. Η αξιολόγηση της αγοραίας αξίας περιλαμβάνει τον προσδιορισμό της αξίας ενός αντικειμένου ή μεμονωμένων δικαιωμάτων σε σχέση με το αντικείμενο που αποτιμάται, για παράδειγμα, δικαιώματα μίσθωσης, δικαιώματα χρήσης κ.λπ. Συχνά, η αγοραία αξία ενός ακινήτου είναι προφανής στους ιδιοκτήτες ή στους πιθανούς αγοραστές του. Ωστόσο, μετά την εκτίμηση της αγοραίας αξίας, η τιμή του μπορεί να προσαρμοστεί σημαντικά. Για τον προσδιορισμό αυτής της πραγματικής αξίας, αξιολογείται η ακίνητη περιουσία.
Στην πρακτική αποτίμησης, η αποτίμηση ακινήτων συνήθως νοείται ως :
Η αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας πραγματοποιείται σε σχέση με αντικείμενα όπως βιομηχανικά, κοινωνικά ή πολιτιστικά κτίρια, βιομηχανικά συγκροτήματα. κτίρια κατοικιών, διαμερίσματα, δωμάτια και άλλες κατοικίες· γραφεία, αποθήκες και εγκαταστάσεις παραγωγής· οικόπεδα, πολυετείς φυτεύσεις - κήποι, πάρκα, δημόσιοι κήποι, ανεπτυγμένα οικόπεδα σε ενώσεις κήπων και κατοικιών. κατασκευές - δρόμοι, γέφυρες, δρόμοι πρόσβασης, δεξαμενές, φράχτες κ.λπ. αντικείμενα ημιτελούς κατασκευής, συμπεριλαμβανομένων αντικειμένων με αναρτημένη κατασκευή, αντικειμένων με ναφθαλίνη και αντικειμένων με διακοπείσα κατασκευή.
Η εταιρεία μας καθορίζει την αγοραία αξία των ακινήτων για την καταβολή εισφοράς στο εγκεκριμένο κεφάλαιο των επιχειρήσεων, την εγγραφή ενεχύρου (υποθήκη), την αλλαγή της λογιστικής αξίας των παγίων στη λογιστική, τη σύναψη ασφαλιστηρίων συμβολαίων και για οποιονδήποτε άλλο σκοπό που απαιτεί τη σύσταση αξία του αντικειμένου από ανεξάρτητο εκτιμητή.
Υπάρχουν τρεις βασικές μέθοδοι για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων: η μέθοδος σύγκρισης, η μέθοδος κόστους και η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος.
Μέθοδοι αποτίμησης της αγοράς
Η κύρια μέθοδος αποτίμησης της αγοράς είναι η μέθοδος της συγκριτικής πώλησης. Αυτή η μέθοδος εφαρμόζεται όταν υπάρχει αγορά γης και ακίνητης περιουσίας, υπάρχουν πραγματικές πωλήσεις, όταν η αγορά είναι αυτή που διαμορφώνει τις τιμές και καθήκον των εκτιμητών είναι να αναλύσουν αυτήν την αγορά, να συγκρίνουν παρόμοιες πωλήσεις και έτσι να λάβουν την αγοραία αξία του το ακίνητο που εκτιμάται. Η μέθοδος βασίζεται στη σύγκριση ενός αντικειμένου που προσφέρεται προς πώληση με ανάλογα της αγοράς.
Η μέθοδος εκτίμησης της αγοραίας αξίας με βάση το κόστος πρακτικά δεν εφαρμόζεται στη γη. Μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις αξιολόγησης της γης αναπόσπαστα από τις βελτιώσεις που έγιναν σε αυτήν. Η γη θεωρείται μόνιμη και μη αναλώσιμη και η μέθοδος του κόστους χρησιμοποιείται για την εκτίμηση των ανθρωπογενών αντικειμένων. Όταν αξιολογείται με αυτή τη μέθοδο, η αξία της γης προστίθεται στο κόστος των βελτιώσεων (κτίρια, κατασκευές) και η γη αξιολογείται χωριστά με άλλες μεθόδους.
Αγοραία αποτίμησηείναι επίσης απαραίτητο στο πλαίσιο της περιφερειακής φορολογικής πολιτικής. Σε όλο τον κόσμο, η βάση του τοπικού φορολογικού συστήματος είναι ο φόρος ιδιοκτησίας· μέρος του τοπικού προϋπολογισμού σχηματίζεται από αυτόν τον φόρο. Φυσικά, με την ανάπτυξη της ίδιας της αγοράς, με την ανάδειξη πραγματικών αξιών, είναι δυνατή η μετάβαση σε ένα φορολογικό σύστημα που θα τονώνει την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα θα διασφαλίζει την αναπλήρωση των τοπικών προϋπολογισμών. Αυτό εξηγεί το άνευ όρων ενδιαφέρον για την αποτίμηση της αγοράς από τις τοπικές διοικήσεις.
Εάν χρειάζεται να λάβετε μια αξιολόγηση της αγοράς για την αξία του ακινήτου, επικοινωνήστε μαζί μας χρησιμοποιώνταςστοιχεία επικοινωνίας . Καλέστε μας, θα βοηθήσουμε!
Ο καθορισμός του κόστους αγαθών, έργων ή υπηρεσιών έτσι ώστε οι φορολογικές αρχές να μην έχουν κανένα παράπονο σχετικά με την εγκυρότητά του είναι ένα πολύ μη τετριμμένο έργο. Ειδικά αν μιλάμε για προϊόντα που δεν έχουν ανάλογα στην αγορά.
Η γενική αρχή για τον καθορισμό της τιμής οποιασδήποτε συναλλαγής για φορολογικούς σκοπούς είναι η συμμόρφωσή της με το επίπεδο των τιμών της αγοράς. Και με βάση την παράγραφο 4 του άρθρου 40 του Φορολογικού Κώδικα, μια τέτοια τιμή αναγνωρίζεται ως η τιμή που σχηματίζεται κατά την αλληλεπίδραση προσφοράς και ζήτησης στην αγορά πανομοιότυπων (και ελλείψει ομοιογενών) αγαθών, έργων, υπηρεσιών σε συγκρίσιμες οικονομικές συνθήκες.
Τα χαρακτηριστικά υπολογισμού της αγοραίας τιμής, καθώς και οι περιπτώσεις κατά τις οποίες οι φορολογικές αρχές έχουν τη δυνατότητα να παρέμβουν στη διαδικασία τιμολόγησης, αναφέρονται ξεκάθαρα στο αναφερόμενο άρθρο. Ωστόσο, δεν είναι σπάνιες οι διαφωνίες σχετικά με την εφαρμογή ορισμένων διατάξεών του. Και τα περισσότερα από αυτά σχετίζονται ειδικά με τη διαδικασία προσδιορισμού της αγοραίας τιμής ενός προϊόντος.
Ψάχνουμε για πανομοιότυπα προϊόντα
Έτσι, εάν συναλλαγές με πανομοιότυπα (ομογενή) αγαθά, έργα ή υπηρεσίες πραγματοποιούνται στη σχετική αγορά, τότε η αγοραία τιμή τους καθορίζεται με βάση τα στοιχεία που παρέχονται σε επίσημες πηγές (άρθρο 11 του άρθρου 40 του Κώδικα Φορολογίας). Αυτές μπορεί να είναι επίσημες πληροφορίες σχετικά με τιμές μετοχών στο χρηματιστήριο που βρίσκεται πλησιέστερα στην τοποθεσία του πωλητή ή του αγοραστή, καθώς και τιμές από το Υπουργείο Οικονομικών για κρατικούς τίτλους και υποχρεώσεις. Κατάλληλες είναι επίσης οι πληροφορίες από κυβερνητικούς στατιστικούς φορείς και φορείς που ρυθμίζουν την τιμολόγηση, καθώς και πληροφορίες για τις τιμές της αγοράς που δημοσιεύονται σε έντυπες εκδόσεις ή μέσα ενημέρωσης. Επιπλέον, η αξιολόγηση της αγοραίας τιμής για αγαθά, έργα ή υπηρεσίες μπορεί να πραγματοποιηθεί σύμφωνα με το νόμο της 29ης Ιουλίου 1998 αριθ. 135-FZ «Σχετικά με τις δραστηριότητες αποτίμησης στη Ρωσική Ομοσπονδία» από εξουσιοδοτημένο εκτιμητή.
Όπως προκύπτει από την παράγραφο 9 του άρθρου 40 του Φορολογικού Κώδικα, κατά τον καθορισμό των τιμών αγοράς λαμβάνονται υπόψη πληροφορίες για συναλλαγές με πανομοιότυπα ή παρόμοια αγαθά υπό συγκρίσιμες συνθήκες. Αυτό σημαίνει ότι τέτοιοι όροι συναλλαγών όπως η ποσότητα των παρεχόμενων αγαθών, οι προθεσμίες εκπλήρωσης των υποχρεώσεων, οι όροι πληρωμής και άλλες προϋποθέσεις πρέπει να λαμβάνονται υπόψη εάν ενδέχεται να επηρεάσουν τη διαμόρφωση των τιμών.
Η υποχρέωση να λαμβάνονται υπόψη οι όροι των συναλλαγών κατά την εφαρμογή του ελέγχου των τιμών επιβεβαιώνεται από την πρακτική της διαιτησίας. Οι περισσότερες περιπτώσεις πρόσθετου προσδιορισμού φόρου βάσει του μεγέθους των τιμών της αγοράς χάθηκαν από τις φορολογικές αρχές ακριβώς επειδή δεν μπόρεσαν να παράσχουν επιτακτικά στοιχεία για την ύπαρξη συγκρίσιμων όρων συναλλαγών που πραγματοποιήθηκαν από μια φορολογούμενη εταιρεία και συναλλαγών στις οποίες η αγορά εφαρμόστηκε τιμή (βλ., για παράδειγμα, το ψήφισμα FAS North-Western District με ημερομηνία 3 Ιουνίου 2005 στην υπόθεση No. A56-43517/04, ψήφισμα της Περιφέρειας Δυτικής Σιβηρίας FAS με ημερομηνία 12 Μαρτίου 2008 Αρ. F04-1672/2008 (1943-A03-42)).
Πληρώνοντας για τη «μοναδικότητα»
Οι κύριες δυσκολίες στον έλεγχο της τιμής για συμμόρφωση με το επίπεδο της αγοράς θα προκύψουν για εταιρείες που πωλούν αγαθά, εργασίες ή υπηρεσίες που δεν έχουν ανάλογα. Εάν δεν υπάρχουν συναλλαγές για πανομοιότυπα αγαθά στη σχετική αγορά ή ο προσδιορισμός της αγοραίας τιμής είναι αδύνατος λόγω απουσίας ή αδυναμίας πρόσβασης πηγών πληροφοριών, τότε χρησιμοποιείται η μέθοδος της μετέπειτα τιμής πώλησης για τον προσδιορισμό της.
Η ουσία της μεθόδου μεταγενέστερης τιμής πώλησης είναι να καθοριστεί η αγοραία τιμή των περιουσιακών στοιχείων που πωλούνται με βάση τον καθορισμό της τιμής μεταπώλησης από τον αγοραστή χρησιμοποιώντας τον ακόλουθο τύπο:
C1 = C2 – (Z2 + P2),
Γ 1– τιμή αγοράς του προϊόντος·
Ts2– τιμή πώλησης (μεταπώληση) των αγαθών σε επόμενους αγοραστές·
Ζ2– δαπάνες που επιβαρύνουν τον αγοραστή του προϊόντος κατά την περαιτέρω πώλησή του (μεταπώληση) και την προώθηση του στην αγορά (εξαιρουμένης της τιμής αγοράς του προϊόντος).
P2– το σύνηθες κέρδος του αγοραστή του προϊόντος από την περαιτέρω πώλησή του (μεταπώληση).
Όπως υποδηλώνει το όνομα, η μέθοδος τιμής μεταπώλησης μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο εάν υπάρχει γεγονός μεταπώλησης αγαθών, έργων ή υπηρεσιών. Εάν αυτή η μέθοδος δεν μπορεί να εφαρμοστεί, τότε «ως έσχατη λύση» η εταιρεία έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει μια δαπανηρή μέθοδο. Η χρήση του καταλήγει στον προσδιορισμό της αγοραίας τιμής ενός προϊόντος χρησιμοποιώντας τον ακόλουθο τύπο:
C = Z + P,
ντο– τιμή αγοράς του προϊόντος·
Ζ– άμεσα και έμμεσα έξοδα του πωλητή για την παραγωγή (αγορά) και (ή) πώληση αγαθών, καθώς και έξοδα μεταφοράς, αποθήκευσης και άλλα παρόμοια έξοδα·
Π– το σύνηθες κέρδος του πωλητή.
Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι και οι δύο αυτές μέθοδοι έχουν ένα σημαντικό μειονέκτημα: δεν λαμβάνουν υπόψη την επίδραση του πληθωρισμού στο επίπεδο των τιμών της αγοράς. Και σε συνθήκες σημαντικών αυξήσεων τιμών, οι τιμές που λαμβάνονται με αυτές τις μεθόδους πρέπει να προσαρμοστούν στις αλλαγές του δείκτη τιμών. Ωστόσο, ο Φορολογικός Κώδικας δεν προβλέπει τη δυνατότητα τέτοιας προσαρμογής. Ένα άλλο «εμπόδιο» είναι το γεγονός ότι η φορολογική νομοθεσία δεν έχει σαφείς ορισμούς όρων όπως «συνηθισμένο κόστος» ή «κανονικό κέρδος για ένα δεδομένο είδος δραστηριότητας».
Φαίνεται ότι για να αποφευχθούν πιθανά σφάλματα κατά τον ανεξάρτητο υπολογισμό ορισμένων δεικτών, το πιο λογικό πράγμα για μια εταιρεία σε αυτήν την κατάσταση θα ήταν να απευθυνθεί σε έναν ανεξάρτητο εκτιμητή. Ωστόσο, στην πρόσφατη επιστολή τους με ημερομηνία 2 Ιουλίου 2008 με αριθμό 03-02-07/1-243, ειδικοί του Υπουργείου Οικονομικών το απαγόρευσαν, εκφράζοντας μια άποψη που συνοψίζεται στο γεγονός ότι η εκτίμηση της αγοραίας τιμής ενός προϊόντος, εργασία ή υπηρεσία που δεν έχει ανάλογα στην αγορά, οι ανεξάρτητοι εκτιμητές δεν μπορούν.
Ωστόσο, οι ίδιες διευκρινίσεις επιφυλάσσουν στο δικαστήριο το δικαίωμα να λάβει υπόψη τυχόν παράγοντες που είναι σημαντικοί για τον καθορισμό των αποτελεσμάτων της συναλλαγής, χωρίς να περιορίζονται στις περιστάσεις που αναφέρονται στο άρθρο 40 του Φορολογικού Κώδικα. δικαστές είχαν καταλήξει προηγουμένως σε παρόμοια συμπεράσματα (ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Ουραλίων με ημερομηνία 11 Απριλίου 2006 Αρ. F09-2564/06-S6 στην υπόθεση Αρ. A76-5970/2005).
Έτσι, ακόμα κι αν η εταιρεία έχει να αντιμετωπίσει αξιώσεις από τις φορολογικές αρχές, δεν είναι καθόλου απαραίτητο να «αποδεχτεί τη μοίρα» εκτός εάν υπάρχουν πραγματικά επιτακτικοί λόγοι για να το κάνει. Υπάρχει πάντα η ευκαιρία να υπερασπιστεί κανείς τα συμφέροντά του με τη βοήθεια δικαστών, οι οποίοι συχνά βρίσκονται στο πλευρό του φορολογούμενου όσον αφορά τη μεθοδολογία για τον καθορισμό της αγοραίας τιμής για φορολογικούς σκοπούς.
5.2. Προσδιορισμός της αγοραίας αξίας του αυτόματου τηλεφωνικού κέντρου
συγκριτική προσέγγιση με χρήση της αγοράς
μέθοδος αξιολόγησης
5.2.1. Ως αγοραία αξία του αντικειμένου αποτίμησης νοείται η πιο πιθανή τιμή στην οποία αυτό το αντικείμενο αποτίμησης μπορεί να πωληθεί (αποξενωθεί) στην ανοιχτή αγορά σε ανταγωνιστικό περιβάλλον, όταν τα μέρη στη συναλλαγή ενεργούν εύλογα, έχοντας όλες τις απαραίτητες πληροφορίες και η αξία της τιμής της συναλλαγής δεν αντικατοπτρίζεται σε έκτακτες περιστάσεις, π.χ. Οταν:
Ένα από τα μέρη της συναλλαγής δεν υποχρεούται να πουλήσει το αντικείμενο αξιολόγησης και το άλλο δεν υποχρεούται να το αγοράσει.
Τα μέρη της συναλλαγής γνωρίζουν καλά το αντικείμενο της συναλλαγής και ενεργούν για τα δικά τους συμφέροντα.
Το αντικείμενο της συναλλαγής παρουσιάζεται στην ελεύθερη αγορά με τη μορφή δημόσιας προσφοράς, από την οποία διακρίνεται η βούληση του προσώπου που κάνει την προσφορά να συνάψει συμφωνία με τους όρους που καθορίζονται στην προσφορά.
Η τιμή της συναλλαγής αντιπροσωπεύει μια λογική αμοιβή για το αντικείμενο αξιολόγησης και τον εξαναγκασμό για την ολοκλήρωση της συναλλαγής σε σχέση με τα μέρη της συναλλαγής σε οποιοδήποτε μέρος.
Η πληρωμή για το αντικείμενο αποτίμησης εκφράζεται σε χρηματική μορφή.
5.2.2. Η συγκριτική προσέγγιση βασίζεται σε ανάλυση των τιμών προσφοράς και ζήτησης για τηλεφωνικά κέντρα που επικρατούν επί του παρόντος στην πρωτογενή ή δευτερογενή αγορά. Η αξιολόγηση γίνεται με τον προσδιορισμό της μέσης τιμής προσφοράς για αυτόματα τηλεφωνικά κέντρα παρόμοια με αυτήν που αξιολογείται και την επακόλουθη προσαρμογή της.
5.2.3. Η αγοραία αξία (κόστος αγοράς) ενός οχήματος εξαρτάται από διάφορους παράγοντες: τις καταναλωτικές ιδιότητες του οχήματος, την παρουσία εκπροσώπου του κατασκευαστή στην περιοχή, τη διαθεσιμότητα ενός δικτύου τεχνικής εξυπηρέτησης για αυτήν τη μάρκα οχήματος, το επίπεδο τιμής του ανταλλακτικού ανταλλακτικά, εργασίες συντήρησης και επισκευής για το όχημα αυτής της μάρκας. κύρος της μάρκας, συνθήκες αγοράς. γεωγραφική θέση και γενική οικονομική κατάσταση στην περιοχή κ.λπ.
5.2.4. Ο υπολογισμός του κόστους ενός μεταχειρισμένου οχήματος κατά την ημερομηνία αποτίμησης στο πλαίσιο της συγκριτικής προσέγγισης κατά τη χρήση της μεθόδου της αγοράς πραγματοποιείται σύμφωνα με ένα συγκεκριμένο σχήμα:
5.2.5. Οι αρχικές πληροφορίες για τον προσδιορισμό της αγοραίας τιμής του αυτόματου τηλεφωνικού κέντρου μπορούν να ληφθούν από έναν εμπειρογνώμονα από τις ακόλουθες πηγές:
Πληροφορίες από περιφερειακές περιοδικές εκδόσεις αναφοράς σχετικά με τις τιμές για καινούργια και μεταχειρισμένα τηλεφωνικά κέντρα.
Δεδομένα από οργανισμούς που πωλούν μεταχειρισμένα τηλέφωνα.
Θεματικοί ιστότοποι στο Διαδίκτυο που εμφανίζουν πληροφορίες σχετικά με την αγορά της περιοχής στην οποία καθορίζεται η τιμή του αυτόματου τηλεφωνικού κέντρου.
Εκθέσεις σχετικά με τα αποτελέσματα μιας μελέτης της περιφερειακής αγοράς μεταχειρισμένων οχημάτων, που συντάσσονται περιοδικά από τον εμπειρογνώμονα (ειδικούς), οι οποίες καταγράφουν τις τιμές που ζητούν οι πωλητές (τιμή προσφοράς) για συγκεκριμένα οχήματα και παρέχουν μια σύντομη περιγραφή των οχημάτων που πωλήθηκαν (μάρκα , μοντέλο, ημερομηνία κυκλοφορίας, χιλιόμετρα, τύπος και χαρακτηριστικά κινητήρα, εξοπλισμός, γενική τεχνική κατάσταση).
5.2.6. Κατά την αξιολόγηση οχημάτων σε ημερομηνία διαφορετική από την ημερομηνία του συμβάντος, σε ορισμένες περιπτώσεις είναι απαραίτητο να λαμβάνεται υπόψη η διάρκεια ζωής από την ημερομηνία του συμβάντος και όχι το έτος κατασκευής. Για παράδειγμα: το έτος κατασκευής του οχήματος είναι το 2003, το ατύχημα συνέβη το 2006, η αξιολόγηση γίνεται το 2007. Στην περίπτωση αυτή, είναι απαραίτητο να αξιολογηθεί το όχημα που δεν κατασκευάστηκε το 2003, αλλά ένα όχημα 3 ετών , αφού την ώρα του ατυχήματος ήταν 3 ετών, δηλ. Έκδοση AMTS 2004.
5.2.7. Οι προσφορές για πώληση μεταχειρισμένων τηλεφώνων αξιολογούνται από ειδικό ως προς την καταλληλότητα για τον υπολογισμό του μέσου κόστους της προσφοράς. Η αξιολόγηση της καταλληλότητας πραγματοποιείται με την ακόλουθη σειρά:
Α) η μέση τιμή προσφοράς καθορίζεται από τον τύπο:
[τρίψτε.], (5.1)
Πού είναι η τιμή προσφοράς του i-th τηλεφωνικού κέντρου, τρίψτε. i - αριθμός προσφορών, .
Κατά τον προσδιορισμό της κατά προσέγγιση μέσης τιμής προσφοράς, είναι απαράδεκτη η χρήση τιμών για αυτόματα τηλεφωνικά κέντρα που διαφέρουν προφανώς σε κατάσταση και διαμόρφωση από την υπό εξέταση (μέση) επιλογή.
Β) η διαφορά των τιμών προσφοράς εκτιμάται σε σχέση με την υπολογιζόμενη πάνω από τη μέση τιμή. Η διαφορά δεν πρέπει να υπερβαίνει το 20%:
Γ) εάν η απόκλιση της i-ης πρότασης υπερβαίνει το 20%, η πρόταση αυτή εξαιρείται από το δείγμα.
5.2.8. Ο τελικός υπολογισμός της μέσης τιμής προσφοράς γίνεται λαμβάνοντας υπόψη ένα δείγμα που αποτελείται από προσφορές των οποίων η απόκλιση από το κατά προσέγγιση μέσο κόστος δεν υπερβαίνει το 20%, σύμφωνα με τον τύπο:
[τρίψτε.], (5.3)
Πού είναι η τιμή προσφοράς της i-th ATE που ικανοποιεί την προϋπόθεση της ρήτρας 5.2.7, τρίψιμο; - τον αριθμό των προτάσεων που πληρούν την προϋπόθεση της παραγράφου 5.2.7, .
5.2.9. Η υπολογισμένη μέση τιμή προσφοράς είναι η αρχική τιμή σε αυτήν τη μέθοδο. Η μέση τιμή προσφοράς θα πρέπει να προσαρμοστεί εάν είναι δυνατή η διαπραγμάτευση κατά την αγορά, καθώς η μέση τιμή αγοράς ως αποτέλεσμα της διαπραγμάτευσης, κατά κανόνα, είναι η μέση τιμή προσφοράς (χωρίς προσαρμογή για την κατάσταση, τα χιλιόμετρα και την πληρότητα του οχήματος).
Από το 1994, η ρωσική νομοθεσία έχει ταξινομήσει τα οικόπεδα και όλα όσα συνδέονται άρρηκτα με αυτά ως ακίνητα: κατασκευές που κατασκευάζονται ή υπό κατασκευή σε γη, κτίρια που είναι δύσκολο να μετακινηθούν από μέρος σε μέρος χωρίς να τους προκαλέσουν δυσανάλογη ζημιά, οικόπεδα υπεδάφους. Αυτή η κατηγορία ακινήτων είναι πραγματικά ακίνητη.
Μια άλλη κατηγορία ακινήτων είναι κινητά οχήματαμεταφορά ανθρώπων και φορτίου με νερό, στον αέρα και στο διάστημα: θαλάσσια και ποτάμια πλοία, αεροσκάφη, τεχνητοί δορυφόροι της Γης.
Μια ειδική κατηγορία περιλαμβάνει συγκροτήματα ακινήτων που συνδέονται με έναν ενιαίο τεχνολογικό κύκλο - επιχειρήσεις. Διαφέρουν από τους οργανισμούς (συχνά με το ίδιο όνομα) και τους επιχειρηματίες που λειτουργούν στη βάση τους στο ότι αποτελούν αντικείμενο και όχι υποκείμενο δικαίου.
Κάθε μία από τις αναφερόμενες κατηγορίες έχει ξεχωριστή νομική βάση. Οι αναφερόμενες ομάδες αντικειμένων έχουν κοινά τις όμοιες ιδιότητές τους όπως αντικείμενα δικαίου: όλα πρέπει να είναι εγγεγραμμένα στις αρμόδιες κρατικές αρχές και να είναι νομικά συνδεδεμένα με τον τόπο εγγραφής τους, που προορίζονται για πολλά χρόνια χρήσης.
Με λογιστική έννοια, αναφέρονται σε πάγιο ενεργητικό, περιλαμβάνονται στο κόστος παραγωγής όχι εξ ολοκλήρου, όπως το κεφάλαιο κίνησης, αλλά με τον υπολογισμό των αποσβέσεων. Τα ακίνητα αποτιμώνται ως μεμονωμένα αντικείμενα, έχοντας αξία που δεν ισοδυναμεί με το άθροισμα της αξίας των πραγμάτων από τα οποία αποτελούνται.
Κατά την αξιολόγηση τέτοιων αντικειμένων, μπορεί να υπολογιστεί είδη κόστους:
Τα θέματα της αγοραίας αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας ενδιαφέρουν περισσότερο τον πληθυσμό. στον οικιστικό τομέα. Πρόκειται για κτίρια κατοικιών, τα μέρη τους και όλα τα ακίνητα που συνδέονται άρρηκτα με τη στέγαση: υποδομές, προσωπικά οικόπεδα, χώροι πρασίνου.
Κατά την αξιολόγηση της αγοραίας αξίας τους, μπορούν να παρατηρηθούν πλήρως τα ακόλουθα: συνθήκες ελεύθερης αγοράς, ουσιαστικά απεριόριστος ανταγωνισμός μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.
γενικές πληροφορίες
Αξιοθεατο διατιμητήςΓια την αγοραία αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας είναι συνήθως απαραίτητο στις ακόλουθες περιπτώσεις:
- Αν δεσμευτεί ακίνητη περιουσία σε .
- Όταν μια τράπεζα ή άλλος δανειστής καθορίζει την αξία της εξασφάλισης, για παράδειγμα, με σκοπό τη σύναψη σύμβαση υποθήκης.
- Να υπολογιστεί η κυριότητα της ακίνητης περιουσίας που έλαβε ο ιδιοκτήτης δωρεάν.
- Να υπολογίσει την αξία της περιουσίας του πτωχευμένου.
- Όταν ένα αντικείμενο προστίθεται στο εγκεκριμένο κεφάλαιο της εταιρείας με τη μορφή μη χρηματικής εισφοράς.
Η αποτίμηση της αγοράς διαφέρει ημερομηνίες, από την οποία πραγματοποιείται:
Τιμή αγοράςαπό την πλευρά του εκτιμητή, η εκτιμώμενη τιμή συναλλαγής όταν:
- Τα μέρη έχουν ολοκληρωμένες πληροφορίες σχετικά με την κατάσταση του αντικειμένου, την κατάσταση της αγοράς και λαμβάνουν ευλόγως υπόψη αυτές τις πληροφορίες.
- Ένα μέρος δεν είναι υποχρεωμένο Πουλώαντικείμενο, και το άλλο αγορά.
- Το αντικείμενο διατίθεται σε ελεύθερη πώληση μέσω δημόσιας πρότασης.
- Τα μέρη συμφωνούν να καθορίσουν την τιμή χωρίς εξαναγκασμό.
- Η πληρωμή για τη διευκόλυνση καθορίζεται σε μετρητά.
Ποια είναι η μέθοδος;
Κόστος αντικειμένουο αξιολογητής καθορίζει χρησιμοποιώντας τρεις διαφορετικές προσεγγίσεις.
Ακριβός
Υποθέτει ότι ο αγοραστής είναι λογικός και δεν θα αγοράσει το ακίνητο μια μεγάλη ποσότητααπό ό,τι θα χρειαζόταν να δημιουργήσει ένα παρόμοιο αντικείμενο μόνος του μέσα σε ένα χρονικό πλαίσιο αποδεκτό από αυτόν.
Θα έχει τους πιο σημαντικούς συντελεστές αξιοπιστίας για νέες κατασκευές. ανοικοδόμηση; ειδικά αντικείμενα με περιορισμένη αγορά· ασφαλιστικούς σκοπούς.
Ο συντελεστής μειώνεται όταν αξιολογούνται σωματικά ή ηθικά φθαρμένα αντικείμενα. Εκτίμηση γηςαυτή η μέθοδος πραγματοποιείται χωριστά από εκτιμήσεις κτιρίωνΣε αυτήν.
Συγκριτικός
Η προσέγγιση είναι η μελέτη των αποτελεσμάτων πρόσφατες συναλλαγέςμε παρόμοια αντικείμενα.
Ο εκτιμητής υποθέτει ότι ο αγοραστής είναι λογικός και δεν θα πληρώσει περισσότερο από παρόμοιο αντικείμενο, επίσης στην αγορά.
Σε αυτήν την περίπτωση, το κόστος υπολογίζεται διαιρώντας το αντικείμενο σε στοιχεία που λαμβάνονται περισσότερο υπόψη κατά τον καθορισμό της τιμής. Για παράδειγμα, στην τιμή ενός διαμερίσματος κύριος ρόλοςπαίξτε με το μέγεθος του καθιστικού, τη θέση του, το δάπεδο, το υλικό από το οποίο είναι χτισμένο το σπίτι. Με βάση τον συνδυασμό τους που βρίσκεται πιο κοντά στο αντικείμενο που μελετάται, προσδιορίζονται τα παρόμοια με αυτό.
Αξιοπιστία αυτής της μεθόδου στη ρωσική αγορά μειώνεταιη εκτεταμένη αδιαφάνεια των πραγματικών συναλλαγών. Επίσης η μέθοδος είναι ξεκάθαρη δεν χωράειγια την αξιολόγηση ειδικών αντικειμένων που δεν αντιπροσωπεύονται ή έχουν περιορισμένη παρουσία στην αγορά.
Εισοδηματική προσέγγιση
Με βάση τη θέση ότι το επίκτητο αντικείμενο πρέπει πληρώστε για τον εαυτό σαςεισόδημα από τη χρήση του εντός αποδεκτής περιόδου. Για παράδειγμα, εάν η αγορασμένη κατοικία (διαμέρισμα) προορίζεται για, είναι απαραίτητο να υπολογιστεί ποια οφέλη μπορούν να ληφθούν από αυτό.
Αν είναι για διαβίωση, δεν θα ήταν πιο κερδοφόρο για αυτόν τον σκοπό; Η αντικειμενικότητα μιας τέτοιας αξιολόγησης βασίζεται και πάλι στην αδιαφάνεια της ρωσικής αγοράς. Πραγματικές τιμέςΗ ενοικίαση ακινήτων δεν είναι εύκολο να ανακαλυφθεί. Επιπλέον, αν υποθέσουμε ότι λαμβάνουμε εισόδημαστο μέλλον.
Με αυτήν την προσέγγιση, είναι επίσης απαραίτητο να προβλεφθεί σε ποια τιμή μπορεί να πωληθεί ένα συγκεκριμένο ακίνητο στο μέλλον, εάν η τιμή της ακίνητης περιουσίας σε μια δεδομένη περιοχή αυξάνεται ή μειώνεται, πώς θα επηρεαστεί από τις επερχόμενες φθορά του αντικειμένου.
ΛογικόςΗ αγοραία αξία λαμβάνεται υπόψη όταν:
Μετά από έρευνα που χρησιμοποιεί και τις τρεις προσεγγίσεις, ο εκτιμητής αιτιολογεί τον καθορισμό των συντελεστών σημαντικότητάς τους έμπειρα ή μαθηματικά και παρουσιάζει τελικό αποτέλεσμαως ενιαίο σχήμα ή ως σύνολο αριθμών που αντανακλούν μέγιστες και ελάχιστες τιμέςαγοραία αξία ανάλογα με την αναμενόμενη επίδραση ορισμένων παραγόντων.
Πελάτης της μελέτης μπορεί να επιλέξειαπό τα προτεινόμενα αποτελέσματα, αυτό που ανταποκρίνεται περισσότερο στην πραγματική κατάσταση, και το σημαντικότερο, της έγκυροςπροθέσεις που ενδέχεται να διαφέρουν από αυτές που αναφέρονται επίσημα στις τεχνικές προδιαγραφές.
Διαδικασία
Περιλαμβάνει τα ακόλουθα βήματα:
- Προσδιορισμός του σκοπού, ημερομηνία, αντικείμενο εκτίμησης, είδος αξίας.
- Σύνταξη συμφωνίας μεταξύ του εκτιμητή και του πελάτη, συμπεριλαμβανομένης της έγκρισης του χρονοδιαγράμματος και του σχεδίου εργασιών, των δαπανών για την υλοποίησή τους και του ποσού της αμοιβής.
- Συλλογή πληροφοριών σχετικά με το αντικείμενο και τις συνθήκες της αγοράς.
- Ανάλυση των δυνατοτήτων βέλτιστης χρήσης της εγκατάστασης.
- Προσδιορισμός κόστους χρησιμοποιώντας τρεις προσεγγίσεις χωριστά.
- Εναρμόνιση των αποτελεσμάτων από διαφορετικές προσεγγίσεις. Καθορισμός συντελεστών αξιοπιστίας για καθένα από αυτά, Υπολογισμός τελικής τιμής.
- Σύνταξη και έγκριση της έκθεσης από τα μέρη.
Πώς αξιολογείται η αγοραία τιμή των οικιστικών ακινήτων;
Χρησιμοποιώντας την προσέγγιση του κόστους, ο εκτιμητής καθορίζει πρώτα αγοραία τιμή του οικοπέδου, όπου βρίσκεται το αντικείμενο, ως μη ανεπτυγμένο.
Μετά υπολογίζει κόστος υλικών και εργασίαςαπαιτείται κατά την ημερομηνία αποτίμησης για τη δημιουργία ενός τέτοιου αντικειμένου.
Υπολογίζει το ποσοστό φθοράς ενός αντικειμένου χρησιμοποιώντας πρότυπα ή μέσω ανάλυσης ειδικών. Ορίζει υπολειμματική αξίααντικείμενο ως το άθροισμα του κόστους γης και κτιρίων μείον τις αποσβέσεις.
Ηθοποιία μέθοδος σύγκρισης, ο εκτιμητής συλλέγει χωριστά πληροφορίες για συναλλαγές με παρόμοια οικόπεδα, στη συνέχεια πληροφορίες για συναλλαγές με παρόμοια αντικείμενα σε άλλες περιοχές, μείον την αξία της γης που βρίσκεται κάτω από αυτά. Μετά υπολογίζεται σταθμισμένο μέσο αποτέλεσμα.
Προσεγγίζοντας τον ορισμό της αξίας από τη σκοπιά προοπτικές εισοδήματος, ο εκτιμητής καθορίζει ποιο μέσο ετήσιο εισόδημα μπορεί να ληφθεί από ένα δεδομένο αντικείμενο, υπολογίζει το ποσοστό κεφαλαιοποίησης και προβλέπει σε τι τιμήμπορεί να πωληθεί στο τέλος της ωφέλιμης ζωής του, λαμβάνοντας υπόψη τη φθορά και τις προοπτικές ανάπτυξης της αγοράς. Στο τέλος της εργασίας προσδιορίζεται και γράφεται το σταθμισμένο μέσο αποτέλεσμα κανω ΑΝΑΦΟΡΑ.
Καταρτίζεται εντός της προθεσμίας που καθορίζεται στη σύμβαση και γίνεται αποδεκτή από τον πελάτη κανω ΑΝΑΦΟΡΑείναι απόδειξη της δουλειάς που έγινε συνειδητά. Διατιμητής προσωπικάυπογράφει την έκθεση και βεβαιώνει μαζί του σφραγίδα.
Υπάρχουν τρεις μέθοδοι για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων:
- - Μέθοδος σύγκρισης
- - Δαπανηρή μέθοδος
- - Μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος.
Η κύρια μέθοδος αποτίμησης είναι η μέθοδος της συγκριτικής ανάλυσης πωλήσεων (SSA). Η μέθοδος σύγκρισης πωλήσεων χρησιμοποιείται εάν υπάρχει επαρκής ποσότητα αξιόπιστων πληροφοριών αγοράς για συναλλαγές αγοράς και πώλησης αντικειμένων παρόμοιων με αυτό που αποτιμάται. Σε αυτήν την περίπτωση, το κριτήριο για την επιλογή αντικειμένων σύγκρισης είναι η παρόμοια καλύτερη και αποτελεσματικότερη χρήση.
Η συγκριτική ανάλυση πωλήσεων πραγματοποιείται με την ακόλουθη σειρά (Εικ. 2)
Εικόνα 2. Αλγόριθμος για μια συγκριτική προσέγγιση αποτίμησης ακινήτων
Τονίζονται οι πρόσφατες πωλήσεις συγκρίσιμων ακινήτων στη σχετική αγορά. Πηγές πληροφοριών είναι: το αρχείο του εκτιμητή, το Διαδίκτυο, ηλεκτρονική βάση δεδομένων, κτηματομεσιτικές εταιρείες, αρχεία μεσιτών ακινήτων, αρχεία πιστωτικών ιδρυμάτων (τράπεζες υποθηκών), ασφαλιστικές εταιρείες, κατασκευαστικές και επενδυτικές εταιρείες, περιφερειακά τμήματα αφερεγγυότητας και πτώχευσης , εδαφικά τμήματα της Επιτροπής Κρατικής Περιουσίας κ.λπ.
Ως μονάδες σύγκρισης λαμβάνονται οι μετρήσεις που παραδοσιακά καθιερώνονται στην τοπική αγορά. Για την αξιολόγηση του ίδιου αντικειμένου, μπορούν να χρησιμοποιηθούν πολλές μονάδες σύγκρισης ταυτόχρονα.
Τα στοιχεία σύγκρισης περιλαμβάνουν τα χαρακτηριστικά των ακινήτων και των συναλλαγών που προκαλούν αλλαγές στις τιμές των ακινήτων. Τα στοιχεία που υπόκεινται σε υποχρεωτική λογιστική περιλαμβάνουν:
- -σύνθεση μεταβιβαζόμενων δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.
- - προϋποθέσεις χρηματοδότησης της συναλλαγής αγοράς και πώλησης·
- -όροι πώλησης;
- - ώρα πώλησης·
- -τοποθεσία;
- -φυσικά χαρακτηριστικά;
- -οικονομικά χαρακτηριστικά.
- - φύση χρήσης·
- - στοιχεία κόστους που δεν σχετίζονται με ακίνητα.
Επαλήθευση πληροφοριών συναλλαγής: επιβεβαίωση της συναλλαγής από έναν από τους κύριους συμμετέχοντες (αγοραστή ή πωλητή) ή πράκτορα της εταιρείας ακινήτων. προσδιορίζοντας τους όρους πώλησης.
Εάν υπάρχει επαρκής ποσότητα αξιόπιστων πληροφοριών αγοράς, επιτρέπεται η χρήση μεθόδων μαθηματικών στατιστικών για τον προσδιορισμό της αξίας συγκρίνοντας τις πωλήσεις.
Προσαρμογή της αξίας συγκρίσιμων ακινήτων.
Η προσαρμογή μπορεί να γίνει με τρεις κύριες μορφές: σε νομισματικούς όρους, σε ποσοστό, σε γενική ομαδοποίηση. Οι προσαρμογές στις τιμές πώλησης συγκρίσιμων ακινήτων γίνονται με την ακόλουθη σειρά:
Πρώτα απ 'όλα, γίνονται προσαρμογές που σχετίζονται με τους όρους της συναλλαγής και την κατάσταση της αγοράς, οι οποίες πραγματοποιούνται με την εφαρμογή κάθε επόμενης προσαρμογής στο προηγούμενο αποτέλεσμα.
δεύτερον, γίνονται προσαρμογές που σχετίζονται άμεσα με το ακίνητο, οι οποίες γίνονται με την εφαρμογή αυτών των προσαρμογών στο αποτέλεσμα που προκύπτει μετά την προσαρμογή για τις συνθήκες της αγοράς, με οποιαδήποτε σειρά.
Για τον προσδιορισμό του μεγέθους των προσαρμογών, ανάλογα με τη διαθεσιμότητα και την αξιοπιστία των πληροφοριών της αγοράς, χρησιμοποιούνται ποσοτικές και ποιοτικές μέθοδοι. Η αιτιολόγηση για τις προσαρμογές που λαμβάνονται υπόψη είναι υποχρεωτική. Η τελική απόφαση για την αξία του αποτελέσματος που προσδιορίζεται με τη μέθοδο σύγκρισης πωλήσεων λαμβάνεται με βάση την ανάλυση των προσαρμοσμένων τιμών πώλησης αντικειμένων σύγκρισης που έχουν τη μεγαλύτερη ομοιότητα με το αντικείμενο αξιολόγησης.
Η συγκριτική προσέγγιση έχει τα ακόλουθα μειονεκτήματα:
Διαφορά πωλήσεων. Δεν υπάρχουν πωλήσεις απολύτως πανομοιότυπων αντικειμένων· η σύμπτωση παρατηρείται μόνο σε ορισμένες παραμέτρους. Οι συναλλαγές μπορεί να διαφέρουν ως προς το σύνολο των χαρακτηριστικών που ενυπάρχουν στο ίδιο το αντικείμενο, αλλά και στους όρους της συναλλαγής. Όσο μεγαλύτερες είναι οι διαφορές μεταξύ συγκρίσιμων πωλήσεων, τόσο μεγαλύτερη είναι η πιθανότητα να επιτευχθεί ένα ανακριβές αποτέλεσμα.
Δυσκολία στη συλλογή πληροφοριών σχετικά με τις πραγματικές τιμές πώλησης. Οι πραγματικές τιμές συχνά κρύβονται για την αποφυγή φόρων και δασμών. Η επαλήθευση της ακρίβειας των πληροφοριών είναι πολύ δύσκολη.
Η δυσκολία συλλογής πληροφοριών για τους συγκεκριμένους όρους της συναλλαγής.
Εξάρτηση από τη δραστηριότητα της αγοράς. Η ακρίβεια του αποτελέσματος εξαρτάται από τη δραστηριότητα και τον κορεσμό της αγοράς με δεδομένα για συναλλαγές με ανάλογα του αποτιμημένου αντικειμένου. Η χρήση της προσέγγισης σε ανενεργές αγορές είναι προβληματική.
Εξάρτηση από τη σταθερότητα της αγοράς.
Δυσκολία στον συνδυασμό σημαντικά διαφορετικών δεδομένων πωλήσεων, γεγονός που μπορεί να μειώσει την ακρίβεια των αποτελεσμάτων αποτίμησης.
Η συγκριτική προσέγγιση έχει επίσης μια σειρά από πλεονεκτήματα:
Πιο αξιόπιστα σε ενεργές αγορές για την αξιολόγηση μικρών εμπορικών ακινήτων και ακινήτων που αγοράζονται και πωλούνται συχνά και δεν χρησιμοποιούνται για τη δημιουργία εισοδήματος.
Στατιστικά δικαιολογημένο.
Σας επιτρέπει να αντικατοπτρίζετε τις απόψεις τυπικών πωλητών και αγοραστών στην τελική αξιολόγηση.
Οι τιμές πώλησης αντανακλούν τις αλλαγές στις χρηματοοικονομικές συνθήκες και τον πληθωρισμό.
Σας επιτρέπει να κάνετε προσαρμογές για διαφορές μεταξύ συγκριτικών αντικειμένων.
Λαμβάνοντας υπόψη αρκετές πληροφορίες για ανάλυση, είναι αρκετά εύκολο στη χρήση και παράγει αξιόπιστα αποτελέσματα.
Η μέθοδος κόστους είναι μια προσέγγιση για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας που βασίζεται στο γεγονός ότι ο αγοραστής δεν πρέπει να πληρώσει περισσότερα για το ακίνητο από ό,τι κοστίζει για να το ξαναχτίσει σε τρέχουσες τιμές για τη γη, τα οικοδομικά υλικά και την εργασία. Αυτή η προσέγγιση για τον προσδιορισμό του κόστους δικαιολογείται πλήρως όταν πρόκειται για νέα ή σχετικά νέα κτίρια.
Οι περισσότεροι ειδικοί αναγνωρίζουν ότι η μέθοδος κόστους είναι χρήσιμη για την επαλήθευση των εκτιμώμενων δαπανών, αλλά σπάνια μπορεί να βασιστεί σε αυτήν.
Με αυτήν την προσέγγιση, η εκτιμώμενη αξία ενός ακινήτου προσδιορίζεται ως η διαφορά μεταξύ του κόστους πλήρους αναπαραγωγής ή πλήρους αντικατάστασής του και του ποσού της απόσβεσης συν το κόστος ενός οικοπέδου. μπορεί να προσδιοριστεί χρησιμοποιώντας τους τύπους (1) ή (2):
Tsn = PSV - I + Ts, (1)
Tsn = PSZ - I + Ts, (2)
όπου Cn είναι το κόστος της ακίνητης περιουσίας με τη μέθοδο του κόστους·
PSV - το συνολικό κόστος της πλήρους αναπαραγωγής του ακινήτου που αποτιμάται.
PSZ - το συνολικό κόστος αντικατάστασης του ακινήτου που αποτιμάται.
I - το κόστος απόσβεσης του ακινήτου που αποτιμάται.
Ts - το κόστος ενός τεμαχίου γης.
Επιπλέον, το πλήρες κόστος αναπαραγωγής (FRP) νοείται ως το κόστος κατασκευής ενός ακριβούς αντιγράφου ενός κτιρίου σε τρέχουσες τιμές και με χρήση των ίδιων υλικών, κατασκευαστικών προτύπων, σχεδίασης και με την ίδια ποιότητα εργασίας, συμπεριλαμβανομένων όλων των εγγενών ελλείψεων σε το αντικείμενο που αξιολογείται.
Πλήρες Κόστος Αντικατάστασης (FRC) είναι το κόστος ενός κτιρίου, σε τρέχουσες τιμές, ισοδύναμης χρησιμότητας με το υπό αξιολόγηση ακίνητο, αλλά κατασκευασμένο με νέα υλικά και σύμφωνα με σύγχρονα πρότυπα, σχεδιασμό και διάταξη. Υποθέτοντας ότι ένας λογικός αγοραστής δεν θα πλήρωνε περισσότερα για ένα υπάρχον κτίριο από το να κατασκευάσει ένα νέο σύμφωνα με τα σύγχρονα πρότυπα, λαμβάνοντας υπόψη τον κίνδυνο και τον χρόνο κατασκευής, μπορεί να θεωρηθεί ότι το PVZ είναι το ανώτατο όριο της αξίας της ακίνητης περιουσίας.
Το βέλτιστο πεδίο εφαρμογής της προσέγγισης του κόστους για την αποτίμηση των ακινήτων, που δίνει τα πιο αντικειμενικά αποτελέσματα, είναι:
τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας νέων ή σχετικά νέων κτιρίων που παρουσιάζουν μικρή φθορά και αντιστοιχούν στην αποτελεσματικότερη χρήση του χώρου·
προσδιορισμός της αγοραίας αξίας παλαιών ακινήτων με την παρουσία αξιόπιστων πληροφοριών για τον υπολογισμό των αποσβέσεων.
προσδιορισμός της αγοραίας αξίας των κατασκευαστικών έργων, προσδιορισμός της αγοραίας αξίας αντικειμένων ειδικού σκοπού.
τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας αντικειμένων με τα οποία σπάνια συνάπτονται συναλλαγές αγοράς·
Προσδιορισμός της αγοραίας αξίας των ακινήτων που δεν μπορεί να εκτιμηθεί χρησιμοποιώντας την προσέγγιση του εισοδήματος.
Είναι μια δαπανηρή μέθοδος και έχει τα μειονεκτήματά της:
Το κόστος δεν είναι πάντα ισοδύναμο με την αγοραία αξία.
Οι προσπάθειες για την επίτευξη πιο ακριβούς αποτελέσματος αξιολόγησης συνοδεύονται από ταχεία αύξηση του κόστους εργασίας.
Η απόκλιση μεταξύ του εργατικού κόστους για την απόκτηση του υπό αξιολόγηση ακινήτου και του κόστους για νέα κατασκευή είναι ακριβώς η ίδια, αφού κατά τη διαδικασία εκτίμησης οι αποσβέσεις αφαιρούνται από το κόστος κατασκευής.
Το πρόβλημα του υπολογισμού του κόστους αναπαραγωγής παλαιών κτιρίων.
Ξεχωριστή εκτίμηση γης από κτίρια.
Η προβληματική φύση της αποτίμησης της γης στη Ρωσία.
Τα πλεονεκτήματα της προσέγγισης κόστους είναι τα εξής:
Πιο αξιόπιστη κατά την αξιολόγηση νέων ή νεόδμητων εγκαταστάσεων που είναι έτοιμες για την πιο αποτελεσματική χρήση.
Μια αξιολόγηση που βασίζεται σε αυτήν την προσέγγιση είναι η πλέον κατάλληλη και (ή) η μόνη δυνατή στις ακόλουθες περιπτώσεις:
Τεχνική και οικονομική ανάλυση νέας κατασκευής ή ανακατασκευής.
Εκτίμηση ημιτελούς κατασκευής;
Αποτίμηση αντικειμένων δημόσιου-κράτους και ειδικών αντικειμένων, καθώς δεν προορίζονται για τη δημιουργία εισοδήματος και η πιθανότητα εύρεσης στοιχείων για παρόμοιες πωλήσεις είναι χαμηλή.
Αποτίμηση αντικειμένων σε ανενεργές αγορές.
Αποτίμηση για ασφαλιστικούς και φορολογικούς σκοπούς.
Εάν δεν υπάρχουν επαρκείς πληροφορίες για τη χρήση άλλων προσεγγίσεων.
Η αποτίμηση ακινήτων με τη μέθοδο του κόστους πραγματοποιείται με την ακόλουθη σειρά:
Επιθεώρηση του ακινήτου και εξοικείωση με όλα τα διαθέσιμα έγγραφα.
Προσδιορισμός του πλήρους κόστους αναπαραγωγής ή αντικατάστασης.
Υπολογισμός όλων των τύπων φθοράς: φυσική, λειτουργική, εξωτερική.
Προσδιορισμός πλήρους απόσβεσης από την PSV (PSZ) προκειμένου να ληφθεί το κόστος των κτιρίων και των κατασκευών.
Υπολογισμός αξίας ακινήτων.
Γενική εκτίμηση του ακινήτου με άθροιση.
Τα κύρια στάδια της προσέγγισης κόστους για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας και οι αντίστοιχες μέθοδοι παρουσιάζονται στο Σχήμα 3.
Εικόνα 3. Αλγόριθμος για μια προσέγγιση με βάση το κόστος για την αποτίμηση ακινήτων
Θεωρητικά, το πλήρες κόστος αντικατάστασης των κτιρίων αναφέρεται στην εκτίμηση κόστους, το κόστος κατασκευής αντιγράφου του εκτιμώμενου κτιρίου κατά την ημερομηνία αποτίμησης. Η εκτίμηση του πλήρους κόστους αντικατάστασης ενός κτιρίου από την ημερομηνία αποτίμησης μπορεί να γίνει με κόστος αναπαραγωγής ή με κόστος αντικατάστασης. Η επιλογή του τύπου του κόστους αντικατάστασης για ένα συγκεκριμένο κτίριο πρέπει να εξηγείται με σαφήνεια στην έκθεση για να αποφευχθεί η παρερμηνεία του αποτελέσματος που προκύπτει.
Το συνολικό κόστος αντικατάστασης των κτιρίων περιλαμβάνει το άμεσο και έμμεσο κόστος κατασκευής, καθώς και τα επιχειρηματικά έσοδα.
Το άμεσο κόστος κατασκευής περιλαμβάνει το πλήρες εκτιμώμενο κόστος των εργασιών κατασκευής και εγκατάστασης, το οποίο, με τη σειρά του, περιλαμβάνει το άμεσο και γενικό κόστος, καθώς και το κέρδος του συμβαλλόμενου κατασκευαστικού οργανισμού.
Το έμμεσο κόστος περιλαμβάνει δαπάνες που είναι απαραίτητες για την κατασκευή, αλλά δεν περιλαμβάνονται στη σύμβαση κατασκευής. Το έμμεσο κόστος μπορεί να περιλαμβάνει:
εργασίες σχεδιασμού και έρευνας·
αποτίμηση, συμβουλευτικές, λογιστικές και νομικές υπηρεσίες·
Κόστος χρηματοδότησης δανείου·
ασφάλιση όλων των κινδύνων·
πληρωμές φόρων κατά την κατασκευή κ.λπ.
Κατά την ημερομηνία αποτίμησης, το πλήρες κόστος αντικατάστασης των κτιρίων θα διαφέρει από την αγοραία αξία τους την ίδια ημερομηνία. Ο κύριος λόγος είναι η απώλεια αξίας υπό την επίδραση διαφόρων παραγόντων που προκαλούν τη γήρανση του ακινήτου. Η φθορά του κτιρίου οφείλεται στην υποβάθμιση της φυσικής του κατάστασης, στην ασυμφωνία μεταξύ των λειτουργικών χαρακτηριστικών των σύγχρονων αντιλήψεων της αγοράς ακινήτων και στην επίδραση των εξωτερικών συνθηκών λειτουργίας του αντικειμένου στην αξία του. Δεδομένου ότι οι παρατιθέμενοι παράγοντες είναι αλληλένδετοι, ο αντίκτυπός τους στο κόστος αξιολογείται διεξοδικά.
Με τη γενική σωρευτική φθορά, οι εκτιμητές κατανοούν την απώλεια της αξίας του ακινήτου που αποτιμάται για όλους τους πιθανούς λόγους. Το ποσό της συνολικής σωρευτικής απόσβεσης αντιπροσωπεύει τη διαφορά μεταξύ της αγοραίας αξίας των κτιρίων κατά την ημερομηνία αποτίμησης και του πλήρους κόστους αντικατάστασής τους, υπολογιζόμενο είτε ως κόστος αναπαραγωγής είτε ως κόστος αντικατάστασης. Η απόσβεση (I) συνήθως μετράται ως ποσοστό και η νομισματική έκφραση της απόσβεσης είναι η απόσβεση (O). Ανάλογα με τους λόγους που προκάλεσαν την απόσβεση του ακινήτου, διακρίνονται οι παρακάτω τύποι αποσβέσεων:
Φυσική φθορά είναι η απώλεια της αξίας των κτιρίων ως αποτέλεσμα της χρήσης και της έκθεσής τους σε φυσικές δυνάμεις.
Λειτουργικό - αντιπροσωπεύει την απώλεια της αξίας των κτιρίων ως αποτέλεσμα της ασυμφωνίας μεταξύ των λειτουργικών χαρακτηριστικών τους και των απαιτήσεων της αγοράς κατά την ημερομηνία αποτίμησης. Τέτοιες ελλείψεις περιλαμβάνουν τα δομικά στοιχεία του κτιρίου, οικοδομικά υλικά, σχεδιασμός κ.λπ., που μειώνουν τη λειτουργικότητα, τη χρησιμότητα και, κατά συνέπεια, την αξία του κτιρίου.
Εξωτερική - αντιπροσωπεύει την απώλεια της αξίας ενός κτιρίου ή ακινήτου ως αποτέλεσμα της αρνητικής επίδρασης παραγόντων εξωτερικών του αντικειμένου που αποτιμάται. Η εξωτερική γήρανση μπορεί να συμβεί ως αποτέλεσμα αλλαγών στο φυσικό περιβάλλον του υπό αξιολόγηση ακινήτου ή της αρνητικής επίδρασης του περιβάλλοντος της αγοράς.
Κατά τον υπολογισμό της συνολικής φθοράς, οι εκτιμητές χρησιμοποιούν τις ακόλουθες έννοιες:
Η φυσική ζωή ενός κτιρίου (PL) καθορίζεται από την περίοδο λειτουργίας του κτιρίου, κατά την οποία η κατάσταση των φέρων δομικών στοιχείων του κτιρίου πληροί ορισμένα κριτήρια (δομική αξιοπιστία, φυσική αντοχή κ.λπ.). Η φυσική ζωή ενός αντικειμένου καθορίζεται κατά την κατασκευή και εξαρτάται από την ομάδα κεφαλαίων του κτιρίου. Η φυσική ζωή τελειώνει όταν το αντικείμενο κατεδαφιστεί.
Η χρονολογική ηλικία (CA) είναι η χρονική περίοδος που έχει περάσει από την ημερομηνία που το αντικείμενο τέθηκε σε λειτουργία έως την ημερομηνία αξιολόγησης.
Η οικονομική ζωή (EL) καθορίζεται από το χρόνο λειτουργίας κατά τον οποίο το αντικείμενο δημιουργεί εισόδημα. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, οι βελτιώσεις που έγιναν συμβάλλουν στην αξία του ακινήτου. Η οικονομική ζωή ενός αντικειμένου τελειώνει όταν η λειτουργία του αντικειμένου δεν μπορεί να δημιουργήσει το εισόδημα που υποδεικνύεται από την αντίστοιχη τιμή για συγκρίσιμα αντικείμενα σε ένα δεδομένο τμήμα της αγοράς ακινήτων. Σε αυτή την περίπτωση, οι βελτιώσεις που έγιναν δεν συμβάλλουν πλέον στην αξία του αντικειμένου λόγω της γενικής φθοράς του.
Η πραγματική ηλικία (ΕΑ) προσδιορίζεται με βάση τη χρονολογική ηλικία του κτιρίου, λαμβάνοντας υπόψη την τεχνική του κατάσταση και τους οικονομικούς παράγοντες που επικρατούν κατά την ημερομηνία αποτίμησης που επηρεάζουν την αξία του αξιολογούμενου αντικειμένου. Ανάλογα με τα χαρακτηριστικά λειτουργίας του κτιρίου, η πραγματική ηλικία μπορεί να διαφέρει από τη χρονολογική ηλικία προς τα πάνω ή προς τα κάτω. Σε περίπτωση κανονικής λειτουργίας του κτιρίου, η πραγματική ηλικία είναι συνήθως ίση με τη χρονολογική ηλικία.
Η υπολειπόμενη οικονομική ζωή (REL) ενός κτιρίου είναι η χρονική περίοδος από την ημερομηνία αποτίμησης έως το τέλος της οικονομικής ζωής του.
Η θεωρία της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας προσδιορίζει τρεις βασικές μεθόδους για τον υπολογισμό της απόσβεσης:
- -μέθοδος δειγματοληψίας αγοράς·
- - μέθοδος διάρκειας ζωής ·
- - μέθοδος διάσπασης.
Η μέθοδος δειγματοληψίας αγοράς χρησιμοποιεί δεδομένα αγοράς για συγκρίσιμα στοιχεία από τα οποία μπορεί να προσδιοριστεί η απόσβεση. Αυτή η μέθοδος σάς επιτρέπει να υπολογίσετε τη συνολική ποσότητα φθοράς για όλους τους πιθανούς λόγους, να προσδιορίσετε τη συνολική οικονομική διάρκεια ζωής, καθώς και το μέγεθος της εξωτερικής (οικονομικής) γήρανσης.
Η μέθοδος ζωής βασίζεται στην απαίτηση του επενδυτή για 100% απόσβεση του κτιρίου κατά τη διάρκεια της οικονομικής ζωής του, καθώς αυτό εξασφαλίζει πλήρη απόδοση του επενδυμένου κεφαλαίου. Επομένως, πριν από το τέλος της οικονομικής διάρκειας ζωής, η φθορά δεν μπορεί να είναι 100%. Σε αυτή τη μέθοδο, η πραγματική ηλικία και η οικονομική ζωή του κτιρίου είναι οι κύριες έννοιες που χρησιμοποιεί ο εκτιμητής. Το ποσοστό της συνολικής φθοράς ορίζεται ως ο λόγος της πραγματικής ηλικίας ενός αντικειμένου προς την οικονομική του διάρκεια ζωής. Το ποσό της απόσβεσης υπολογίζεται πολλαπλασιάζοντας στη συνέχεια αυτόν τον συντελεστή απόσβεσης με την αξία του πλήρους κόστους αντικατάστασης.
Η μέθοδος της ανάλυσης χρησιμοποιείται κυρίως για την ανάλυση του συνολικού ποσού της απόσβεσης σύμφωνα με τους λόγους που την προκάλεσαν. Η μέθοδος δίνει θετικό αποτέλεσμα όταν δεν υπάρχουν επαρκείς πληροφορίες για την παρόμοια μέθοδο πώλησης ή τη μέθοδο ζωής και περιλαμβάνει τα ακόλουθα βήματα:
- -υπολογισμός φυσικής φθοράς του κτιρίου.
- -υπολογισμός της εξωτερικής γήρανσης.
Προσδιορισμός της υπολειμματικής αξίας των κτιρίων ως η διαφορά μεταξύ του πλήρους κόστους αντικατάστασης των κτιρίων και της εκτιμώμενης αξίας της προσδιορισμένης φυσικής, λειτουργικής και εξωτερικής γήρανσης.
Υπάρχουν πέντε κύριοι τρόποι υπολογισμού διαφορετικών τύπων αποσβέσεων χρησιμοποιώντας τη μέθοδο ανάλυσης, οι οποίοι περιλαμβάνουν:
- -υπολογισμός του κόστους αποκατάστασης.
- -υπολογισμός της σχέσης μεταξύ ηλικίας και διάρκειας ζωής·
- -υπολογισμός της λειτουργικής γήρανσης.
- -ανάλυση ζευγαρωμένων πωλήσεων.
- -μέθοδος κεφαλαιοποίησης των ζημιών από ενοίκια.
Οι υπολογισμοί του κόστους αποκατάστασης περιλαμβάνουν αναστρέψιμη φυσική φθορά και αναστρέψιμη λειτουργική γήρανση.
Ο υπολογισμός του λόγου ηλικίας-ζωής χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αφαιρούμενης και ανεπανόρθωτης φυσικής φθοράς τόσο για βραχύβια όσο και για μακρόβια εξαρτήματα.
Ο υπολογισμός λειτουργικής γήρανσης μπορεί να χρησιμοποιηθεί για όλους τους τύπους λειτουργικής φθοράς.
Η μέθοδος ζευγαρωμένων πωλήσεων και η μέθοδος κεφαλαιοποίησης ζημιών μίσθωσης μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τον υπολογισμό της μοιραίας λειτουργικής απαξίωσης καθώς και για τον υπολογισμό της εξωτερικής απαξίωσης.
Η ανάλυση κόστους ως μέθοδος υπολογισμού έχει ορισμένα πλεονεκτήματα από την άποψη της διαχείρισης ακινήτων: επιτρέπει στην εταιρεία διαχείρισης να εκτιμήσει με μεγαλύτερη ακρίβεια το επίπεδο απόσβεσης και το ποσό της ασφάλισης, καθώς το ποσό του καθαρού εισοδήματος εξαρτάται και από τους δύο αυτούς παράγοντες.
Εικόνα 4. Αλγόριθμος για την εισοδηματική προσέγγιση για την αποτίμηση ακινήτων
Η εισοδηματική προσέγγιση βασίζεται στην ιδέα ότι η αξία του ακινήτου στο οποίο επενδύεται το κεφάλαιο πρέπει να αντιστοιχεί σε μια τρέχουσα αξιολόγηση της ποιότητας και της ποσότητας του εισοδήματος που θα πρέπει να δημιουργήσει αυτό το ακίνητο. Τα πιο σύνθετα και προβληματικά ζητήματα της μεθοδολογίας της συγκριτικής προσέγγισης περιλαμβάνουν τον προσδιορισμό του προεξοφλητικού επιτοκίου που σχετίζεται με τον κίνδυνο μιας δεδομένης επένδυσης σε ακίνητα. Τα κύρια στάδια εφαρμογής της εισοδηματικής προσέγγισης παρουσιάζονται στο Σχήμα 4.
Κόστος μεταφοράς ενός αντικειμένου στην πιο αποτελεσματική επιλογή χρήσης
Η κεφαλαιοποίηση του εισοδήματος είναι η μετατροπή του αναμενόμενου μελλοντικού εισοδήματος σε ένα εφάπαξ ποσό που εισπράττεται σήμερα, δηλ. μετατροπή εισοδήματος σε κεφάλαιο.
Στην αποτίμηση ακινήτων, χρησιμοποιούνται δύο κύριες διαδικασίες για τη μείωση του μελλοντικού εισοδήματος στην τρέχουσα αξία τους:
χρησιμοποιώντας το ποσοστό κεφαλαιοποίησης
προεξοφλητικά επιτόκια.
Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης εφαρμόζεται στα κέρδη ενός έτους.
Αυτό είναι συνήθως το πρώτο έτος πρόβλεψης. Το κόστος υπολογίζεται με τον τύπο (3):
К=Кt/(1+n) (3)
K - τρέχουσα τιμή (δηλαδή τιμή την παρούσα στιγμή), τρίψτε.
Кt - εισόδημα που αναμένεται μέχρι το τέλος του έτους t (t=1 έτος), τρίψιμο.
n - προεξοφλητικό επιτόκιο (επιτόκιο απόδοσης ή επιτόκιο), κλάσματα μονάδας.
Η τιμή (1/1+n) αντιπροσωπεύει τον παράγοντα κεφαλαιοποίησης ή τον συντελεστή έκπτωσης.
Ο δείκτης κεφαλαιοποίησης είτε προκύπτει άμεσα από τις πωλήσεις συγκρίσιμων ακινήτων ως ο λόγος του ετήσιου εισοδήματος προς την τιμή πώλησης (άμεση κεφαλαιοποίηση), είτε υπολογίζεται με βάση το αναμενόμενο ποσοστό περιοδικής απόδοσης κεφαλαίου και τις καθορισμένες συνθήκες για την ανάκτηση της επένδυσης (απόδοση κεφαλοποίηση).
Το προεξοφλητικό επιτόκιο χρησιμοποιείται για την κατασκευή ενός μοντέλου προεξοφλημένων ταμειακών ροών. Στην περίπτωση αυτή, τα περιοδικά έσοδα κάθε προβλεπόμενου έτους, καθώς και τα υποθετικά έσοδα από τις πωλήσεις, μειώνονται στην τρέχουσα αξία.
Το μοντέλο προεξοφλημένων ταμειακών ροών έχει τη μορφή σύμφωνα με τον τύπο (4)
όπου K είναι η τρέχουσα τιμή του ρουβλίου.
Kt - εισόδημα που αναμένεται μέχρι το τέλος του έτους t, τρίψιμο.
n - προεξοφλητικό επιτόκιο, κλάσμα μονάδας.
t - συντελεστής χρόνου (αριθμός ετών).
1,2,3... - αύξων αριθμός της χρονιάς.
Η εισοδηματική προσέγγιση έχει τα ακόλουθα μειονεκτήματα:
Η ανάγκη πρόβλεψης μακροπρόθεσμης ροής εισοδήματος. Η διαδικασία απόκτησης ακριβούς εκτίμησης της μελλοντικής ροής περιπλέκεται από την τρέχουσα ανεπαρκώς σταθερή κατάσταση στη Ρωσία· η πιθανότητα ανακρίβειας των προβλέψεων αυξάνεται ανάλογα με τη μακροπρόθεσμη διάρκεια της περιόδου πρόβλεψης.
Η επίδραση των παραγόντων κινδύνου στα προβλεπόμενα έσοδα.
Η δυσκολία συλλογής δεδομένων για την κερδοφορία παρόμοιων αντικειμένων. Αυτές οι πληροφορίες είναι συνήθως εμπιστευτικές και οι επίσημες πληροφορίες είναι συχνά αναληθείς.
Πλεονεκτήματα της μεθόδου εισοδήματος:
Αυτή η προσέγγιση είναι προτιμότερη όταν αναλύεται η σκοπιμότητα της επένδυσης και όταν αιτιολογούνται αποφάσεις για τη χρηματοδότηση επενδύσεων σε ακίνητα.
Αυτή η προσέγγιση αντικατοπτρίζει με μεγαλύτερη σαφήνεια την ιδέα του επενδυτή για την ακίνητη περιουσία ως πηγή εισοδήματος, δηλ. Αυτή η ποιότητα των ακινήτων λαμβάνεται υπόψη ως ο κύριος παράγοντας τιμολόγησης.
Η μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης χαρακτηρίζεται από σχετική απλότητα υπολογισμών, μικρό αριθμό υποθέσεων, αντανακλά την κατάσταση της αγοράς και δίνει ιδιαίτερα καλά αποτελέσματα για μια σταθερή ιδιοκτησία με χαμηλούς κινδύνους.
Η μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών θεωρείται η καλύτερη θεωρητική μέθοδος· λαμβάνει υπόψη τη δυναμική της αγοράς και την άνιση δομή εσόδων και εξόδων. Χρησιμοποιείται όταν το εισόδημα και η αγορά του ακινήτου είναι ασταθή και όταν το ακίνητο είναι υπό κατασκευή ή ανακαίνιση.
Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος απαιτεί επίσης εκτενή έρευνα αγοράς. Η έρευνα και η ανάλυση δεδομένων για αυτή τη μέθοδο πραγματοποιείται με φόντο την προσφορά και τη ζήτηση, παρέχοντας πληροφορίες σχετικά με τις τάσεις στις προσδοκίες της αγοράς. Το επίπεδο εισοδήματος που απαιτείται για την προσέλκυση μιας επένδυσης είναι συνάρτηση του κινδύνου που είναι εγγενής στο ακίνητο.
