Tirgus vērtēšana- tas ir īpašuma, kā arī citu civiltiesību objektu tirgus vērtības novērtējums, attiecībā uz kuriem Krievijas Federācijas tiesību akti nosaka iespēju tiem piedalīties civilajā apritē.
Tirgus cena- tā ir visticamākā cena, par kādu konkrētais vērtēšanas objekts var tikt atsavināts atklātā tirgū konkurences apstākļos, ja darījuma puses rīkojas saprātīgi, kam ir visa nepieciešamā informācija un darījuma cenu neietekmē nekādi ārkārtēji apstākļiem.
Tirgus vērtības novērtējums
Tirgus cena nekustamais īpašums un tā aprēķins ir visizplatītākais tirgus vērtēšanas veids. Tirgus vērtības novērtējums ietver objekta vērtības vai individuālo tiesību noteikšanu attiecībā pret novērtējamo objektu, piemēram, nomas tiesības, lietošanas tiesības u.c. Bieži vien īpašuma tirgus vērtība ir acīmredzama tā īpašniekiem vai potenciālajiem pircējiem. Taču, novērtējot tirgus vērtību, tā cena var tikt būtiski koriģēta. Lai noteiktu šo reālo vērtību, tiek novērtēts nekustamais īpašums.
Vērtēšanas praksē ar nekustamā īpašuma vērtēšanu parasti saprot kā :
Nekustamā īpašuma novērtēšana tiek veikta attiecībā uz tādiem objektiem kā industriālās, sociālās vai kultūras ēkas, industriālie kompleksi; dzīvojamās ēkas, dzīvokļi, telpas un citas dzīvojamās telpas; biroja, noliktavas un ražošanas telpas; zemes gabali, ziemciešu stādījumi - dārzi, parki, sabiedriskie dārzi, attīstīti zemes gabali dārzu un vasarnīcu biedrībās; būves - ceļi, tilti, pievedceļi, cisternas, žogi utt.; nepabeigtas būvniecības objekti, tajā skaitā objekti ar apturētu apbūvi, naftalizēti objekti un objekti ar pārtrauktu būvniecību.
Mūsu uzņēmums nosaka nekustamā īpašuma objektu tirgus vērtību iemaksas veikšanai uzņēmumu pamatkapitālā, ķīlas (hipotēkas) reģistrēšanai, pamatlīdzekļu uzskaites vērtības maiņai grāmatvedībā, apdrošināšanas līgumu slēgšanai un citiem mērķiem, kas prasa nodibināt objekta vērtību nosaka neatkarīgs vērtētājs.
Nekustamā īpašuma tirgus vērtības noteikšanai ir trīs galvenās metodes: salīdzināšanas metode, izmaksu metode un ienākumu kapitalizācijas metode.
Tirgus vērtēšanas metodes
Galvenā tirgus novērtēšanas metode ir salīdzinošā pārdošanas metode. Šī metode ir piemērojama, ja ir zemes un nekustamā īpašuma tirgus, notiek reāla pārdošana, kad tieši tirgus veido cenas, un vērtētāju uzdevums ir analizēt šo tirgu, salīdzināt līdzīgus pārdošanas apjomus un tādējādi iegūt tirgus vērtību. novērtētais īpašums. Metodes pamatā ir pārdošanai piedāvātā objekta salīdzināšana ar tirgus analogiem.
Tirgus vērtības noteikšanas metode, kuras pamatā ir izmaksas, zemei praktiski nav piemērojama. To var izmantot tikai izņēmuma gadījumos, kad zeme tiek novērtēta nedalāmi no tajā veiktajiem uzlabojumiem. Zeme tiek uzskatīta par pastāvīgu un nepatērējamu, un cilvēka radīto objektu novērtēšanai tiek izmantota izmaksu metode. Novērtējot ar šo metodi, zemes vērtība tiek pieskaitīta uzlabojumu (ēku, būvju) izmaksām, un zeme tiek novērtēta atsevišķi ar citām metodēm.
Tirgus vērtēšana ir nepieciešama arī reģionālās nodokļu politikas ietvaros. Visā pasaulē vietējās nodokļu sistēmas pamatā ir īpašuma nodoklis, no šī nodokļa veidojas daļa no vietējā budžeta. Protams, attīstoties pašam tirgum, parādoties reālām vērtībām, ir iespējama pāreja uz nodokļu sistēmu, kas stimulētu nekustamā īpašuma tirgus attīstību un vienlaikus nodrošinātu vietējo budžetu papildināšanu. Tas izskaidro vietējo administrāciju beznosacījumu interesi par tirgus novērtēšanu.
Ja nepieciešams iegūt īpašuma vērtības tirgus novērtējumu, sazinieties ar mums, izmantojotKontaktinformācija . Zvaniet mums, mēs palīdzēsim!
Preču, darbu vai pakalpojumu izmaksu noteikšana tā, lai nodokļu iestādēm nebūtu sūdzību par to pamatotību, ir ļoti nenozīmīgs uzdevums. It īpaši, ja mēs runājam par produktiem, kuriem tirgū nav analogu.
Vispārējais princips jebkura darījuma cenas noteikšanai nodokļu vajadzībām ir tā atbilstība tirgus cenu līmenim. Un, pamatojoties uz Nodokļu kodeksa 40. panta 4. punktu, šāda cena tiek atzīta par cenu, kas veidojas, mijiedarbojoties piedāvājumam un pieprasījumam identisku (un, ja to nav, viendabīgu) preču, darbu, pakalpojumu tirgū salīdzināmos ekonomiskajos apstākļos. nosacījumiem.
Tirgus cenas aprēķināšanas iezīmes, kā arī gadījumi, kad nodokļu iestādēm ir iespēja iejaukties cenu veidošanas procesā, ir diezgan skaidri norādītas minētajā rakstā. Tomēr arī strīdi par atsevišķu tā noteikumu piemērošanu nav nekas neparasts. Un lielākā daļa ir saistīti tieši ar preces tirgus cenas noteikšanas kārtību.
Mēs meklējam identiskus produktus
Tātad, ja konkrētajā tirgū notiek darījumi ar identiskām (viendabīgām) precēm, darbiem vai pakalpojumiem, tad to tirgus cena tiek noteikta, pamatojoties uz oficiālos avotos sniegto informāciju (Nodokļu kodeksa 40. panta 11. punkts). Tā var būt oficiāla informācija par akciju kotācijām biržā, kas ir vistuvāk pārdevēja vai pircēja atrašanās vietai, kā arī Finanšu ministrijas kotējumi valsts vērtspapīriem un saistībām. Piemērota ir arī informācija no valsts statistikas iestādēm un iestādēm, kas regulē cenu noteikšanu, kā arī informācija par tirgus cenām, kas publicēta drukātajos izdevumos vai plašsaziņas līdzekļos. Turklāt preču, darbu vai pakalpojumu tirgus cenas novērtēšanu saskaņā ar 1998. gada 29. jūlija likumu Nr. 135-FZ “Par vērtēšanas darbībām Krievijas Federācijā” var veikt licencēts vērtētājs.
Kā izriet no UK 40. panta 9. punkta, nosakot tirgus cenas, tiek ņemta vērā informācija par darījumiem ar identiskām vai līdzīgām precēm salīdzināmos apstākļos. Tas nozīmē, ka jāņem vērā tādi darījumu noteikumi kā piegādāto preču daudzums, saistību izpildes termiņi, apmaksas termiņi un citi nosacījumi, ja tie var ietekmēt cenu veidošanos.
Pienākumu ņemt vērā darījumu noteikumus, īstenojot cenu kontroli, apliecina šķīrējtiesas prakse. Lielāko daļu papildu nodokļu aprēķinu, pamatojoties uz tirgus cenu lielumu, nodokļu iestādes zaudēja tieši tāpēc, ka tās nespēja sniegt pārliecinošus pierādījumus tam, ka pastāv salīdzināmi noteikumi attiecībā uz darījumiem, ko veica nodokļu maksātājs uzņēmums, un darījumiem, kuros tirgus tika piemērota cena (sk., piemēram, FAS Ziemeļrietumu apgabala 2005. gada 3. jūnija rezolūciju lietā Nr. A56-43517/04, FAS Rietumsibīrijas apgabala 2008. gada 12. marta lēmumu Nr. F04-1672/2008 (1943-A03-42)).
Maksāšana par "unikalitāti"
Galvenās grūtības pārbaudīt cenas atbilstību tirgus līmenim radīsies uzņēmumiem, kas pārdod preces, darbus vai pakalpojumus, kuriem nav analogu. Ja konkrētajā tirgū nenotiek darījumi par identiskām precēm vai tirgus cenas noteikšana nav iespējama informācijas avotu neesamības vai nepieejamības dēļ, tad tās noteikšanai tiek izmantota turpmākās pārdošanas cenas metode.
Turpmākās pārdošanas cenas metodes būtība ir noteikt pārdodamo aktīvu tirgus cenu, pamatojoties uz to, ka pircējs nosaka to tālākpārdošanas cenu, izmantojot šādu formulu:
C1 = C2 – (Z2 + P2),
C 1– preces tirgus cena;
Ts2– preču pārdošanas cena (tālākpārdošana) nākamajiem pircējiem;
Z2– izmaksas, kas radušās preces pircējam tās turpmākās pārdošanas (tālākpārdošanas) un virzīšanas tirgū (izņemot preces iegādes cenu);
P2– preces pircēja parastā peļņa, to tālāk pārdodot (tālāk pārdodot).
Kā norāda nosaukums, tālākpārdošanas cenas metodi var izmantot tikai tad, ja pastāv preču, darbu vai pakalpojumu tālākpārdošanas fakts. Ja šo metodi nevar pielietot, tad “kā galējais līdzeklis” uzņēmumam ir tiesības izmantot dārgu metodi. Tās izmantošana ir saistīta ar produkta tirgus cenas noteikšanu, izmantojot šādu formulu:
C = Z + P,
C– preces tirgus cena;
Z– pārdevēja tiešās un netiešās izmaksas par preču ražošanu (pirkšanu) un (vai) realizāciju, kā arī transportēšanas, uzglabāšanas un citas līdzīgas izmaksas;
P- pārdevēja parastā peļņa.
Tāpat jāatzīmē, ka abām šīm metodēm ir būtisks trūkums: tās neņem vērā inflācijas ietekmi uz tirgus cenu līmeni. Un ievērojama cenu pieauguma apstākļos vērtības, kas iegūtas, izmantojot šīs metodes, ir jāpielāgo cenu indeksa izmaiņām. Taču Nodokļu kodekss neparedz šādas korekcijas iespēju. Vēl viens “klupšanas akmens” ir fakts, ka nodokļu likumdošanā nav skaidru definīciju tādiem jēdzieniem kā “parastās izmaksas” vai “parastā peļņa konkrētam darbības veidam”.
Šķiet, lai izvairītos no iespējamām kļūdām, patstāvīgi aprēķinot noteiktus rādītājus, uzņēmumam šajā situācijā loģiskāk būtu vērsties pie neatkarīga vērtētāja. Taču savā nesenajā 2008.gada 2.jūlija vēstulē Nr.03-02-07/1-243 Finanšu ministrijas speciālisti to aizliedza, paužot viedokli, kas izriet no tā, ka, novērtējot preces tirgus cenu, darbu vai pakalpojumu, kam nav analogu tirgū, neatkarīgi vērtētāji nevar.
Taču tie paši precizējumi patur tiesības tiesai ņemt vērā jebkurus faktorus, kas ir svarīgi darījuma rezultātu noteikšanai, ne tikai KL 40. pantā uzskaitītajiem apstākļiem.. Turklāt interesanti ir tas, ka šķīrējtiesa tiesneši jau iepriekš bija nonākuši pie līdzīgiem secinājumiem (Urālu apgabala Federālā pretmonopola dienesta 2006. gada 11. aprīļa rezolūcija Nr. F09-2564/06-S6 lietā Nr. A76-5970/2005).
Tādējādi pat tad, ja uzņēmumam nākas saskarties ar nodokļu iestāžu prasībām, nemaz nav nepieciešams “pieņemt likteni”, ja vien tam nav patiešām pārliecinošu iemeslu. Vienmēr ir iespēja aizstāvēt savas intereses ar tiesnešu palīdzību, kuri bieži vien nonāk nodokļu maksātāja pusē, kad runa ir par tirgus cenas noteikšanas metodiku nodokļu vajadzībām.
5.2. Automātiskās telefona centrāles tirgus vērtības noteikšana
salīdzinošā pieeja, izmantojot tirgu
novērtēšanas metode
5.2.1. Ar vērtēšanas objekta tirgus vērtību saprot visticamāko cenu, par kādu šo vērtēšanas objektu var pārdot (atsavināt) atklātā tirgū konkurences apstākļos, darījuma pusēm rīkojoties saprātīgi, kam ir visa nepieciešamā informācija, un darījuma cenas vērtība neatspoguļojas nekādos ārkārtējos apstākļos.apstākļi, t.i. Kad:
Vienai no darījuma pusēm nav pienākuma novērtējuma objektu pārdot, bet otrai nav pienākuma to iegādāties;
Darījuma puses labi apzinās darījuma priekšmetu un rīkojas savās interesēs;
Darījuma priekšmets atklātajam tirgum tiek piedāvāts publiska piedāvājuma veidā, no kura tiek saskatīta piedāvājuma izteicēja griba slēgt līgumu uz piedāvājumā norādītajiem nosacījumiem;
Darījuma cena ir saprātīga atlīdzība par vērtēšanas objektu un piespiešanu pabeigt darījumu attiecībā pret darījuma pusēm no jebkuras puses;
Samaksa par vērtēšanas objektu tiek izteikta naudas formā.
5.2.2. Salīdzinošā pieeja balstās uz piedāvājuma un pieprasījuma cenu analīzi telefona centrālēm, kas pašlaik dominē primārajā vai sekundārajā tirgū. Novērtējums tiek veikts, nosakot vidējo piedāvājuma cenu automātiskajām telefona centrālēm, kas līdzīgas vērtējamajai, un tās turpmāko koriģēšanu.
5.2.3. Transportlīdzekļa tirgus vērtība (iegādes izmaksas) ir atkarīga no dažādiem faktoriem: transportlīdzekļa patērētāja īpašībām, ražotāja pārstāvja klātbūtnes reģionā, tehniskā servisa tīkla pieejamības šīs markas transportlīdzeklim, rezerves cenu līmeņa. šīs markas transportlīdzekļa daļas, apkopes un remonta darbi; zīmola prestižs, tirgus apstākļi; ģeogrāfiskais novietojums un vispārējā ekonomiskā situācija reģionā u.c.
5.2.4. Lietota transportlīdzekļa izmaksu aprēķināšana uz vērtēšanas datumu salīdzinošās pieejas ietvaros, izmantojot tirgus metodi, tiek veikta pēc noteiktas shēmas:
5.2.5. Sākotnējo informāciju automātiskās telefona centrāles tirgus cenas noteikšanai speciālists var iegūt no šādiem avotiem:
Reģionālo periodisko uzziņu publikāciju informācija par jauno un lietoto telefonu centrāļu cenām;
Dati no organizācijām, kas pārdod lietotus tālruņus;
Tematiskās interneta vietnes, kas parāda informāciju par tā reģiona tirgu, kurā tiek noteikta automātiskās telefona centrāles cena;
Periodiski eksperta (ekspertu) apkopoti ziņojumi par lietoto transportlīdzekļu reģionālā tirgus pētījuma rezultātiem, kuros fiksētas pārdevēju pieprasītās cenas (piedāvājuma cena) konkrētiem transportlīdzekļiem un sniegts īss pārdoto transportlīdzekļu apraksts (marka). , modelis, izlaišanas datums, nobraukums, tips un dzinēja raksturlielumi, aprīkojums, vispārējais tehniskais stāvoklis).
5.2.6. Novērtējot transportlīdzekļus citā datumā, nevis negadījuma datumā, dažos gadījumos ir jāņem vērā kalpošanas laiks negadījuma datumā, nevis ražošanas gads. Piemēram: transportlīdzekļa izlaiduma gads ir 2003., negadījums noticis 2006. gadā, novērtējums veikts 2007. Šajā gadījumā jāvērtē nevis 2003. gadā ražots, bet 3 gadus vecs transportlīdzeklis. , jo negadījuma brīdī tai bija 3 gadi, t.i., t.i. AMTS 2004 izlaidums.
5.2.7. Lietotu telefonu pārdošanas piedāvājumus eksperts izvērtē par piemērotību piedāvājuma vidējo izmaksu aprēķināšanai. Piemērotības novērtējums tiek veikts šādā secībā:
A) vidējo piegādes cenu nosaka pēc formulas:
[rub.], (5.1)
Kur ir i-tās telefona centrāles piedāvājuma cena, rub.; i - piedāvājumu skaits, .
Nosakot aptuveno vidējo piedāvājuma cenu, nav pieļaujams izmantot cenas automātiskajām telefona centrālēm, kas pēc stāvokļa un komplektācijas acīmredzami atšķiras no izskatāmā (vidējā) varianta;
B) piedāvājuma cenu starpība tiek novērtēta attiecībā pret aprēķināto vērtību virs vidējās. Izplatība nedrīkst pārsniegt 20%:
C) ja i-tā piedāvājuma novirze pārsniedz 20%, šis piedāvājums tiek izslēgts no izlases.
5.2.8. Vidējās piedāvājuma cenas galīgais aprēķins tiek veikts, ņemot vērā izlasi, kas sastāv no piedāvājumiem, kuru novirze no aptuvenajām vidējām izmaksām nepārsniedz 20%, pēc formulas:
[rub.], (5.3)
Kur ir i-tā ATE piedāvājuma cena, kas atbilst 5.2.7. punkta nosacījumam, rub.; - priekšlikumu skaits, kas atbilst 5.2.7. punkta nosacījumam, .
5.2.9. Aprēķinātā vidējā piedāvājuma cena šajā metodē ir sākotnējā cena. Vidējā piedāvājuma cena ir jākoriģē, ja pirkuma laikā ir iespējama kaulēšanās, jo vidējā pirkuma cena kaulēšanās rezultātā parasti ir vidējā piedāvājuma cena (bez korekcijas pēc transportlīdzekļa stāvokļa, nobraukuma un komplektācijas).
Kopš 1994. gada Krievijas tiesību aktos zemes gabali un viss, kas ar tiem nesaraujami saistīts, ir klasificēti kā nekustamie īpašumi: būves, kas uzceltas vai tiek būvētas uz zemes, ēkas, kuras ir grūti pārvietot no vietas uz vietu, nenodarot tām nesamērīgu kaitējumu, zemes dzīļu zemes gabali. Šīs kategorijas nekustamais īpašums patiešām ir nekustams.
Vēl viena nekustamā īpašuma kategorija ir pārvietojamie transportlīdzekļi cilvēku un kravu pārvadāšana pa ūdeni, gaisā un kosmosā: jūras un upju kuģi, lidmašīnas, mākslīgie Zemes pavadoņi.
Īpašā kategorijā ietilpst īpašumu kompleksi, kas savienoti ar vienu tehnoloģisko ciklu - uzņēmumiem. Tās atšķiras no organizācijām (bieži vien ar vienādu nosaukumu) un uzņēmējiem, kas darbojas uz to bāzes, ar to, ka ir tiesību objekts, nevis subjekts.
Katrai no uzskaitītajām kategorijām ir atsevišķs juridiskais pamats. Uzskaitītajām objektu grupām ir kopīgas to līdzīgās īpašības kā tiesību objekti: visiem tiem jābūt reģistrētiem attiecīgajās valsts iestādēs un juridiski piesaistītiem to reģistrācijas vietai, kas paredzēti daudzu gadu lietošanai.
Grāmatvedības ziņā tie attiecas uz pamatlīdzekļi, tiek iekļauti ražošanas izmaksās nevis pilnībā, piemēram, apgrozāmie līdzekļi, bet gan aprēķinot nolietojumu. Nekustamā īpašuma lietas vērtē kā atsevišķi objekti, kam ir vērtība, kas nav līdzvērtīga to lietu vērtību summai, no kurām tās sastāv.
Novērtējot šādus objektus, to var aprēķināt izmaksu veidi:
Iedzīvotājus visvairāk interesē nekustamā īpašuma tirgus vērtēšanas jautājumi. dzīvojamo māju sektorā. Tās ir dzīvojamās ēkas, to daļas un viss nekustamais īpašums, kas ir nesaraujami saistīts ar mājokli: infrastruktūra, personīgie zemes gabali, zaļās zonas.
Novērtējot to tirgus vērtību, vispilnīgāk var novērot sekojošo: brīvā tirgus apstākļi, praktiski neierobežota konkurence starp piedāvājumu un pieprasījumu.
Galvenā informācija
Atrakcija vērtētājs Nekustamā īpašuma tirgus vērtēšanai parasti tas ir nepieciešams šādos gadījumos:
- Ja nekustamais īpašums tiek arestēts .
- Kad banka vai cits aizdevējs nosaka ķīlas vērtību, piemēram, noslēgšanas nolūkā hipotēkas līgums.
- Aprēķināt īpašnieka bez atlīdzības saņemto nekustamo īpašumu piederību.
- Aprēķināt bankrotējušā īpašuma vērtību.
- Kad objekts tiek pievienots uzņēmuma pamatkapitālam nemonetāra iemaksas veidā.
Tirgus novērtējums atšķiras datumi, no kura tas tiek veikts:
Tirgus cena no vērtētāja viedokļa paredzamā darījuma cena, ja:
- Pusēm ir visaptveroša informācija par objekta stāvokli, tirgus situāciju un pamatoti ņem šo informāciju vērā.
- Vienai pusei nav pienākuma pārdot objekts un otrs pirkt.
- Objekts tiek izlikts brīvā pārdošanā, izmantojot publisko piedāvājumu.
- Puses vienojas noteikt cenu bez piespiešanas.
- Apmaksa par objektu tiek veikta skaidrā naudā.
Kāda ir metode?
Objekta izmaksas vērtētājs nosaka, izmantojot trīs dažādas pieejas.
Dārgi
Pieņem, ka pircējs ir saprātīgs un nepirks īpašumu lielu daudzumu nekā viņam būtu nepieciešams pašam izveidot līdzīgu objektu sev pieņemamā termiņā.
Tam būs visnozīmīgākie uzticamības koeficienti jaunbūvei; rekonstrukcija; īpaši objekti ar ierobežotu tirgu; apdrošināšanas nolūkos.
Koeficients samazinās, vērtējot fiziski vai morāli nolietotus objektus. Zemes vērtēšanašī metode tiek veikta atsevišķi no ēku novērtējumi uz viņas.
Salīdzinošs
Pieeja ir rezultātu izpēte nesenie darījumi ar līdzīgiem objektiem.
Vērtētājs pieņem, ka pircējs ir saprātīgs un nemaksās vairāk par līdzīgs objekts, arī tirgū.
Šajā gadījumā izmaksas tiek aprēķinātas, sadalot objektu elementos, kas visvairāk tiek ņemti vērā, nosakot cenu. Piemēram, dzīvokļa cenā galvenā loma spēlējiet pēc dzīvojamās platības lieluma, tās atrašanās vietas, grīdas, materiāla, no kura māja ir būvēta. Pamatojoties uz to kombināciju, kas ir vistuvāk pētāmajam objektam, tiek noteikti tam līdzīgi.
Šīs metodes uzticamība Krievijas tirgū samazinās plaši izplatītā reālo darījumu necaurredzamība. Arī metode ir skaidri noteikta neder tirgū nepārstāvētu vai ierobežotas klātbūtnes speciālo objektu izvērtēšanai.
Ienākumu pieeja
Pamatojoties uz tēzi, kas iegūtajam objektam ir jābūt maksā par sevi ienākumi, kas saņemti no tā izmantošanas pieņemamā termiņā. Piemēram, ja iegādātais mājoklis (dzīvoklis) ir paredzēts, ir jāaprēķina, kādus labumus no tā var iegūt.
Ja tas ir paredzēts dzīvošanai, vai tas nebūtu izdevīgāk šim nolūkam? Šāda novērtējuma objektivitāte atkal ir atkarīga no Krievijas tirgus necaurredzamības. Reālās cenas Nekustamā īpašuma īrēšanu nav viegli noskaidrot. Turklāt, ja pieņemam, ka saņem ienākumiem nākotnē.
Izmantojot šo pieeju, ir arī jāprognozē, par kādu cenu konkrēts īpašums var tikt pārdots nākotnē, vai nekustamā īpašuma cena noteiktā teritorijā pieaug vai samazinās, kā to ietekmēs gaidāmais priekšmeta nolietojums.
Saprātīgi tirgus vērtību uzskata, ja:
Pēc izpētes, izmantojot visas trīs pieejas, vērtētājs prasmīgi vai matemātiski pamato to nozīmīguma koeficientu noteikšanu un uzrāda gala rezultāts kā viens skaitlis vai kā skaitļu kopa, kas atspoguļo maksimālās un minimālās vērtības tirgus vērtība atkarībā no noteiktu faktoru sagaidāmās ietekmes.
Pētījuma pasūtītājs var izvēlēties no piedāvātajiem rezultātiem, tas, kas visvairāk atbilst reālajai situācijai, un pats galvenais, tās derīgs nodomiem, kas var atšķirties no tehniskajās specifikācijās oficiāli norādītajiem.
Procedūra
Tas ietver šādas darbības:
- Mērķa, datuma, vērtēšanas priekšmeta, vērtības veida noteikšana.
- Līguma sastādīšana starp vērtētāju un pasūtītāju, tai skaitā grafika un darba plāna, to izpildes izmaksu un atlīdzības apmēra apstiprināšana.
- Informācijas vākšana par objektu un tirgus nosacījumiem.
- Objekta optimālas izmantošanas iespēju analīze.
- Izmaksu noteikšana, izmantojot trīs pieejas atsevišķi.
- Rezultātu saskaņošana no dažādām pieejām. Katram no tiem ticamības koeficientu noteikšana, Galīgās vērtības aprēķināšana.
- Pušu ziņojuma sastādīšana un apstiprināšana.
Kā tiek novērtēta dzīvojamā nekustamā īpašuma tirgus cena?
Izmantojot izmaksu pieeju, vērtētājs vispirms nosaka zemes gabala tirgus cena, kur objekts atrodas, kā neapbūvēts.
Pēc tam aprēķina materiālu un darbu izmaksas nepieciešams vērtēšanas datumā, lai izveidotu šādu objektu.
Aprēķina objekta nodiluma procentuālo daudzumu, izmantojot standartus vai ekspertu analīzi. Definē atlikusī vērtība objektu kā zemes un ēku izmaksu summa mīnus nolietojums.
Aktiermāksla salīdzināšanas metode, vērtētājs atsevišķi apkopo informāciju par darījumiem ar līdzīgiem zemes gabaliem, tad informāciju par darījumiem ar līdzīgiem objektiem citās platībās, atskaitot zem tiem esošās zemes vērtību. Tad tas tiek aprēķināts vidējais svērtais rezultāts.
Pieejot vērtības definīcijai no skatu punkta ienākumu izredzes, vērtētājs nosaka, kādus vidējos gada ienākumus var saņemt no dotā objekta, aprēķina kapitalizācijas likmi un prognozē par kādu cenu to var pārdot pēc tā lietderīgās lietošanas laika beigām, ņemot vērā nolietojumu un tirgus attīstības perspektīvas. Darba beigās tiek noteikts un uzrakstīts vidējais svērtais rezultāts Ziņot.
Sastāda līgumā noteiktajā termiņā un akceptē pasūtītājs Ziņot ir apzinīgi paveikta darba apliecinājums. Vērtētājs personīgi paraksta protokolu un apliecina ar savu Ronis.
Ir trīs metodes nekustamā īpašuma tirgus vērtības noteikšanai:
- - Salīdzināšanas metode
- - Dārga metode
- - Ienākumu kapitalizācijas metode.
Galvenā vērtēšanas metode ir salīdzinošās pārdošanas analīzes (SSA) metode. Pārdošanas salīdzināšanas metodi izmanto, ja ir pietiekami daudz ticamas tirgus informācijas par vērtējamajam līdzīgu objektu pirkšanas un pārdošanas darījumiem. Šajā gadījumā salīdzināšanas objektu atlases kritērijs ir līdzīgs labākais un efektīvākais lietojums.
Salīdzinošā pārdošanas analīze tiek veikta šādā secībā (2. att.)
2. attēls. Algoritms salīdzinošai pieejai nekustamā īpašuma vērtēšanai
Tiek izcelti jaunākie salīdzināmo īpašumu pārdošanas gadījumi attiecīgajā tirgū. Informācijas avoti ir: paša vērtētāja kartotēka, internets, elektroniskā datubāze, nekustamo īpašumu firmas, nekustamo īpašumu brokeru lietas, kredītiestāžu (hipotēku banku), apdrošināšanas sabiedrību, būvniecības un investīciju kompāniju arhīvi, maksātnespējas un bankrota teritoriālās nodaļas. , Valsts īpašuma komitejas teritoriālās nodaļas utt.
Par salīdzināšanas vienībām tiek ņemti vietējā tirgū tradicionāli izveidotie mērījumi. Lai novērtētu vienu un to pašu objektu, vienlaikus var izmantot vairākas salīdzināšanas vienības.
Salīdzinājuma elementi ietver nekustamo īpašumu objektu raksturojumus un darījumus, kas izraisa nekustamā īpašuma cenu izmaiņas. Elementi, uz kuriem attiecas obligāta grāmatvedība, ir:
- -nodoto īpašuma tiesību sastāvs;
- - pirkšanas un pārdošanas darījuma finansēšanas nosacījumi;
- -pārdošanas noteikumi;
- - pārdošanas laiks;
- - atrašanās vieta;
- -fiziskās īpašības;
- -ekonomiskās īpašības;
- - lietošanas veids;
- -izmaksu sastāvdaļas, kas nav saistītas ar nekustamo īpašumu.
Darījuma informācijas pārbaude: darījuma apstiprinājums no viena no galvenajiem dalībniekiem (pircēja vai pārdevēja) vai nekustamā īpašuma kompānijas aģenta; pārdošanas nosacījumu noteikšana.
Ja ir pietiekami daudz ticamas tirgus informācijas, ir pieļaujams izmantot matemātiskās statistikas metodes, lai noteiktu vērtību, salīdzinot pārdošanas apjomus.
Salīdzināmo īpašumu vērtības korekcija.
Korekciju var veikt trīs galvenajos veidos: naudas izteiksmē, procentos, vispārējā grupējumā. Salīdzināmo īpašumu pārdošanas cenu korekcijas tiek veiktas šādā secībā:
Pirmkārt, tiek veiktas korekcijas saistībā ar darījuma nosacījumiem un tirgus stāvokli, kuras tiek veiktas, katru nākamo korekciju piemērojot iepriekšējam rezultātam;
otrkārt, tiek veiktas korekcijas, kas attiecas tieši uz īpašumu, kuras tiek veiktas, piemērojot šīs korekcijas rezultātam, kas iegūts pēc pielāgošanās tirgus apstākļiem, jebkurā secībā.
Lai noteiktu korekciju apjomu atkarībā no tirgus informācijas pieejamības un ticamības, tiek izmantotas kvantitatīvās un kvalitatīvās metodes. Ņemto korekciju pamatojums ir obligāts. Galīgais lēmums par ar pārdošanas salīdzināšanas metodi noteikto rezultāta vērtību tiek pieņemts, pamatojoties uz salīdzināšanas objektu, kuriem ir vislielākā līdzība ar vērtēšanas objektu, koriģēto pārdošanas cenu analīzi.
Salīdzinošajai pieejai ir šādi trūkumi:
Pārdošanas atšķirība. Absolūti identisku objektu tirdzniecība nenotiek, sakritība ir novērojama tikai vairākos parametros. Darījumi var atšķirties gan pēc īpašību kopuma, kas raksturīgas pašam objektam, gan arī pēc darījuma noteikumiem. Jo lielākas ir atšķirības starp salīdzināmiem pārdošanas apjomiem, jo lielāka iespēja iegūt neprecīzu rezultātu.
Grūtības apkopot informāciju par faktiskajām pārdošanas cenām. Faktiskās cenas bieži tiek slēptas, lai izvairītos no nodokļu un nodevu nomaksas. Informācijas precizitātes pārbaude ir ievērojami sarežģīta.
Grūtības apkopot informāciju par konkrētiem darījuma noteikumiem.
Atkarība no tirgus aktivitātes. Rezultāta precizitāte ir atkarīga no tirgus aktivitātes un piesātinājuma ar datiem par darījumiem ar vērtējamā objekta analogiem. Šīs pieejas izmantošana neaktīvos tirgos ir problemātiska.
Atkarība no tirgus stabilitātes.
Grūtības saskaņot būtiski atšķirīgus pārdošanas datus, kas var samazināt vērtēšanas rezultātu precizitāti.
Salīdzinošajai pieejai ir arī vairākas priekšrocības:
Visuzticamākais aktīvajos tirgos, lai novērtētu mazus komercīpašumus un īpašumus, kas tiek bieži pirkti un pārdoti un netiek izmantoti ienākumu gūšanai.
Statistiski pamatots.
Ļauj galīgajā novērtējumā atspoguļot tipisku pārdevēju un pircēju viedokļus.
Pārdošanas cenas atspoguļo finanšu apstākļu izmaiņas un inflāciju.
Ļauj veikt korekcijas, lai ņemtu vērā atšķirības starp salīdzinātajiem objektiem.
Ja analīzei ir pietiekami daudz informācijas, tas ir diezgan viegli lietojams un sniedz ticamus rezultātus.
Izmaksu metode ir pieeja nekustamā īpašuma vērtēšanai, kas balstās uz to, ka pircējam par īpašumu nav jāmaksā vairāk, nekā izmaksā tā atjaunošana par zemi, būvmateriāliem un darbaspēku pašreizējām cenām. Šī pieeja izmaksu noteikšanai ir pilnībā pamatota, ja runa ir par jaunām vai salīdzinoši jaunām ēkām.
Lielākā daļa ekspertu atzīst, ka izmaksu metode ir noderīga, lai pārbaudītu aplēstās izmaksas, taču uz to reti var paļauties.
Izmantojot šo pieeju, īpašuma paredzamo vērtību nosaka kā starpību starp tā pilnīgas pavairošanas vai pilnīgas nomaiņas izmaksām un nolietojuma summu plus zemes gabala izmaksas; to var noteikt, izmantojot formulu (1) vai (2):
Tsn = PSV — I + Ts, (1)
Tsn = PSZ — I + Ts, (2)
kur Cn ir nekustamā īpašuma izmaksas, izmantojot izmaksu metodi;
PSV - novērtējamā īpašuma pilnīgas reproducēšanas kopējās izmaksas;
PSZ - kopējās novērtējamā īpašuma aizstāšanas izmaksas;
I - novērtējamā īpašuma nolietojuma izmaksas;
Ts - zemes gabala izmaksas.
Turklāt ar pilnām reproducēšanas izmaksām (FRP) saprot precīzas ēkas kopijas būvniecības izmaksas par pašreizējām cenām un izmantojot tos pašus materiālus, būvnormatīvus, dizainu un ar tādu pašu darba kvalitāti, ieskaitot visus būves trūkumus. objekts, kas tiek novērtēts.
Pilnas nomaiņas izmaksas (FRC) ir ēkas izmaksas pašreizējās cenās, kuras lietderība ir līdzvērtīga vērtētajam īpašumam, bet būvēta no jauniem materiāliem un saskaņā ar mūsdienu standartiem, dizainu un plānojumu. Pieņemot, ka saprātīgs pircējs par esošu ēku nemaksātu vairāk, nekā uzbūvētu jaunu pēc mūsdienu standartiem, ņemot vērā risku un būvniecības laiku, var uzskatīt, ka PVZ ir nekustamā īpašuma vērtības augšējā robeža.
Optimālais izmaksu pieejas pielietojums nekustamā īpašuma vērtēšanā, kas dod visobjektīvākos rezultātus, ir:
tirgus vērtības noteikšana jaunām vai salīdzinoši jaunām ēkām, kurām ir mazs nolietojums un kuras atbilst visefektīvākajai objekta izmantošanai;
veco nekustamā īpašuma objektu tirgus vērtības noteikšana ticamas informācijas klātbūtnē nolietojuma aprēķināšanai;
būvprojektu tirgus vērtības noteikšana, mērķtiecīgu objektu tirgus vērtības noteikšana;
tirgus vērtības noteikšana objektiem, ar kuriem tirgus darījumi tiek slēgti reti;
nekustamā īpašuma tirgus vērtības noteikšana, kuru nevar novērtēt, izmantojot ienākumu pieeju.
Tā ir dārga metode, un tai ir savi trūkumi:
Izmaksas ne vienmēr ir līdzvērtīgas tirgus vērtībai.
Mēģinājumus panākt precīzāku novērtējuma rezultātu pavada straujš darbaspēka izmaksu pieaugums.
Atšķirība starp darbaspēka izmaksām par novērtējamā īpašuma iegādi un izmaksām jaunbūvei ir tieši tāda pati, jo novērtēšanas procesā no būvniecības izmaksām tiek atskaitīts nolietojums.
Veco ēku reproducēšanas izmaksu aprēķināšanas problēma.
Atsevišķs zemes novērtējums no ēkām.
Zemes vērtēšanas problemātiskais raksturs Krievijā.
Izmaksu pieejas priekšrocības ir šādas:
Visuzticamākais, novērtējot jaunas vai jaunbūvētas telpas, kas ir gatavas visefektīvākajai lietošanai.
Novērtējums, kas balstīts uz šo pieeju, ir vispiemērotākais un (vai) vienīgais iespējamais šādos gadījumos:
Jaunas būvniecības vai rekonstrukcijas tehniskā un ekonomiskā analīze;
Nepabeigtās būvniecības novērtējums;
Publisku valsts un speciālo objektu vērtēšana, jo tie nav paredzēti ienākumu gūšanai un iespēja atrast datus par līdzīgu noietu ir zema;
Objektu vērtēšana neaktīvos tirgos;
Novērtēšana apdrošināšanas un nodokļu vajadzībām;
Ja nav pietiekami daudz informācijas, lai izmantotu citas pieejas.
Nekustamā īpašuma vērtēšana, izmantojot izmaksu metodi, notiek šādā secībā:
Īpašuma apskate un iepazīšanās ar visu pieejamo dokumentāciju;
Reproducēšanas vai aizstāšanas pilnu izmaksu noteikšana;
Visu veidu nodiluma aprēķins: fiziskā, funkcionālā, ārējā;
Pilnīga nolietojuma noteikšana no PSV (PSZ), lai iegūtu ēku un būvju pašizmaksu;
Nekustamā īpašuma vērtības aprēķināšana;
Īpašuma vispārējs novērtējums summējot.
Galvenie izmaksu pieejas posmi nekustamā īpašuma vērtēšanā un atbilstošās metodes ir parādītas 3. attēlā.
3. attēls. Algoritms uz izmaksām balstītai pieejai nekustamā īpašuma vērtēšanai
Teorētiskā izteiksmē pilnas ēku aizstāšanas izmaksas attiecas uz izmaksu tāmi, novērtētās ēkas kopijas celtniecības izmaksām uz vērtēšanas datumu. Ēkas pilnu aizstāšanas izmaksu novērtējumu uz vērtēšanas datumu var veikt pēc reproducēšanas vai nomaiņas izmaksām. Pārskatā ir skaidri jāpaskaidro konkrētas ēkas aizstāšanas izmaksu veida izvēle, lai izvairītos no iegūtā rezultāta nepareizas interpretācijas.
Ēku kopējās aizstāšanas izmaksās ietilpst tiešās un netiešās būvniecības izmaksas, kā arī saimnieciskās darbības ieņēmumi.
Tiešās būvniecības izmaksas ietver pilnas paredzamās būvniecības un uzstādīšanas darbu izmaksas, kas, savukārt, ietver tiešās un pieskaitāmās izmaksas, kā arī līgumslēdzējas būvorganizācijas peļņu.
Netiešajās izmaksās tiek iekļauti būvniecībai nepieciešamie, bet būvniecības līgumā neiekļautie izdevumi. Netiešās izmaksas var ietvert:
projektēšanas un uzmērīšanas darbi;
vērtēšanas, konsultāciju, grāmatvedības un juridiskie pakalpojumi;
aizdevuma finansēšanas izmaksas;
visu risku apdrošināšana;
nodokļu maksājumi būvniecības laikā utt.
Novērtēšanas datumā ēku pilnas aizstāšanas izmaksas atšķirsies no to tirgus vērtības tajā pašā datumā. Galvenais iemesls ir vērtības zudums dažādu īpašuma novecošanas faktoru ietekmē. Ēkas nolietošanās ir saistīta ar tās fiziskā stāvokļa pasliktināšanos, mūsdienu nekustamā īpašuma tirgus koncepciju funkcionālo raksturlielumu neatbilstību un objekta ekspluatācijas ārējo apstākļu ietekmi uz tā vērtību. Tā kā uzskaitītie faktori ir savstarpēji saistīti, to ietekme uz izmaksām tiek novērtēta vispusīgi.
Ar vispārēju kumulatīvo nolietojumu vērtētāji saprot novērtējamā īpašuma vērtības zudumu visu iespējamo iemeslu dēļ. Kopējā kumulatīvā nolietojuma summa ir starpība starp ēku tirgus vērtību vērtēšanas datumā un to pilnām aizstāšanas izmaksām, ko aprēķina kā reproducēšanas izmaksas vai aizstāšanas izmaksas. Nolietojumu (I) parasti mēra procentos, un nolietojuma naudas izteiksme ir nolietojums (O). Atkarībā no iemesliem, kas izraisa īpašuma nolietojumu, izšķir šādus nolietojuma veidus:
Fiziskā nolietošanās ir ēku vērtības zudums to izmantošanas un dabas spēku iedarbības rezultātā.
Funkcionāls - atspoguļo ēku vērtības zudumu, kas radās neatbilstības dēļ starp to funkcionālajām īpašībām un tirgus prasībām vērtēšanas datumā. Pie šādiem trūkumiem pieder ēkas konstruktīvie elementi, būvmateriāli, dizains u.c., kas samazina ēkas funkcionalitāti, lietderību un līdz ar to arī vērtību.
Ārējais - atspoguļo ēkas vai īpašuma vērtības zudumu, ko izraisa negatīva ietekme uz vērtējamo objektu ārējiem faktoriem. Ārēja novecošana var notikt novērtējamā īpašuma fiziskās vides izmaiņu vai tirgus vides negatīvās ietekmes rezultātā.
Aprēķinot kopējo nolietojumu, vērtētāji izmanto šādus jēdzienus:
Ēkas fizisko kalpošanas laiku (PL) nosaka ēkas ekspluatācijas periods, kurā ēkas nesošo konstrukcijas elementu stāvoklis atbilst noteiktiem kritērijiem (konstrukcijas uzticamība, fiziskā izturība u.c.). Objekta fiziskais mūžs tiek noteikts būvniecības laikā un ir atkarīgs no ēkas kapitāla grupas. Fiziskā dzīve beidzas, kad objekts tiek nojaukts.
Hronoloģiskais vecums (CA) ir laika periods, kas pagājis no objekta nodošanas ekspluatācijā līdz novērtējuma datumam.
Saimniecisko kalpošanas laiku (EL) nosaka ekspluatācijas laiks, kurā objekts gūst ienākumus. Šajā periodā veiktie uzlabojumi veicina īpašuma vērtību. Objekta saimnieciskais mūžs beidzas, kad objekta ekspluatācija nevar radīt ienākumus, ko norāda atbilstošā likme salīdzināmiem objektiem noteiktā nekustamā īpašuma tirgus segmentā. Šajā gadījumā veiktie uzlabojumi vairs neveicina objekta vērtību tā vispārējā nolietojuma dēļ.
Efektīvais vecums (EA) tiek noteikts, pamatojoties uz ēkas hronoloģisko vecumu, ņemot vērā tās tehnisko stāvokli un vērtēšanas datumā dominējošos ekonomiskos faktorus, kas ietekmē novērtējamā objekta vērtību. Atkarībā no ēkas ekspluatācijas īpašībām efektīvais vecums var atšķirties no hronoloģiskā vecuma uz augšu vai uz leju. Ēkas normālas ekspluatācijas gadījumā efektīvais vecums parasti ir vienāds ar hronoloģisko vecumu.
Ēkas atlikušais ekonomiskais mūžs (REL) ir laika posms no vērtēšanas datuma līdz tās saimnieciskā mūža beigām.
Nekustamā īpašuma vērtēšanas teorija nosaka trīs galvenās nolietojuma aprēķināšanas metodes:
- -tirgus izlases metode;
- - kalpošanas laika metode;
- - sadalīšanas metode.
Tirgus izlases metode izmanto tirgus datus par salīdzināmām vienībām, no kurām var noteikt nolietojumu. Šī metode ļauj aprēķināt kopējo nolietojuma apjomu visu iespējamo iemeslu dēļ, noteikt kopējo ekonomisko kalpošanas laiku, kā arī ārējās (ekonomiskās) novecošanas apjomu.
Kalpošanas metode ir balstīta uz investora prasību par 100% ēkas nolietojumu tās saimnieciskajā mūžā, jo tas nodrošina pilnu ieguldītā kapitāla atdevi. Tāpēc pirms ekonomiskā kalpošanas laika beigām nodilums nevar būt 100%. Šajā metodē ēkas faktiskais vecums un saimnieciskais kalpošanas laiks ir galvenie jēdzieni, ko izmanto vērtētājs. Kopējā nolietojuma procentuālais daudzums ir definēts kā objekta faktiskā vecuma attiecība pret tā ekonomisko kalpošanas laiku. Nolietojuma summu aprēķina, pēc tam reizinot šo nolietojuma koeficientu ar pilnu aizstāšanas izmaksu vērtību.
Sadalījuma metodi galvenokārt izmanto, lai sadalītu kopējo nolietojuma summu atkarībā no iemesliem, kas to izraisījuši. Metode dod pozitīvu rezultātu, ja nav pietiekami daudz informācijas par līdzīgu pārdošanas metodi vai kalpošanas laika metodi, un tā ietver šādas darbības:
- -būves fiziskā nolietojuma aprēķins;
- -ārējās novecošanās aprēķins;
Ēku atlikušās vērtības noteikšana kā starpība starp ēku pilnām aizstāšanas izmaksām un aplēsto apzinātās fiziskās, funkcionālās un ārējās novecošanas vērtību.
Ir pieci galvenie veidi, kā aprēķināt dažādus nolietojuma veidus, izmantojot sadalījuma metodi, tostarp:
- -restaurācijas izmaksu aprēķins;
- -vecuma un kalpošanas laika attiecības aprēķins;
- -funkcionālās novecošanās aprēķins;
- -pāra pārdošanas analīze;
- -īres zaudējumu kapitalizācijas metode.
Restaurācijas izmaksu aprēķinos ir iekļauts gan atgriezenisks fiziskais nolietojums, gan atgriezeniska funkcionālā novecošanās.
Vecuma un mūža attiecības aprēķins tiek izmantots, lai noteiktu noņemamu un nelabojamu fizisko nolietojumu gan īslaicīgām, gan ilgmūžīgām detaļām.
Funkcionālā novecošanās aprēķinu var izmantot visu veidu funkcionālajam nodilumam.
Pāra pārdošanas metodi un nomas zaudējumu kapitalizācijas metodi var izmantot, lai aprēķinātu fatālu funkcionālo novecošanos, kā arī lai aprēķinātu ārēju novecošanos.
Izmaksu analīzei kā aprēķina metodei ir noteiktas priekšrocības no īpašuma apsaimniekošanas viedokļa: tā ļauj pārvaldības sabiedrībai precīzāk novērtēt nolietojuma līmeni un apdrošināšanas summu, jo neto ienākumu apjoms ir atkarīgs no abiem šiem faktoriem.
4. attēls. Algoritms ienākumu pieejai nekustamā īpašuma vērtēšanai
Ienākumu pieeja balstās uz ideju, ka īpašuma vērtībai, kurā tiek ieguldīts kapitāls, ir jāatbilst pašreizējam ienākumu kvalitātes un kvantitātes novērtējumam, kas šim īpašumam jāgūst. Sarežģītākie un problemātiskākie salīdzinošās pieejas metodoloģijas jautājumi ir diskonta likmes noteikšana, kas saistīta ar konkrētā ieguldījuma nekustamajā īpašumā risku. Ienākumu pieejas ieviešanas galvenie posmi ir parādīti 4. attēlā.
Izmaksas par objekta nogādāšanu līdz visefektīvākajai izmantošanas iespējai
Ienākumu kapitalizācija ir paredzamo nākotnes ienākumu pārvēršana pašlaik saņemtā vienreizējā summā, t.i. ienākumu pārvēršana kapitālā.
Nekustamā īpašuma vērtēšanā tiek izmantotas divas galvenās procedūras, lai samazinātu nākotnes ienākumus līdz to pašreizējai vērtībai:
izmantojot kapitalizācijas likmi
diskonta likmes.
Kapitalizācijas likme tiek piemērota viena gada peļņai.
Šis parasti ir pirmais prognozes gads. Izmaksas tiek aprēķinātas pēc formulas (3):
К=Кt/(1+n) (3)
K - pašreizējā vērtība (t.i., vērtība pašreizējā laikā), berzēt.
Кt - ienākumi, kas sagaidāmi līdz t gada beigām (t=1 gads), rub.;
n - diskonta likme (atdeves likme vai procentu likme), vienības daļas.
Vērtība (1/1+n) apzīmē kapitalizācijas koeficientu vai diskonta koeficientu.
Kapitalizācijas koeficients ir vai nu tieši iegūts no salīdzināmu īpašumu pārdošanas kā gada ienākumu attiecība pret pārdošanas cenu (tiešā kapitalizācija), vai arī tiek aprēķināta, pamatojoties uz paredzamo periodisko kapitāla atdeves likmi un noteiktiem investīciju atgūšanas nosacījumiem (atdevi). lielo burtu lietojums).
Diskonta likmi izmanto, lai izveidotu diskontētās naudas plūsmas modeli. Šajā gadījumā katra prognozētā gada periodiskie ienākumi, kā arī hipotētiskie pārdošanas ieņēmumi tiek samazināti līdz pašreizējai vērtībai.
Diskontētās naudas plūsmas modelim ir forma saskaņā ar formulu (4)
kur K ir rubļa pašreizējā vērtība;
Kt - ienākumi, kas sagaidāmi līdz t gada beigām, rub.;
n - diskonta likme, vienības daļa;
t - laika faktors (gadu skaits);
1,2,3... - gada kārtas numurs.
Ienākumu pieejai ir šādi trūkumi:
Nepieciešamība prognozēt ilgtermiņa ienākumu plūsmu. Precīza nākotnes plūsmas aplēses iegūšanas procesu apgrūtina pašreizējā nepietiekami stabilā situācija Krievijā, prognožu neprecizitātes iespējamība pieaug proporcionāli prognozētā perioda ilgtermiņa ilgumam.
Riska faktoru ietekme uz prognozētajiem ienākumiem.
Grūtības vākt datus par līdzīgu objektu rentabilitāti. Šī informācija parasti ir konfidenciāla, un oficiālā informācija bieži vien ir nepatiesa.
Ienākumu metodes priekšrocības:
Šī pieeja ir ieteicama, analizējot investīciju iespējamību un pamatojot lēmumus par investīciju finansēšanu nekustamajā īpašumā.
Šī pieeja visskaidrāk atspoguļo investora priekšstatu par nekustamo īpašumu kā ienākumu avotu, t.i. Šī nekustamā īpašuma kvalitāte tiek ņemta vērā kā galvenais cenu noteikšanas faktors.
Tiešās kapitalizācijas metodi raksturo relatīva aprēķinu vienkāršība, neliels pieņēmumu skaits, atspoguļo tirgus stāvokli un dod īpaši labus rezultātus stabilam īpašumam ar zemu risku.
Diskontētās naudas plūsmas metode tiek uzskatīta par labāko teorētisko metodi, kas ņem vērā tirgus dinamiku un nevienmērīgo ienākumu un izdevumu struktūru. Izmanto gadījumos, kad īpašuma ienākumi un tirgus ir nestabili un kad īpašums tiek celts vai renovēts.
Ienākumu kapitalizācijas metode prasa arī plašu tirgus izpēti. Šīs metodes izpēte un datu analīze tiek veikta uz piedāvājuma un pieprasījuma fona, sniedzot informāciju par tirgus gaidu tendencēm. Ienākumu līmenis, kas nepieciešams, lai piesaistītu ieguldījumu, ir atkarīgs no īpašumam piemītošā riska.
