Penilaian pasar- ini adalah penilaian terhadap nilai pasar properti, serta objek hak-hak sipil lainnya, yang mana undang-undang Federasi Rusia menetapkan kemungkinan partisipasi mereka dalam sirkulasi sipil.
Harga pasar- ini adalah harga yang paling mungkin di mana objek penilaian tertentu dapat diasingkan di pasar terbuka dalam lingkungan yang kompetitif, ketika para pihak dalam transaksi bertindak secara wajar, memiliki semua informasi yang diperlukan, dan harga transaksi tidak terpengaruh oleh hal-hal luar biasa. keadaan.
Penilaian nilai pasar
Harga pasar real estat dan perhitungannya adalah jenis penilaian pasar yang paling umum. Penilaian nilai pasar meliputi penentuan nilai suatu benda atau hak-hak perorangan sehubungan dengan benda yang dinilai, misalnya hak sewa, hak pakai, dan lain-lain. Seringkali, nilai pasar suatu properti terlihat jelas bagi pemilik atau calon pembelinya. Namun, setelah menilai nilai pasarnya, harganya bisa disesuaikan secara signifikan. Untuk menentukan nilai riil ini, real estat dinilai.
Dalam praktik penilaian, penilaian real estat biasanya dipahami sebagai :
Penilaian real estat dilakukan sehubungan dengan objek seperti bangunan industri, sosial atau budaya, kompleks industri; bangunan tempat tinggal, apartemen, kamar dan tempat tinggal lainnya; kantor, gudang dan tempat produksi; sebidang tanah, penanaman abadi - kebun, taman, kebun umum, petak yang dikembangkan di asosiasi taman dan dacha; struktur - jalan, jembatan, jalan akses, tangki, pagar, dll.; benda-benda yang konstruksinya belum selesai, termasuk benda-benda yang konstruksinya ditangguhkan, benda-benda yang dikapur, dan benda-benda yang konstruksinya dihentikan.
Perusahaan kami menentukan nilai pasar objek real estat untuk kontribusi terhadap modal dasar perusahaan, mendaftarkan gadai (hipotek), mengubah nilai akuntansi aset tetap dalam akuntansi, menyelesaikan kontrak asuransi dan untuk tujuan lain apa pun yang memerlukan penetapan nilai benda tersebut oleh penilai independen.
Ada tiga metode utama untuk menilai nilai pasar real estat: metode perbandingan, metode biaya, dan metode kapitalisasi pendapatan.
Metode penilaian pasar
Metode utama penilaian pasar adalah metode penjualan komparatif. Metode ini dapat diterapkan bila ada pasar untuk tanah dan real estat, ada penjualan riil, ketika pasarlah yang membentuk harga, dan tugas penilai adalah menganalisis pasar ini, membandingkan penjualan serupa dan dengan demikian memperoleh nilai pasar dari tanah tersebut. properti yang sedang dinilai. Metode ini didasarkan pada perbandingan suatu objek yang ditawarkan untuk dijual dengan analog pasar.
Metode memperkirakan nilai pasar berdasarkan biaya praktis tidak dapat diterapkan pada tanah. Ini hanya dapat digunakan dalam kasus-kasus luar biasa dalam menilai lahan yang tidak dapat dipisahkan dari perbaikan yang dilakukan padanya. Tanah dianggap permanen dan tidak dapat dikonsumsi, dan metode biaya digunakan untuk menilai benda-benda buatan. Bila dinilai dengan metode ini, nilai tanah ditambahkan ke biaya perbaikan (bangunan, struktur), dan tanah dinilai secara terpisah dengan metode lain.
Penilaian pasar juga diperlukan dalam rangka kebijakan perpajakan daerah. Di seluruh dunia, dasar sistem perpajakan daerah adalah pajak properti, sebagian dari anggaran daerah dibentuk melalui pajak ini. Tentu saja, dengan perkembangan pasar itu sendiri, dengan munculnya nilai-nilai riil, transisi ke sistem perpajakan yang akan merangsang perkembangan pasar real estat dan pada saat yang sama memastikan pengisian kembali anggaran daerah adalah mungkin. Hal ini menjelaskan ketertarikan tanpa syarat terhadap penilaian pasar yang ditunjukkan oleh pemerintah daerah.
Jika Anda perlu mendapatkan penilaian pasar terhadap nilai properti, hubungi kami menggunakankontak informasi . Hubungi kami, kami akan membantu!
Menetapkan harga pokok suatu barang, pekerjaan atau jasa sehingga fiskus tidak mempunyai keluhan mengenai keabsahannya adalah tugas yang sangat tidak sepele. Apalagi jika kita berbicara tentang produk yang tidak memiliki analog di pasaran.
Prinsip umum dalam menentukan harga suatu transaksi untuk keperluan perpajakan adalah kesesuaiannya dengan tingkat harga pasar. Dan berdasarkan ayat 4 Pasal 40 Kode Pajak, harga tersebut diakui sebagai harga yang terbentuk selama interaksi penawaran dan permintaan di pasar barang, pekerjaan, jasa yang identik (dan jika tidak ada, homogen) dalam kondisi ekonomi yang sebanding. kondisi.
Ciri-ciri penghitungan harga pasar, serta kasus-kasus di mana fiskus mempunyai kesempatan untuk melakukan intervensi dalam proses penetapan harga, cukup jelas tertuang dalam pasal tersebut. Namun perselisihan mengenai penerapan ketentuan-ketentuan tertentu juga sering terjadi. Dan sebagian besar berkaitan khusus dengan tata cara penentuan harga pasar suatu produk.
Kami mencari produk yang identik
Jadi, jika transaksi dengan barang, pekerjaan atau jasa yang identik (homogen) terjadi di pasar bersangkutan, maka harga pasarnya ditentukan berdasarkan informasi yang diberikan dalam sumber resmi (pasal 11 pasal 40 KUHP). Ini mungkin informasi resmi tentang harga saham di bursa yang paling dekat dengan lokasi penjual atau pembeli, serta kutipan dari Kementerian Keuangan untuk surat berharga dan kewajiban pemerintah. Informasi dari badan statistik pemerintah dan badan pengatur harga juga cocok, begitu pula informasi harga pasar yang dipublikasikan di media cetak atau media. Selain itu, penilaian harga pasar suatu barang, pekerjaan atau jasa dapat dilakukan sesuai dengan Undang-Undang 29 Juli 1998 No. 135-FZ “Tentang Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia” oleh penilai berlisensi.
Sebagai berikut dari paragraf 9 Pasal 40 Kode Pajak, ketika menentukan harga pasar, informasi tentang transaksi dengan barang yang identik atau serupa dalam kondisi yang sebanding diperhitungkan. Artinya syarat-syarat transaksi seperti jumlah barang yang dipasok, syarat-syarat pemenuhan kewajiban, syarat-syarat pembayaran dan syarat-syarat lainnya harus diperhatikan jika dapat mempengaruhi pembentukan harga.
Kewajiban memperhatikan ketentuan-ketentuan transaksi dalam pelaksanaan pengendalian harga ditegaskan oleh praktek arbitrase. Sebagian besar kasus ketetapan pajak tambahan berdasarkan ukuran harga pasar hilang oleh otoritas pajak justru karena mereka tidak mampu memberikan bukti yang meyakinkan tentang adanya syarat-syarat yang sebanding antara transaksi yang dilakukan oleh perusahaan pembayar pajak dan transaksi di mana pasar harga diterapkan (lihat, misalnya, resolusi FAS Distrik Barat Laut tanggal 3 Juni 2005 dalam kasus No. A56-43517/04, resolusi FAS Distrik Siberia Barat tanggal 12 Maret 2008 No. F04-1672/2008 (1943-A03-42)).
Membayar untuk “keunikan”
Kesulitan utama dalam memeriksa kesesuaian harga dengan tingkat pasar akan timbul bagi perusahaan yang menjual barang, pekerjaan atau jasa yang tidak memiliki analog. Jika tidak ada transaksi barang serupa di pasar bersangkutan, atau penentuan harga pasar tidak mungkin dilakukan karena tidak adanya atau tidak dapat diaksesnya sumber informasi, maka digunakan metode harga jual selanjutnya untuk menentukannya.
Inti dari metode harga jual selanjutnya adalah menentukan harga pasar dari suatu barang yang dijual berdasarkan pembeli yang menetapkan harga jual kembali dengan menggunakan rumus sebagai berikut:
C1 = C2 – (Z2 + P2),
C 1– harga pasar produk;
Ts2– harga jual (dijual kembali) barang tersebut kepada pembeli berikutnya;
Z2– biaya yang dikeluarkan oleh pembeli produk selama penjualan lebih lanjut (dijual kembali) dan promosi ke pasar (tidak termasuk harga pembelian produk);
hal2– keuntungan biasa pembeli produk pada penjualan lebih lanjut (dijual kembali).
Sesuai dengan namanya, metode harga jual kembali hanya dapat digunakan jika terdapat fakta penjualan kembali suatu barang, karya atau jasa. Jika cara ini tidak dapat diterapkan, maka “sebagai upaya terakhir” perusahaan berhak menggunakan cara yang mahal. Kegunaannya adalah untuk menentukan harga pasar suatu produk dengan menggunakan rumus sebagai berikut:
C = Z + P,
C– harga pasar produk;
Z– biaya langsung dan tidak langsung penjual untuk produksi (pembelian) dan (atau) penjualan barang, serta biaya transportasi, penyimpanan dan biaya serupa lainnya;
P– keuntungan biasa penjual.
Perlu juga dicatat bahwa kedua metode ini memiliki kelemahan yang signifikan: keduanya tidak memperhitungkan dampak inflasi terhadap tingkat harga pasar. Dan dalam kondisi kenaikan harga yang signifikan, nilai yang diperoleh dengan menggunakan metode tersebut harus disesuaikan dengan perubahan indeks harga. Namun, Kode Pajak tidak mengatur kemungkinan penyesuaian tersebut. “Blok sandungan” lainnya adalah kenyataan bahwa undang-undang perpajakan tidak memiliki definisi yang jelas mengenai istilah-istilah seperti “biaya biasa” atau “keuntungan normal untuk jenis kegiatan tertentu.”
Tampaknya untuk menghindari kemungkinan kesalahan ketika menghitung indikator tertentu secara independen, hal yang paling logis bagi perusahaan dalam situasi ini adalah beralih ke penilai independen. Namun, dalam surat terbaru mereka tertanggal 2 Juli 2008 No. 03-02-07/1-243, pakar dari Kementerian Keuangan melarang hal tersebut, menyuarakan pendapat yang bermuara pada penilaian harga pasar suatu produk, pekerjaan atau layanan yang tidak memiliki analog di pasar, penilai independen tidak bisa.
Namun klarifikasi yang sama memberikan hak kepada pengadilan untuk mempertimbangkan faktor-faktor apa saja yang penting dalam menentukan hasil suatu transaksi, tidak terbatas pada keadaan-keadaan yang tercantum dalam Pasal 40 Kitab Undang-undang Pajak.Apalagi yang menarik adalah arbitrase itu para hakim sebelumnya sampai pada kesimpulan serupa (resolusi Layanan Antimonopoli Federal Distrik Ural tanggal 11 April 2006 No. F09-2564/06-S6 dalam kasus No. A76-5970/2005).
Oleh karena itu, meskipun perusahaan harus menghadapi tuntutan dari otoritas pajak, sama sekali tidak perlu “menerima nasib” kecuali ada alasan yang benar-benar kuat untuk melakukannya. Selalu ada peluang untuk membela kepentingan seseorang dengan bantuan hakim, yang seringkali berpihak pada wajib pajak dalam hal metodologi penentuan harga pasar untuk keperluan perpajakan.
5.2. Penentuan nilai pasar sentral telepon otomatis
pendekatan komparatif menggunakan pasar
metode penilaian
5.2.1. Nilai pasar suatu objek penilaian dipahami sebagai harga yang paling mungkin dimana objek penilaian tersebut dapat dijual (diasingkan) di pasar terbuka dalam lingkungan persaingan, ketika para pihak yang bertransaksi bertindak wajar, memiliki semua informasi yang diperlukan, dan nilai harga transaksi tidak tercermin dalam keadaan luar biasa apa pun, yaitu keadaan luar biasa. Kapan:
Salah satu pihak yang bertransaksi tidak wajib menjual objek penilaian, dan pihak lain tidak wajib membelinya;
Para pihak yang bertransaksi sangat mengetahui subjek transaksi dan bertindak untuk kepentingan mereka sendiri;
Obyek transaksi diajukan ke pasar terbuka dalam bentuk penawaran umum, yang darinya diketahui kemauan orang yang mengajukan penawaran untuk membuat suatu perjanjian mengenai syarat-syarat yang ditentukan dalam penawaran;
Harga transaksi merupakan imbalan yang wajar bagi objek penilaian dan keharusan untuk menyelesaikan transaksi sehubungan dengan pihak-pihak yang bertransaksi pada bagian mana pun;
Pembayaran atas objek penilaian dinyatakan dalam bentuk uang.
5.2.2. Pendekatan komparatif didasarkan pada analisis harga penawaran dan permintaan sentral telepon yang saat ini berlaku di pasar primer atau sekunder. Penilaian dilakukan dengan menentukan rata-rata harga penawaran sentral telepon otomatis yang serupa dengan yang dinilai dan selanjutnya dilakukan penyesuaian.
5.2.3. Nilai pasar (biaya pembelian) suatu kendaraan bergantung pada berbagai faktor: sifat konsumen kendaraan, keberadaan perwakilan pabrikan di wilayah tersebut, ketersediaan jaringan layanan teknis untuk merek kendaraan tersebut, tingkat harga suku cadang. pekerjaan suku cadang, pemeliharaan dan perbaikan kendaraan merek ini; prestise merek, kondisi pasar; lokasi geografis dan situasi ekonomi umum di wilayah tersebut, dll.
5.2.4. Perhitungan harga pokok kendaraan bekas pada tanggal penilaian dalam kerangka pendekatan komparatif dengan menggunakan metode pasar dilakukan menurut skema tertentu:
5.2.5. Informasi awal untuk menentukan harga pasar sentral telepon otomatis dapat diperoleh ahli dari sumber-sumber berikut:
Informasi dari publikasi referensi berkala regional mengenai harga sentral telepon baru dan bekas;
Data dari organisasi yang menjual telepon bekas;
Situs Internet tematik yang menampilkan informasi tentang pasar di wilayah di mana harga pertukaran telepon otomatis ditentukan;
Laporan hasil kajian pasar regional kendaraan bekas, disusun secara berkala oleh para ahli (expert), yang mencatat harga yang diminta penjual (offer price) untuk kendaraan tertentu, dan memberikan gambaran singkat tentang kendaraan yang dijual (membuat , model, tanggal rilis, jarak tempuh, jenis dan karakteristik mesin, perlengkapan, kondisi teknis umum).
5.2.6. Saat menilai kendaraan pada tanggal selain tanggal kejadian, dalam beberapa kasus perlu memperhitungkan masa pakai pada tanggal kejadian, dan bukan tahun pembuatan. Misal: tahun pembuatan kendaraan tahun 2003, kecelakaan terjadi tahun 2006, penilaian dilakukan tahun 2007. Dalam hal ini perlu dilakukan evaluasi terhadap kendaraan bukan produksi tahun 2003, melainkan kendaraan berumur 3 tahun. , karena pada saat kecelakaan berumur 3 tahun yaitu .e. rilis AMTS 2004.
5.2.7. Penawaran penjualan telepon bekas dinilai oleh seorang ahli kesesuaiannya untuk menghitung biaya rata-rata penawaran. Penilaian kesesuaian dilakukan dengan urutan sebagai berikut:
A) harga rata-rata pasokan ditentukan dengan rumus:
[gosok.], (5.1)
Dimana harga penawaran sentral telepon ke-i, gosok.; saya - jumlah penawaran, .
Saat menentukan perkiraan harga penawaran rata-rata, tidak dapat diterima untuk menggunakan harga pertukaran telepon otomatis yang kondisi dan konfigurasinya jelas berbeda dari opsi (rata-rata) yang dipertimbangkan;
B) penyebaran harga pasokan diperkirakan relatif terhadap nilai rata-rata yang dihitung di atas. Spreadnya tidak boleh melebihi 20%:
C) apabila deviasi proposal ke-i melebihi 20%, maka proposal tersebut dikeluarkan dari sampel.
5.2.8. Perhitungan akhir harga penawaran rata-rata dilakukan dengan mempertimbangkan sampel yang terdiri dari penawaran yang penyimpangannya dari perkiraan biaya rata-rata tidak melebihi 20%, dengan rumus:
[gosok.], (5.3)
Dimana harga penawaran ATE ke-i yang memenuhi ketentuan klausul 5.2.7, gosok.; - jumlah proposal yang memenuhi ketentuan klausul 5.2.7, .
5.2.9. Harga penawaran rata-rata yang dihitung adalah harga awal dalam metode ini. Harga rata-rata penawaran harus disesuaikan jika tawar-menawar dapat dilakukan pada saat pembelian, karena rata-rata harga beli hasil tawar-menawar pada umumnya adalah harga rata-rata penawaran (tanpa penyesuaian dengan kondisi, jarak tempuh dan kelengkapan kendaraan).
Sejak tahun 1994, undang-undang Rusia telah mengklasifikasikan bidang tanah dan segala sesuatu yang terkait erat dengannya sebagai real estat: bangunan yang dibangun atau sedang dibangun di atas tanah, bangunan yang sulit dipindahkan dari satu tempat ke tempat lain tanpa menyebabkan kerusakan yang tidak proporsional, bidang tanah di bawahnya. Kategori real estat ini benar-benar tidak dapat dipindahkan.
Kategori real estat lainnya adalah kendaraan bergerak mengangkut orang dan barang melalui air, di udara dan di luar angkasa: kapal laut dan sungai, pesawat terbang, satelit bumi buatan.
Kategori khusus mencakup kompleks properti yang dihubungkan oleh satu siklus teknologi - perusahaan. Mereka berbeda dengan organisasi (seringkali dengan nama yang sama) dan pengusaha yang beroperasi atas dasar organisasi tersebut karena mereka merupakan objek dan bukan subjek hukum.
Masing-masing kategori yang terdaftar memiliki dasar hukum tersendiri. Kelompok objek yang terdaftar memiliki kesamaan kualitas seperti objek hukum: semuanya harus terdaftar pada otoritas pemerintah terkait dan terikat secara hukum dengan tempat pendaftarannya, dimaksudkan untuk digunakan selama bertahun-tahun.
Dalam pengertian akuntansi, mereka mengacu pada aset tetap, dimasukkan dalam harga pokok produksi tidak seluruhnya, seperti modal kerja, tetapi dengan menghitung penyusutan. Barang real estate dinilai sebagai objek tunggal, mempunyai nilai yang tidak setara dengan jumlah nilai benda-benda yang menyusunnya.
Saat menilai objek seperti itu, itu bisa dihitung jenis biaya:
Masalah penilaian pasar real estat merupakan perhatian terbesar masyarakat. di sektor perumahan. Ini adalah bangunan tempat tinggal, bagian-bagiannya dan seluruh real estat yang terkait erat dengan perumahan: infrastruktur, plot pribadi, ruang hijau.
Saat menilai nilai pasarnya, hal-hal berikut dapat diamati sepenuhnya: kondisi pasar bebas, persaingan yang hampir tidak terbatas antara penawaran dan permintaan.
informasi Umum
Daya tarik juru taksir Untuk penilaian pasar real estat biasanya diperlukan dalam kasus berikut:
- Jika real estat disita di .
- Ketika bank atau pemberi pinjaman lain menentukan nilai agunan, misalnya untuk tujuan penutupan perjanjian hipotek.
- Untuk menghitung kepemilikan real estat yang diterima oleh pemiliknya secara gratis.
- Untuk menghitung nilai harta pailit.
- Ketika suatu objek ditambahkan ke modal dasar perusahaan dalam bentuk kontribusi non-moneter.
Penilaian pasar berbeda tanggal, pada saat pelaksanaannya:
Harga pasar dari sudut pandang penilai, perkiraan harga transaksi ketika:
- Para pihak memiliki informasi yang lengkap tentang kondisi objek, situasi pasar dan secara wajar mempertimbangkan informasi tersebut.
- Satu pihak tidak diwajibkan menjual objek, dan lainnya membeli.
- Benda tersebut disiapkan untuk dijual bebas melalui penawaran umum.
- Para pihak sepakat untuk menetapkan harga tanpa paksaan.
- Pembayaran fasilitas dilakukan secara tunai.
Apa metodenya?
Biaya objek evaluator menentukan dengan menggunakan tiga pendekatan berbeda.
Mahal
Mengasumsikan bahwa pembelinya berakal sehat dan tidak akan membeli properti itu jumlah yang besar daripada dia perlu membuat objek serupa sendiri dalam jangka waktu yang dapat dia terima.
Ini akan memiliki koefisien keandalan yang paling signifikan untuk konstruksi baru; rekonstruksi; benda khusus dengan pasar terbatas; tujuan asuransi.
Koefisiennya berkurang ketika menilai objek yang rusak secara fisik atau moral. Penilaian tanah metode ini dilakukan secara terpisah dari penilaian bangunan Pada dia.
Komparatif
Pendekatannya adalah mempelajari hasilnya transaksi terkini dengan objek serupa.
Penilai berasumsi bahwa pembeli berakal sehat dan tidak akan membayar lebih dari itu objek serupa, juga di pasar.
Dalam hal ini, biaya dihitung dengan membagi objek menjadi elemen-elemen yang paling diperhitungkan saat menetapkan harga. Misalnya saja pada harga apartemen Pemeran utama bermain-main dengan ukuran ruang tamu, lokasinya, lantai, bahan dari mana rumah itu dibangun. Berdasarkan kombinasinya yang paling dekat dengan objek yang diteliti, ditentukan yang serupa dengannya.
Keandalan metode ini di pasar Rusia sedang menurun ketidakjelasan transaksi riil yang meluas. Juga metodenya secara eksplisit tidak cocok untuk evaluasi objek khusus yang tidak terwakili atau keberadaannya terbatas di pasar.
Pendekatan pendapatan
Berdasarkan tesis bahwa benda yang diperoleh harus bayar sendiri pendapatan yang diterima dari penggunaannya dalam jangka waktu yang dapat diterima. Misalnya, jika rumah (apartemen) yang dibeli dimaksudkan untuk itu, maka perlu diperhitungkan manfaat apa saja yang dapat diperoleh darinya.
Kalau untuk mencari nafkah, bukankah lebih menguntungkan untuk tujuan ini? Objektivitas penilaian semacam itu sekali lagi bergantung pada ketidakjelasan pasar Rusia. Harga sebenarnya Menyewa real estat tidak mudah untuk diketahui. Apalagi jika kita berasumsi menerima penghasilan di masa depan.
Dengan pendekatan ini, perlu juga memperkirakan berapa harga suatu properti tertentu dapat dijual di masa depan, apakah harga real estate di suatu daerah meningkat atau menurun, bagaimana hal ini akan dipengaruhi oleh masa depan. keausan benda tersebut.
Wajar nilai pasar dipertimbangkan ketika:
Setelah penelitian menggunakan ketiga pendekatan tersebut, penilai membenarkan penetapan koefisien signifikansinya secara ahli atau matematis dan menyajikannya hasil akhir sebagai satu gambar atau sebagai sekumpulan angka yang mencerminkan nilai maksimum dan minimum nilai pasar tergantung pada efek yang diharapkan dari faktor-faktor tertentu.
Pelanggan penelitian bisa memilih dari hasil yang diusulkan, hasil yang paling sesuai dengan situasi sebenarnya, dan yang terpenting, situasi sebenarnya sah maksud yang mungkin berbeda dari yang dinyatakan secara resmi dalam spesifikasi teknis.
Prosedur
Ini mencakup langkah-langkah berikut:
- Penetapan tujuan, tanggal, pokok penilaian, jenis nilai.
- Membuat kesepakatan antara penilai dan pelanggan, termasuk persetujuan jadwal dan rencana kerja, biaya pelaksanaannya dan besaran imbalan.
- Pengumpulan informasi tentang objek dan kondisi pasar.
- Analisis kemungkinan pemanfaatan fasilitas secara optimal.
- Penentuan biaya menggunakan tiga pendekatan secara terpisah.
- Harmonisasi hasil dari pendekatan yang berbeda. Penetapan koefisien reliabilitas untuk masing-masingnya, Perhitungan nilai akhir.
- Penyusunan dan persetujuan laporan oleh para pihak.
Bagaimana harga pasar real estat perumahan dinilai?
Dengan menggunakan pendekatan biaya, penilai terlebih dahulu menentukan harga pasar kavling, dimana objek tersebut berada, sebagai belum berkembang.
Kemudian menghitung biaya bahan dan pekerjaan diperlukan pada tanggal penilaian untuk membuat objek tersebut.
Menghitung persentase keausan suatu benda menggunakan standar atau melalui analisis ahli. Mendefinisikan nilai sisa objek sebagai penjumlahan harga tanah dan bangunan dikurangi penyusutan.
Akting metode perbandingan, penilai secara terpisah mengumpulkan informasi tentang transaksi dengan bidang tanah yang sejenis, kemudian informasi tentang transaksi dengan benda serupa di daerah lain, dikurangi nilai tanah di bawahnya. Kemudian dihitung hasil rata-rata tertimbang.
Mendekati definisi nilai dari sudut pandang prospek pendapatan, penilai menentukan pendapatan tahunan rata-rata yang dapat diterima dari suatu objek tertentu, menghitung tingkat kapitalisasi dan memprediksi berapa harganya dapat dijual pada akhir masa manfaatnya, dengan mempertimbangkan keausan dan prospek pengembangan pasar. Di akhir pekerjaan, hasil rata-rata tertimbang ditentukan dan ditulis laporan.
Disusun untuk jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak dan diterima oleh pelanggan laporan adalah bukti pekerjaan yang dilakukan dengan sungguh-sungguh. Juru taksir sendiri menandatangani laporan dan mengesahkannya segel.
Ada tiga metode untuk menilai nilai pasar real estat:
- - Metode perbandingan
- - Metode yang mahal
- - Metode kapitalisasi pendapatan.
Metode penilaian yang utama adalah metode analisis penjualan komparatif (SSA). Metode perbandingan penjualan digunakan jika terdapat cukup informasi pasar yang dapat diandalkan mengenai transaksi pembelian dan penjualan barang-barang yang serupa dengan yang dinilai. Dalam hal ini, kriteria pemilihan objek perbandingan adalah penggunaan yang paling baik dan efektif.
Analisis komparatif penjualan dilakukan dengan urutan sebagai berikut (Gbr. 2)
Gambar 2. Algoritma untuk pendekatan komparatif penilaian real estat
Penjualan properti serupa baru-baru ini di pasar terkait disoroti. Sumber informasinya adalah: arsip penilai sendiri, Internet, database elektronik, perusahaan real estat, arsip pialang real estat, arsip lembaga kredit (bank hipotek), perusahaan asuransi, perusahaan konstruksi dan investasi, departemen teritorial untuk kebangkrutan dan kebangkrutan , departemen teritorial Komite Barang Milik Negara, dll.
Pengukuran yang secara tradisional dilakukan di pasar lokal diambil sebagai unit perbandingan. Untuk mengevaluasi suatu objek yang sama, dapat digunakan beberapa unit perbandingan secara bersamaan.
Unsur perbandingan meliputi karakteristik objek real estat dan transaksi yang menyebabkan perubahan harga real estat. Unsur-unsur yang tunduk pada akuntansi wajib meliputi:
- -komposisi hak milik yang dialihkan;
- - syarat-syarat pembiayaan transaksi jual beli;
- -syarat penjualan;
- - waktu penjualan;
- -lokasi;
- -karakter fisik;
- -karakteristik ekonomi;
- - sifat penggunaan;
- -komponen biaya yang tidak berhubungan dengan real estat.
Verifikasi informasi transaksi: konfirmasi transaksi oleh salah satu peserta utama (pembeli atau penjual) atau agen perusahaan real estate; mengidentifikasi persyaratan penjualan.
Jika terdapat cukup informasi pasar yang dapat diandalkan, diperbolehkan menggunakan metode statistik matematika untuk menentukan nilai dengan membandingkan penjualan.
Penyesuaian nilai properti yang sebanding.
Penyesuaian dapat dilakukan dalam tiga bentuk utama: dalam bentuk moneter, persentase, pengelompokan umum. Penyesuaian harga jual properti sejenis dilakukan dengan urutan sebagai berikut:
Pertama-tama, dilakukan penyesuaian terkait dengan ketentuan transaksi dan keadaan pasar, yang dilakukan dengan menerapkan setiap penyesuaian selanjutnya terhadap hasil sebelumnya;
kedua, dilakukan penyesuaian yang berhubungan langsung dengan properti, yang dilakukan dengan menerapkan penyesuaian tersebut terhadap hasil yang diperoleh setelah disesuaikan dengan kondisi pasar, dalam urutan apa pun.
Untuk menentukan besarnya penyesuaian, tergantung pada ketersediaan dan keandalan informasi pasar, digunakan metode kuantitatif dan kualitatif. Pembenaran atas penyesuaian yang diperhitungkan adalah wajib. Keputusan akhir mengenai nilai hasil yang ditentukan dengan metode perbandingan penjualan diambil berdasarkan analisis harga jual yang disesuaikan dari objek pembanding yang mempunyai kemiripan paling besar dengan objek evaluasi.
Pendekatan komparatif memiliki kelemahan sebagai berikut:
Perbedaan penjualan. Tidak ada penjualan objek yang benar-benar identik, kebetulan hanya diamati dalam sejumlah parameter. Transaksi mungkin berbeda dalam serangkaian karakteristik yang melekat pada objek itu sendiri, tetapi juga dalam syarat-syarat transaksi. Semakin besar perbedaan antara penjualan yang sebanding, semakin besar kemungkinan diperolehnya hasil yang tidak akurat.
Kesulitan dalam mengumpulkan informasi harga jual sebenarnya. Harga sebenarnya sering kali disembunyikan untuk menghindari pajak dan bea. Memverifikasi keakuratan informasi sangatlah sulit.
Kesulitan mengumpulkan informasi tentang ketentuan spesifik transaksi.
Ketergantungan pada aktivitas pasar. Keakuratan hasil tergantung pada aktivitas dan kejenuhan pasar dengan data transaksi dengan analog dari objek yang dinilai. Menggunakan pendekatan ini di pasar yang tidak aktif merupakan suatu permasalahan.
Ketergantungan pada stabilitas pasar.
Kesulitan dalam merekonsiliasi data penjualan yang berbeda secara signifikan, sehingga dapat mengurangi keakuratan hasil penilaian.
Pendekatan komparatif juga memiliki sejumlah keunggulan:
Paling andal di pasar aktif untuk menilai properti komersial kecil dan properti yang sering dibeli dan dijual dan tidak digunakan untuk menghasilkan pendapatan.
Dibenarkan secara statistik.
Memungkinkan Anda mencerminkan pendapat penjual dan pembeli pada umumnya dalam penilaian akhir.
Harga jual mencerminkan perubahan kondisi keuangan dan inflasi.
Memungkinkan Anda membuat penyesuaian terhadap perbedaan antara objek yang dibandingkan.
Mengingat informasi yang cukup untuk analisis, ini cukup mudah digunakan dan memberikan hasil yang dapat diandalkan.
Metode biaya adalah pendekatan penilaian real estat berdasarkan fakta bahwa pembeli tidak boleh membayar lebih untuk properti tersebut daripada biaya untuk membangunnya kembali dengan harga tanah, bahan bangunan, dan tenaga kerja saat ini. Pendekatan dalam menentukan biaya ini sepenuhnya dapat dibenarkan jika menyangkut bangunan baru atau relatif baru.
Kebanyakan ahli mengakui bahwa metode biaya berguna untuk memverifikasi perkiraan biaya, namun metode ini jarang dapat diandalkan.
Dengan pendekatan ini, perkiraan nilai suatu properti ditentukan sebagai selisih antara biaya reproduksi lengkap atau penggantian lengkap dan jumlah penyusutan ditambah biaya sebidang tanah; dapat ditentukan dengan menggunakan rumus (1) atau (2):
Tsn = PSV - I + Ts, (1)
Tsn = PSZ - I + Ts, (2)
dimana Cn adalah biaya real estat dengan menggunakan metode biaya;
PSV - total biaya reproduksi lengkap properti yang dinilai;
PSZ - total biaya penggantian properti yang dinilai;
I - biaya penyusutan properti yang dinilai;
Ts - harga sebidang tanah.
Selain itu, biaya reproduksi penuh (FRP) dipahami sebagai biaya pembuatan salinan persis suatu bangunan dengan harga saat ini dan menggunakan bahan, standar konstruksi, desain, dan kualitas pekerjaan yang sama, termasuk segala kekurangan yang melekat pada bangunan tersebut. objek yang sedang dievaluasi.
Biaya Penggantian Penuh (FRC) adalah biaya sebuah bangunan, pada harga saat ini, yang memiliki utilitas setara dengan properti yang dinilai, namun dibangun dengan material baru dan sesuai dengan standar, desain, dan tata letak modern. Dengan asumsi bahwa pembeli yang masuk akal tidak akan membayar lebih untuk bangunan yang ada daripada membangun yang baru sesuai standar modern, dengan mempertimbangkan risiko dan waktu konstruksi, kita dapat berasumsi bahwa PVZ adalah batas atas nilai real estat.
Ruang lingkup penerapan pendekatan biaya yang optimal dalam penilaian real estat, yang memberikan hasil paling obyektif, adalah:
menentukan nilai pasar dari bangunan baru atau relatif baru yang memiliki sedikit keausan dan sesuai dengan penggunaan situs yang paling efisien;
penentuan nilai pasar objek real estate lama dengan adanya informasi yang dapat dipercaya untuk menghitung penyusutan;
penetapan nilai pasar proyek konstruksi, penetapan nilai pasar benda tujuan khusus;
menentukan nilai pasar suatu benda yang transaksi pasarnya jarang dilakukan;
penentuan nilai pasar real estate yang tidak dapat dinilai dengan menggunakan pendekatan pendapatan.
Ini adalah metode yang mahal dan memiliki kelemahan:
Biaya tidak selalu setara dengan nilai pasar.
Upaya untuk mencapai hasil penilaian yang lebih akurat disertai dengan peningkatan pesat dalam biaya tenaga kerja.
Kesenjangan antara biaya tenaga kerja untuk perolehan properti yang dinilai dan biaya konstruksi baru adalah sama, karena selama proses penilaian, penyusutan dikurangkan dari biaya konstruksi.
Masalah penghitungan biaya reproduksi bangunan tua.
Pisahkan penilaian tanah dari bangunan.
Sifat bermasalah dari penilaian tanah di Rusia.
Keuntungan pendekatan biaya adalah sebagai berikut:
Paling dapat diandalkan ketika menilai fasilitas baru atau yang baru dibangun dan siap untuk penggunaan paling efisien.
Penilaian berdasarkan pendekatan ini paling tepat dan (atau) satu-satunya mungkin dilakukan dalam kasus berikut:
Analisis teknis dan ekonomi dari konstruksi atau rekonstruksi baru;
Penilaian konstruksi yang belum selesai;
Penilaian barang-barang milik negara dan barang-barang khusus, karena tidak dimaksudkan untuk menghasilkan pendapatan dan kemungkinan ditemukannya data penjualan serupa rendah;
Penilaian objek di pasar yang tidak aktif;
Penilaian untuk tujuan asuransi dan perpajakan;
Jika tidak ada cukup informasi untuk menggunakan pendekatan lain.
Penilaian real estat dengan metode biaya dilakukan dengan urutan sebagai berikut:
Inspeksi properti dan sosialisasi dengan semua dokumentasi yang tersedia;
Penetapan seluruh biaya reproduksi atau penggantian;
Perhitungan semua jenis keausan: fisik, fungsional, eksternal;
Penetapan penyusutan penuh dari PSV (PSZ) untuk memperoleh harga pokok bangunan dan struktur;
Perhitungan nilai real estat;
Penilaian umum properti dengan penjumlahan.
Tahapan utama pendekatan biaya untuk penilaian real estat dan metode terkait disajikan pada Gambar 3.
Gambar 3. Algoritma untuk pendekatan berbasis biaya dalam penilaian real estat
Secara teoritis, biaya penggantian penuh bangunan mengacu pada perkiraan biaya, biaya pembangunan salinan bangunan yang dinilai pada tanggal penilaian. Penilaian biaya penggantian penuh suatu bangunan pada tanggal penilaian dapat dilakukan berdasarkan biaya reproduksi atau biaya penggantian. Pemilihan jenis biaya penggantian bangunan tertentu harus dijelaskan dengan jelas dalam laporan untuk menghindari salah tafsir terhadap hasil yang diperoleh.
Total biaya penggantian bangunan mencakup biaya konstruksi langsung dan tidak langsung, serta pendapatan usaha.
Biaya konstruksi langsung mencakup perkiraan biaya penuh pekerjaan konstruksi dan pemasangan, yang, pada gilirannya, mencakup biaya langsung dan overhead, serta keuntungan organisasi kontraktor konstruksi.
Biaya tidak langsung mencakup biaya-biaya yang diperlukan untuk konstruksi, tetapi tidak termasuk dalam kontrak konstruksi. Biaya tidak langsung mungkin termasuk:
pekerjaan desain dan survei;
jasa penilaian, konsultasi, akuntansi dan hukum;
biaya pembiayaan pinjaman;
asuransi semua risiko;
pembayaran pajak selama konstruksi, dll.
Pada tanggal penilaian, biaya penggantian penuh bangunan akan berbeda dengan nilai pasar pada tanggal yang sama. Alasan utamanya adalah hilangnya nilai karena pengaruh berbagai faktor yang menyebabkan penuaan properti. Kemunduran suatu bangunan disebabkan oleh memburuknya kondisi fisiknya, ketidaksesuaian antara karakteristik fungsional konsep modern pasar real estat, dan pengaruh kondisi eksternal pengoperasian objek terhadap nilainya. Karena faktor-faktor ini saling terkait, dampaknya terhadap biaya dinilai secara komprehensif.
Dengan penyusutan kumulatif umum, penilai memahami hilangnya nilai properti yang dinilai karena semua kemungkinan alasan. Jumlah total penyusutan kumulatif merupakan selisih antara nilai pasar bangunan pada tanggal penilaian dan biaya penggantian penuh, yang dihitung sebagai biaya reproduksi atau biaya penggantian. Depresiasi (I) biasanya diukur dalam persentase, dan ekspresi moneter dari depresiasi adalah depresiasi (O). Tergantung pada alasan yang menyebabkan penyusutan properti, jenis penyusutan berikut ini dibedakan:
Kerusakan fisik adalah hilangnya nilai bangunan akibat penggunaan dan paparan kekuatan alam.
Fungsional - mewakili hilangnya nilai bangunan sebagai akibat dari perbedaan antara karakteristik fungsionalnya dan kebutuhan pasar pada tanggal penilaian. Kekurangan tersebut meliputi elemen struktur bangunan, bahan bangunan, desain, dan lain-lain, yang mengurangi fungsi, kegunaan dan, oleh karena itu, nilai bangunan.
Eksternal - mewakili hilangnya nilai suatu bangunan atau properti sebagai akibat dari dampak negatif faktor-faktor di luar objek yang dinilai. Penuaan eksternal dapat terjadi sebagai akibat dari perubahan lingkungan fisik properti yang dinilai atau pengaruh negatif lingkungan pasar.
Saat menghitung total keausan, penilai menggunakan konsep berikut:
Umur fisik suatu bangunan gedung (PL) ditentukan oleh masa pengoperasian bangunan tersebut, dimana kondisi elemen struktur penahan beban bangunan tersebut memenuhi kriteria tertentu (keandalan struktur, ketahanan fisik, dan lain-lain). Kehidupan fisik suatu benda ditentukan selama konstruksi dan bergantung pada kelompok modal bangunan tersebut. Kehidupan fisik berakhir ketika benda tersebut dihancurkan.
Usia kronologis (CA) adalah jangka waktu yang telah berlalu sejak tanggal dioperasikannya benda tersebut sampai dengan tanggal penilaian.
Kehidupan ekonomi (EL) ditentukan oleh waktu operasi selama objek tersebut menghasilkan pendapatan. Selama periode ini, perbaikan yang dilakukan berkontribusi terhadap nilai properti. Kehidupan ekonomi suatu objek berakhir ketika pengoperasian objek tersebut tidak dapat menghasilkan pendapatan yang ditunjukkan oleh tarif yang sesuai untuk objek yang sebanding di segmen pasar real estat tertentu. Dalam hal ini, perbaikan yang dilakukan tidak lagi memberikan kontribusi terhadap nilai benda tersebut karena keausan umum.
Usia efektif (EA) ditentukan berdasarkan usia kronologis bangunan, dengan mempertimbangkan kondisi teknis dan faktor ekonomi yang berlaku pada tanggal penilaian yang mempengaruhi nilai objek yang dinilai. Tergantung pada karakteristik pengoperasian bangunan, usia efektif mungkin berbeda dari usia kronologis ke atas atau ke bawah. Dalam kasus pengoperasian normal suatu bangunan, usia efektif biasanya sama dengan usia kronologis.
Sisa umur ekonomis (REL) suatu bangunan adalah jangka waktu sejak tanggal penilaian sampai dengan berakhirnya umur ekonomisnya.
Teori penilaian real estat mengidentifikasi tiga metode utama untuk menghitung penyusutan:
- -metode pengambilan sampel pasar;
- - metode masa pakai;
- -metode kerusakan.
Metode pengambilan sampel pasar menggunakan data pasar untuk barang-barang pembanding yang dapat digunakan untuk menentukan penyusutan. Metode ini memungkinkan Anda menghitung jumlah total keausan karena semua kemungkinan alasan, menentukan total umur layanan ekonomi, serta jumlah penuaan eksternal (ekonomis).
Metode umur layanan didasarkan pada persyaratan investor untuk penyusutan bangunan sebesar 100% selama umur ekonomisnya, karena hal ini menjamin pengembalian penuh atas modal yang diinvestasikan. Oleh karena itu, hingga masa pakai ekonomisnya berakhir, keausan tidak bisa 100%. Dalam metode ini, umur aktual dan umur ekonomis bangunan menjadi konsep utama yang digunakan penilai. Persentase keausan total didefinisikan sebagai rasio usia sebenarnya suatu benda dengan umur ekonomisnya. Besarnya penyusutan dihitung dengan mengalikan koefisien penyusutan ini dengan nilai biaya penggantian penuh.
Metode breakdown terutama digunakan untuk mengelompokkan jumlah total penyusutan menurut alasan yang menyebabkannya. Metode ini memberikan hasil positif ketika tidak ada cukup informasi untuk metode penjualan serupa atau metode umur layanan dan melibatkan langkah-langkah berikut:
- -perhitungan kerusakan fisik bangunan;
- -perhitungan penuaan eksternal;
Penentuan nilai sisa bangunan sebagai selisih antara biaya penggantian penuh bangunan dan perkiraan nilai penuaan fisik, fungsional dan eksternal yang teridentifikasi.
Ada lima cara utama untuk menghitung berbagai jenis penyusutan dengan menggunakan metode rincian, yang meliputi:
- -perhitungan biaya restorasi;
- -perhitungan hubungan antara usia dan masa kerja;
- -perhitungan penuaan fungsional;
- -analisis penjualan berpasangan;
- -metode kapitalisasi kerugian sewa.
Perhitungan biaya restorasi mencakup keausan fisik yang dapat dibalik dan penuaan fungsional yang dapat dibalik.
Perhitungan rasio usia-umur digunakan untuk menentukan keausan fisik yang dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki, baik untuk komponen yang berumur pendek maupun panjang.
Perhitungan penuaan fungsional dapat digunakan untuk semua jenis keausan fungsional.
Metode penjualan berpasangan dan metode kapitalisasi kerugian sewa dapat digunakan untuk menghitung keusangan fungsional yang fatal serta menghitung keusangan ekstrinsik.
Analisis biaya sebagai metode perhitungan memiliki keunggulan tertentu dari sudut pandang manajemen properti: memungkinkan perusahaan pengelola untuk menilai tingkat penyusutan dan jumlah asuransi dengan lebih akurat, karena jumlah laba bersih bergantung pada kedua faktor ini.
Gambar 4. Algoritma pendekatan pendapatan terhadap penilaian real estat
Pendekatan pendapatan didasarkan pada prinsip bahwa nilai properti di mana modal diinvestasikan harus sesuai dengan penilaian saat ini terhadap kualitas dan kuantitas pendapatan yang seharusnya dihasilkan oleh properti tersebut. Masalah yang paling kompleks dan bermasalah dari metodologi pendekatan komparatif termasuk penentuan tingkat diskonto yang terkait dengan risiko investasi real estat tertentu. Tahapan utama penerapan pendekatan pendapatan disajikan pada Gambar 4.
Biaya untuk membawa suatu objek ke pilihan penggunaan yang paling efektif
Kapitalisasi pendapatan adalah transformasi pendapatan masa depan yang diharapkan menjadi jumlah sekaligus yang diterima saat ini, yaitu. konversi pendapatan menjadi modal.
Dalam penilaian real estat, dua prosedur utama digunakan untuk mengurangi pendapatan masa depan ke nilai saat ini:
menggunakan tingkat kapitalisasi
tarif diskon.
Tingkat kapitalisasi diterapkan pada pendapatan satu tahun.
Ini biasanya merupakan tahun perkiraan pertama. Biaya dihitung menggunakan rumus (3):
K=Kt/(1+n) (3)
K - nilai saat ini (yaitu nilai saat ini), gosok.
Kt - pendapatan yang diharapkan pada akhir tahun t (t=1 tahun), gosok.;
n - tingkat diskonto (tingkat pengembalian atau tingkat bunga), pecahan unit.
Nilai (1/1+n) mewakili faktor kapitalisasi, atau faktor diskon.
Rasio kapitalisasi diperoleh secara langsung dari penjualan properti yang sebanding sebagai rasio pendapatan tahunan terhadap harga jual (kapitalisasi langsung), atau dihitung berdasarkan tingkat pengembalian modal periodik yang diharapkan dan kondisi tertentu untuk pemulihan investasi (pengembalian). kapitalisasi).
Tingkat diskonto digunakan untuk membangun model arus kas yang didiskontokan. Dalam hal ini, pendapatan periodik setiap tahun perkiraan, serta hasil penjualan hipotetis, dikurangi menjadi nilai saat ini.
Model arus kas yang didiskontokan memiliki bentuk sesuai rumus (4)
di mana K adalah nilai rubel saat ini;
Kt - pendapatan yang diharapkan pada akhir tahun t, gosok.;
n - tingkat diskonto, pecahan unit;
t - faktor waktu (jumlah tahun);
1,2,3... - nomor seri tahun ini.
Pendekatan pendapatan mempunyai kelemahan sebagai berikut:
Kebutuhan untuk meramalkan aliran pendapatan jangka panjang. Proses untuk memperoleh perkiraan akurat aliran masa depan diperumit oleh situasi yang kurang stabil di Rusia saat ini; kemungkinan ketidakakuratan perkiraan meningkat sebanding dengan durasi jangka panjang dari periode perkiraan.
Pengaruh faktor risiko terhadap proyeksi pendapatan.
Sulitnya mengumpulkan data profitabilitas objek serupa. Informasi ini biasanya bersifat rahasia, dan informasi resmi sering kali tidak benar.
Keuntungan dari metode pendapatan:
Pendekatan ini lebih disukai ketika menganalisis kelayakan investasi dan ketika membenarkan keputusan mengenai pembiayaan investasi real estat.
Pendekatan ini paling jelas mencerminkan gagasan investor tentang real estat sebagai sumber pendapatan, yaitu. Kualitas real estat ini diperhitungkan sebagai faktor harga utama.
Metode kapitalisasi langsung ditandai dengan perhitungan yang relatif sederhana, sejumlah kecil asumsi, mencerminkan keadaan pasar dan memberikan hasil yang sangat baik untuk properti yang stabil dengan risiko rendah.
Metode arus kas yang didiskontokan dianggap sebagai metode teoritis terbaik, karena memperhitungkan dinamika pasar dan struktur pendapatan dan pengeluaran yang tidak merata. Digunakan ketika pendapatan dan pasar properti tidak stabil dan ketika properti sedang dalam tahap pembangunan atau renovasi.
Metode kapitalisasi pendapatan juga memerlukan riset pasar yang ekstensif. Penelitian dan analisis data untuk metode ini dilakukan dengan latar belakang penawaran dan permintaan, memberikan informasi tentang tren ekspektasi pasar. Tingkat pendapatan yang dibutuhkan untuk menarik investasi merupakan fungsi dari risiko yang melekat pada properti.
