ارزش گذاری بازار- این ارزیابی ارزش بازار اموال و همچنین سایر موضوعات حقوق مدنی است که قانون فدراسیون روسیه امکان مشارکت آنها در گردش مدنی را در رابطه با آنها تعیین می کند.
قیمت بازار- این محتمل‌ترین قیمتی است که می‌توان یک شی ارزش‌گذاری معین را در بازار آزاد در یک محیط رقابتی، زمانی که طرفین معامله معقولانه عمل می‌کنند و تمام اطلاعات لازم را در اختیار دارند و قیمت معامله تحت تأثیر هیچ چیز خارق‌العاده‌ای قرار نمی‌گیرد، این است. موقعیت.
ارزیابی ارزش بازار
قیمت بازاراملاک و مستغلات و محاسبه آن رایج ترین نوع ارزش گذاری بازار است. ارزیابی ارزش بازار شامل تعیین ارزش یک شی یا حقوق فردی در رابطه با شی مورد ارزیابی است، به عنوان مثال، حقوق اجاره، حقوق استفاده و غیره. اغلب، ارزش بازار یک ملک برای صاحبان یا خریداران بالقوه آن آشکار است. با این حال، پس از ارزیابی ارزش بازار، قیمت آن قابل تعدیل است. برای تعیین این ارزش واقعی، املاک و مستغلات ارزیابی می شود.
در عمل ارزیابی، ارزش گذاری املاک و مستغلات معمولاً به این صورت درک می شود :
ارزیابی املاک و مستغلات در رابطه با اشیایی مانند ساختمان های صنعتی، اجتماعی یا فرهنگی، مجتمع های صنعتی انجام می شود. ساختمان های مسکونی، آپارتمان ها، اتاق ها و سایر اماکن مسکونی؛ دفتر، انبار و محل تولید؛ قطعات زمین، کاشت چند ساله - باغ ها، پارک ها، باغ های عمومی، قطعات توسعه یافته در انجمن های باغ و ویلا. سازه ها - جاده ها، پل ها، جاده های دسترسی، مخازن، نرده ها و غیره؛ اشیاء ساخت و ساز ناتمام، از جمله اشیاء با ساخت معلق، اشیاء گلوله شده و اشیاء با ساخت و ساز متوقف شده.
شرکت ما ارزش بازار املاک و مستغلات را برای مشارکت در سرمایه مجاز شرکت ها، ثبت وثیقه (رهن)، تغییر ارزش حسابداری دارایی های ثابت در حسابداری، انعقاد قراردادهای بیمه و برای هر هدف دیگری که مستلزم ایجاد ارزش شی توسط یک ارزیاب مستقل
سه روش اصلی برای ارزیابی ارزش بازار املاک وجود دارد: روش مقایسه، روش بهای تمام شده و روش سرمایه گذاری درآمد.
روش های ارزش گذاری بازار
روش اصلی ارزش گذاری بازار، روش فروش مقایسه ای است. این روش زمانی قابل اجرا است که بازار زمین و املاک وجود داشته باشد، فروش واقعی وجود داشته باشد، زمانی که بازار است که قیمت ها را تشکیل می دهد و وظیفه ارزیابان تجزیه و تحلیل این بازار، مقایسه فروش های مشابه و در نتیجه بدست آوردن ارزش بازار است. اموال در حال ارزش گذاری این روش مبتنی بر مقایسه یک شی ارائه شده برای فروش با آنالوگ های بازار است.
روش تخمین ارزش بازار بر اساس هزینه ها عملاً برای زمین قابل اجرا نیست. فقط در موارد استثنایی ارزیابی زمین به صورت جدایی ناپذیر از بهبودهای انجام شده روی آن قابل استفاده است. زمین دائمی و غیرقابل مصرف در نظر گرفته می شود و برای ارزش گذاری اشیای دست ساز از روش هزینه استفاده می شود. هنگامی که با این روش ارزیابی می شود، ارزش زمین به هزینه های بهبود (ساختمان ها، سازه ها) اضافه می شود و زمین به طور جداگانه با روش های دیگر ارزیابی می شود.
ارزش گذاری بازارهمچنین در چارچوب سیاست مالیاتی منطقه ای ضروری است. در سرتاسر دنیا مبنای نظام مالیات محلی مالیات بر دارایی است که بخشی از بودجه محلی از طریق این مالیات شکل می گیرد. البته، با توسعه خود بازار، با ظهور ارزش‌های واقعی، می‌توان به سیستم مالیاتی منتقل شد که توسعه بازار املاک و مستغلات را تحریک می‌کند و در عین حال پر کردن بودجه‌های محلی را تضمین می‌کند. این نشان دهنده علاقه بی قید و شرط به ارزش گذاری بازار است که توسط ادارات محلی نشان داده شده است.
اگر نیاز به ارزیابی بازار از ارزش ملک دارید، با ما تماس بگیریداطلاعات تماس . با ما تماس بگیرید، ما کمک خواهیم کرد!
تعیین بهای تمام شده کالاها، کارها یا خدمات به گونه ای که مقامات مالیاتی از اعتبار آن شکایتی نداشته باشند، کاری بسیار کم اهمیت است. به خصوص اگر در مورد محصولاتی صحبت می کنیم که مشابه آن در بازار وجود ندارد.
اصل کلی برای تعیین قیمت هر معامله برای مقاصد مالیاتی، مطابقت آن با سطح قیمت های بازار است. و بر اساس بند 4 ماده 40 قانون مالیاتی، چنین قیمتی به عنوان قیمتی شناخته می شود که در اثر متقابل عرضه و تقاضا در بازار کالاها، آثار، خدمات یکسان (و در صورت عدم وجود همگن) در شرایط اقتصادی قابل مقایسه ایجاد می شود. شرایط
ویژگی های محاسبه قیمت بازار و همچنین مواردی که مقامات مالیاتی فرصت مداخله در فرآیند قیمت گذاری را دارند، در مقاله مذکور کاملاً واضح بیان شده است. با این حال، اختلافات در مورد اعمال برخی از مقررات آن نیز غیر معمول نیست. و بیشتر آنها به طور خاص به روش تعیین قیمت بازار یک محصول مربوط می شوند.
ما به دنبال محصولات یکسان هستیم
بنابراین، چنانچه معاملات با کالاها، کارها یا خدمات یکسان (همگن) در بازار مربوطه صورت گیرد، قیمت بازار آنها بر اساس اطلاعات مندرج در منابع رسمی (بند ۱۱ ماده ۴۰ قانون مالیات) تعیین می‌شود. این ممکن است اطلاعات رسمی در مورد مظنه سهام در نزدیکترین بورس به محل فروشنده یا خریدار و همچنین مظنه های وزارت دارایی برای اوراق بهادار و تعهدات دولتی باشد. اطلاعات ارگان های آماری دولتی و نهادهای تنظیم کننده قیمت گذاری نیز مناسب است و همچنین اطلاعات مربوط به قیمت های بازار که در نشریات چاپی یا رسانه ها منتشر می شود. علاوه بر این، ارزیابی قیمت بازار برای کالاها، کارها یا خدمات می تواند مطابق با قانون 29 ژوئیه 1998 شماره 135-FZ "در مورد فعالیت های ارزیابی در فدراسیون روسیه" توسط یک ارزیاب مجاز انجام شود.
مطابق بند 9 ماده 40 قانون مالیات، هنگام تعیین قیمت بازار، اطلاعات معاملات با کالاهای یکسان یا مشابه در شرایط مشابه در نظر گرفته می شود. این بدان معنی است که شرایط معاملاتی مانند مقدار کالای عرضه شده، مهلت های انجام تعهدات، شرایط پرداخت و سایر شرایط در صورتی که ممکن است بر شکل گیری قیمت ها تأثیر بگذارند، باید در نظر گرفته شوند.
الزام به در نظر گرفتن شرایط معاملات هنگام اجرای کنترل قیمت توسط رویه داوری تأیید می شود. اکثر موارد ارزیابی مالیات اضافی بر اساس اندازه قیمت‌های بازار توسط مقامات مالیاتی دقیقاً به این دلیل از بین رفت که آنها نتوانستند شواهد قانع‌کننده‌ای مبنی بر وجود شرایط مشابه معاملات انجام شده توسط یک شرکت مالیات‌دهنده و معاملاتی که در آن بازار انجام شده است ارائه دهند. قیمت اعمال شد (برای مثال به قطعنامه منطقه شمال غربی FAS مورخ 3 ژوئن 2005 در پرونده شماره A56-43517/04، قطعنامه منطقه سیبری غربی FAS مورخ 12 مارس 2008 به شماره F04-1672/2008 مراجعه کنید. (1943-A03-42)).
پرداخت برای "بی نظیر بودن"
مشکلات اصلی در بررسی قیمت برای انطباق با سطح بازار برای شرکت‌هایی که کالاها، کارها یا خدماتی را می‌فروشند که مشابه ندارند، ایجاد می‌شود. در صورتی که در بازار مربوطه معاملاتی برای کالاهای مشابه صورت نگیرد و یا تعیین قیمت بازار به دلیل نبود یا در دسترس نبودن منابع اطلاعاتی غیرممکن باشد، برای تعیین آن از روش قیمت فروش بعدی استفاده می شود.
ماهیت روش قیمت فروش بعدی، تعیین قیمت بازار دارایی های فروخته شده بر اساس تعیین قیمت فروش مجدد توسط خریدار با استفاده از فرمول زیر است:
C1 = C2 - (Z2 + P2)،
ج 1- قیمت بازار محصول؛
Ts2- قیمت فروش (فروش مجدد) کالا به خریداران بعدی؛
Z2- هزینه های متحمل شده توسط خریدار محصول در حین فروش بعدی (فروش مجدد) و تبلیغ آن به بازار (به استثنای قیمت خرید محصول).
P2- سود معمول خریدار محصول از فروش بعدی آن (فروش مجدد).
همانطور که از نام آن پیداست، روش قیمت فروش مجدد تنها در صورتی قابل استفاده است که واقعیت فروش مجدد کالا، کار یا خدمات وجود داشته باشد. اگر این روش قابل اعمال نباشد، شرکت به عنوان آخرین راه حل حق استفاده از روشی پرهزینه را دارد. استفاده از آن به تعیین قیمت بازار یک محصول با استفاده از فرمول زیر خلاصه می شود:
C = Z + P،
سی- قیمت بازار محصول؛
ز- هزینه های مستقیم و غیرمستقیم فروشنده برای تولید (خرید) و (یا) فروش کالا و همچنین هزینه های حمل و نقل، ذخیره سازی و سایر هزینه های مشابه.
پ- سود معمول فروشنده
همچنین لازم به ذکر است که هر دوی این روش ها دارای یک اشکال قابل توجه هستند: آنها تأثیر تورم بر سطح قیمت های بازار را در نظر نمی گیرند. و در شرایط افزایش قابل توجه قیمت، مقادیر به دست آمده با استفاده از این روش ها باید با تغییرات شاخص قیمت تنظیم شود. با این حال ، قانون مالیات امکان چنین تنظیمی را پیش بینی نمی کند. یکی دیگر از موانع این واقعیت است که قانون مالیات تعاریف روشنی از اصطلاحاتی مانند "هزینه های معمولی" یا "سود عادی برای یک نوع فعالیت خاص" ندارد.
به نظر می رسد برای جلوگیری از خطاهای احتمالی هنگام محاسبه مستقل شاخص های خاص، منطقی ترین چیز برای یک شرکت در این شرایط این است که به یک ارزیاب مستقل مراجعه کند. با این حال، متخصصان وزارت دارایی در نامه اخیر خود به تاریخ 2 ژوئیه 2008 به شماره 03-02-07/1-243 این کار را ممنوع اعلام کردند و نظری را بیان کردند که به این واقعیت خلاصه می شود که ارزیابی قیمت بازار یک محصول، کار یا خدماتی که مشابه آن در بازار وجود ندارد، ارزیابان مستقل نمی توانند.
با این حال، همین توضیحات این حق را برای دادگاه محفوظ می‌دارد که هر عاملی را که برای تعیین نتایج معامله مهم است، در نظر بگیرد، نه محدود به شرایط مندرج در ماده 40 قانون مالیات‌ها، بلکه جالب این است که داوری قضات قبلاً به نتایج مشابهی رسیده بودند (قطعنامه سرویس فدرال ضد انحصار ناحیه اورال مورخ 11 آوریل 2006 شماره F09-2564/06-S6 در پرونده شماره A76-5970/2005).
بنابراین، حتی اگر شرکت مجبور باشد با ادعاهای مقامات مالیاتی مواجه شود، به هیچ وجه لازم نیست که «سرنوشت را بپذیرید» مگر اینکه دلایل قانع‌کننده‌ای برای انجام این کار وجود داشته باشد. همیشه این فرصت برای دفاع از منافع خود با کمک قضات وجود دارد، که اغلب در مورد روش تعیین قیمت بازار برای اهداف مالیاتی، خود را در کنار مالیات دهندگان می بینند.
5.2. تعیین ارزش بازار مرکز تلفن اتوماتیک
رویکرد مقایسه ای با استفاده از بازار
روش ارزیابی
5.2.1. ارزش بازار شی ارزیابی به عنوان محتمل ترین قیمتی تلقی می شود که این شی ارزیابی را می توان با آن در بازار آزاد در یک محیط رقابتی فروخت (بیگانه کرد)، زمانی که طرفین معامله معقولانه عمل کنند و تمام اطلاعات لازم را داشته باشند، و ارزش قیمت معامله در هیچ شرایط فوق العاده ای منعکس نمی شود. چه زمانی:
یکی از طرفین معامله مکلف به فروش موضوع ارزیابی و دیگری مکلف به خرید آن نیست.
طرفین معامله به خوبی از موضوع معامله آگاه هستند و به نفع خود عمل می کنند;
موضوع معامله در قالب یک پیشنهاد عمومی به بازار آزاد ارائه می شود که از آن اراده شخص ارائه دهنده برای انعقاد توافق نامه در مورد شرایط مشخص شده در پیشنهاد تشخیص داده می شود.
قیمت معامله نشان دهنده یک پاداش معقول برای موضوع ارزیابی و اجبار به انجام معامله در رابطه با طرفین معامله در هر قسمت است.
پرداخت برای شی ارزش گذاری به صورت پولی بیان می شود.
5.2.2. رویکرد مقایسه ای مبتنی بر تجزیه و تحلیل قیمت های عرضه و تقاضا برای مبادلات تلفنی است که در حال حاضر در بازار اولیه یا ثانویه حاکم است. ارزیابی با تعیین میانگین قیمت پیشنهادی برای مبادلات تلفنی خودکار مشابه آنچه در حال ارزیابی است و تعدیل بعدی آن انجام می شود.
5.2.3. ارزش بازار (هزینه خرید) یک وسیله نقلیه به عوامل مختلفی بستگی دارد: ویژگی های مصرف کننده خودرو، حضور نماینده سازنده در منطقه، در دسترس بودن شبکه خدمات فنی برای این برند خودرو، سطح قیمت لوازم یدکی. قطعات، تعمیر و نگهداری و تعمیرات خودروی این برند؛ اعتبار برند، شرایط بازار؛ موقعیت جغرافیایی و وضعیت کلی اقتصادی منطقه و غیره.
5.2.4. محاسبه هزینه یک وسیله نقلیه استفاده شده از تاریخ ارزیابی در چارچوب رویکرد مقایسه ای هنگام استفاده از روش بازار طبق یک طرح خاص انجام می شود:
5.2.5. اطلاعات اولیه برای تعیین قیمت بورس تلفن اتوماتیک توسط کارشناس از منابع زیر قابل دریافت است:
اطلاعات از نشریات مرجع ادواری منطقه ای در مورد قیمت مبادلات تلفنی نو و دست دوم.
داده های سازمان های فروش تلفن های مستعمل؛
سایت های اینترنتی موضوعی که اطلاعاتی در مورد بازار منطقه ای که قیمت مبادله خودکار در آن تعیین می شود را نمایش می دهند.
گزارش هایی در مورد نتایج مطالعه بازار منطقه ای خودروهای فرسوده که به صورت دوره ای توسط کارشناس (کارشناسان) تهیه می شود، که قیمت های درخواستی فروشندگان (قیمت پیشنهادی) برای خودروهای خاص را ثبت می کند و توضیح مختصری از خودروهای فروخته شده ارائه می کند (ساخت ، مدل، تاریخ عرضه، مسافت پیموده شده، نوع و مشخصات موتور، تجهیزات، وضعیت فنی عمومی).
5.2.6. هنگام ارزیابی وسایل نقلیه در تاریخی غیر از تاریخ حادثه، در برخی موارد لازم است که عمر سرویس از تاریخ حادثه در نظر گرفته شود و نه سال ساخت. به عنوان مثال: سال ساخت خودرو 2003 است، تصادف در سال 2006 رخ داده است، ارزیابی در سال 2007 انجام شده است. ، از آنجایی که در زمان حادثه 3 ساله بود، یعنی . انتشار AMTS 2004.
5.2.7. پیشنهادات فروش تلفن های دست دوم توسط کارشناس از نظر مناسب بودن برای محاسبه میانگین هزینه پیشنهاد ارزیابی می شود. ارزیابی تناسب به ترتیب زیر انجام می شود:
الف) متوسط قیمت عرضه با فرمول تعیین می شود:
[مالیدن.]، (5.1)
قیمت پیشنهادی مرکز تلفن i-th کجاست، rub.; i - تعداد پیشنهادات، .
هنگام تعیین میانگین تقریبی قیمت پیشنهادی، استفاده از قیمت‌هایی برای مبادلات تلفنی خودکار که آشکارا از نظر شرایط و پیکربندی با گزینه (متوسط) مورد بررسی متفاوت است، غیرقابل قبول است.
ب) گسترش قیمت عرضه نسبت به مقدار بالاتر از میانگین محاسبه شده ارزیابی می شود. اسپرد نباید از 20 درصد تجاوز کند:
ج) اگر انحراف پروپوزال i-ام از 20% بیشتر شود، این پیشنهاد از نمونه خارج می شود.
5.2.8. محاسبه نهایی میانگین قیمت پیشنهادی با در نظر گرفتن نمونه ای متشکل از پیشنهادات انجام می شود که انحراف از میانگین هزینه تقریبی آن از 20٪ تجاوز نمی کند طبق فرمول:
[مالش.]، (5.3)
قیمت پیشنهادی i-th ATE که شرایط بند 5.2.7 را برآورده می کند، کجاست. - تعداد پیشنهاداتی که شرایط بند 5.2.7 را برآورده می کند.
5.2.9. میانگین قیمت پیشنهادی محاسبه شده قیمت اولیه در این روش است. در صورت امکان چانه زنی در حین خرید، میانگین قیمت پیشنهادی باید تعدیل شود، زیرا میانگین قیمت خرید در نتیجه چانه زنی، معمولاً میانگین قیمت پیشنهادی (بدون تعدیل برای وضعیت، مسافت پیموده شده و کامل بودن وسیله نقلیه) است.
از سال 1994، قوانین روسیه زمین ها و هر آنچه را که به طور جدایی ناپذیر با آنها مرتبط است به عنوان املاک طبقه بندی کرده است: سازه های ساخته شده یا در حال ساخت در زمین، ساختمان هایی که به سختی جابه جا می شوند بدون اینکه آسیب نامتناسبی به آنها وارد شود، قطعات زیرزمینی. این دسته از املاک و مستغلات واقعاً غیر منقول هستند.
دسته دیگر از املاک و مستغلات است وسایل نقلیه سیارحمل و نقل انسان و محموله از طریق آب، در هوا و فضا: کشتی های دریا و رودخانه، هواپیما، ماهواره های مصنوعی زمین.
یک دسته خاص شامل مجتمع های ملکی است که با یک چرخه فناوری واحد متصل شده اند - شرکت ها. تفاوت آنها با سازمان ها (اغلب به همین نام) و کارآفرینانی که بر اساس آنها فعالیت می کنند در این است که آنها یک موضوع هستند و نه موضوع قانون.
هر یک از دسته بندی های ذکر شده مبنای قانونی جداگانه ای دارند. گروه های فهرست شده از اشیاء ویژگی های مشترک خود را دارند موضوعات قانون: همه آنها باید در مراجع دولتی ذیربط ثبت شده و از نظر قانونی به محل ثبت آنها که برای چندین سال استفاده در نظر گرفته شده است گره خورده باشند.
در مفهوم حسابداری به دارایی های ثابت، نه به طور کامل مانند سرمایه در گردش بلکه با محاسبه استهلاک در بهای تمام شده تولید لحاظ می شوند. اقلام املاک و مستغلات به عنوان ارزش گذاری می شوند اشیاء منفرد، دارای ارزشی است که با مجموع ارزش چیزهایی که از آنها تشکیل شده اند، معادل نیست.
هنگام ارزیابی چنین اشیایی، می توان آن را محاسبه کرد انواع هزینه:
مسائل مربوط به ارزش گذاری بازار املاک و مستغلات بیشترین علاقه را برای مردم دارد. در بخش مسکونی. اینها ساختمان های مسکونی، قطعات آنها و تمام املاک و مستغلات هستند که به طور جدایی ناپذیر با مسکن مرتبط هستند: زیرساخت ها، توطئه های شخصی، فضاهای سبز.
هنگام ارزیابی ارزش بازار آنها، موارد زیر را می توان به طور کامل مشاهده کرد: شرایط بازار آزاد، رقابت تقریباً نامحدود بین عرضه و تقاضا.
اطلاعات کلی
جاذبه ارزیاببرای ارزیابی بازار املاک معمولاً در موارد زیر ضروری است:
- اگر املاک و مستغلات در .
- هنگامی که یک بانک یا سایر وام دهندگان ارزش وثیقه را تعیین می کند، برای مثال، به منظور انعقاد قرارداد وام مسکن.
- برای محاسبه مالکیت املاک و مستغلات دریافت شده توسط مالک به صورت رایگان.
- برای محاسبه ارزش اموال ورشکسته.
- هنگامی که یک شی به صورت سهم غیر نقدی به سرمایه مجاز شرکت اضافه می شود.
ارزش گذاری بازار متفاوت است تاریخ، که در آن انجام می شود:
قیمت بازاراز دیدگاه ارزیاب، قیمت معامله برآورد شده زمانی که:
- طرفین اطلاعات جامعی در مورد وضعیت شی، وضعیت بازار دارند و به طور منطقی این اطلاعات را در نظر می گیرند.
- یک طرف مکلف نیست فروششیء، و دیگری خرید.
- شی برای فروش رایگان از طریق یک پیشنهاد عمومی قرار داده شده است.
- طرفین توافق می کنند که قیمت را بدون اجبار تعیین کنند.
- پرداخت تسهیلات به صورت نقدی تعیین می شود.
روش چیست؟
هزینه شیارزیاب با استفاده از سه رویکرد مختلف تعیین می کند.
گران
فرض بر این است که خریدار منطقی است و ملک را برای آن خرید نخواهد کرد مقدار زیادیاو نیاز دارد تا در یک بازه زمانی قابل قبول خود، یک شی مشابه را به تنهایی ایجاد کند.
این مهم ترین ضرایب قابلیت اطمینان را برای ساخت و ساز جدید خواهد داشت. بازسازی؛ اشیاء ویژه با بازار محدود؛ اهداف بیمه
ضریب در هنگام ارزیابی اشیاء فرسوده فیزیکی یا اخلاقی کاهش می یابد. ارزش گذاری زمیناین روش به طور جداگانه انجام می شود ارزیابی های ساختمانروی او
مقایسه ای
رویکرد مطالعه نتایج است معاملات اخیربا اشیاء مشابه
ارزیاب فرض می کند که خریدار منطقی است و بیشتر از آن پرداخت نخواهد کرد شی مشابه، همچنین در بازار است.
در این مورد، هزینه با تقسیم شی به عناصری که بیشترین توجه را در هنگام تعیین قیمت در نظر می گیرند، محاسبه می شود. مثلا در قیمت یک آپارتمان نقش اصلیبازی با اندازه منطقه نشیمن، محل آن، کف، موادی که خانه از آن ساخته شده است. بر اساس نزدیکترین ترکیب آنها به شی مورد مطالعه، موارد مشابه با آن تعیین می شوند.
قابلیت اطمینان این روش در بازار روسیه در حال کاهش استعدم شفافیت گسترده تراکنش های واقعی همچنین روش به صراحت است مناسب نیستبرای ارزیابی اشیاء خاص که در بازار ارائه نشده یا حضور محدودی دارند.
رویکرد درآمدی
بر اساس این تز که شی اکتسابی باید برای خودت بپردازدرآمد حاصل از استفاده از آن در یک دوره قابل قبول. به عنوان مثال، اگر مسکن (آپارتمان) خریداری شده برای آن در نظر گرفته شده است، باید محاسبه شود که چه مزایایی می توان از این امر به دست آورد.
اگر برای زندگی باشد، آیا برای این منظور سود بیشتری نخواهد داشت؟ عینیت چنین ارزیابی مجدداً بر مبهم بودن بازار روسیه استوار است. قیمت های واقعیکشف املاک و مستغلات کار آسانی نیست. علاوه بر این، اگر فرض را دریافت کنیم درآمددر آینده.
با این رویکرد، همچنین لازم است پیش‌بینی شود که یک ملک معین در آینده با چه قیمتی می‌تواند فروخته شود، آیا قیمت ملک در یک منطقه معین در حال افزایش یا کاهش است، چگونه تحت تأثیر شرایط آینده قرار می‌گیرد. فرسودگی جسم.
معقولارزش بازار زمانی در نظر گرفته می شود که:
ارزیاب پس از تحقیق با استفاده از هر سه رویکرد، تعیین ضرایب اهمیت آنها را به صورت کارشناسی یا ریاضی توجیه و ارائه می کند. نتیجه نهاییبه عنوان یک شکل واحد یا به عنوان مجموعه ای از اعداد منعکس کننده مقادیر حداکثر و حداقلارزش بازار بسته به اثر مورد انتظار برخی عوامل.
مشتری مطالعه می تواند انتخاب کنداز بین نتایج پیشنهادی، نتایجی که بیشترین مطابقت را با وضعیت واقعی دارد و مهمتر از همه، آن است معتبرمقاصدی که ممکن است با آنچه که به طور رسمی در مشخصات فنی بیان شده است متفاوت باشد.
روش
شامل مراحل زیر است:
- تعیین هدف، تاریخ، موضوع ارزیابی، نوع ارزش.
- تنظیم توافق نامه بین ارزیاب و مشتری شامل تصویب برنامه و برنامه کاری، هزینه های اجرای آنها و میزان حق الزحمه.
- مجموعه ای از اطلاعات در مورد شی و شرایط بازار.
- تجزیه و تحلیل احتمالات استفاده بهینه از تسهیلات.
- تعیین هزینه با استفاده از سه رویکرد جداگانه.
- هماهنگ سازی نتایج حاصل از رویکردهای مختلف. تعیین ضرایب قابلیت اطمینان برای هر یک از آنها، محاسبه مقدار نهایی.
- تنظیم و تصویب گزارش توسط طرفین.
قیمت بازار ملک مسکونی چگونه ارزیابی می شود؟
با استفاده از رویکرد هزینه، ارزیاب ابتدا تعیین می کند قیمت بازار زمین، جایی که شی در آن قرار دارد، به عنوان توسعه نیافته.
سپس محاسبه می کند هزینه مواد و کاردر تاریخ ارزیابی برای ایجاد چنین شی مورد نیاز است.
درصد سایش یک شی را با استفاده از استانداردها یا از طریق تحلیل متخصص محاسبه می کند. تعریف می کند مقدار باقی ماندهشی به عنوان مجموع بهای تمام شده زمین و ساختمان منهای استهلاک.
بازیگری روش مقایسه، ارزیاب به طور جداگانه اطلاعات مربوط به معاملات با قطعات زمین مشابه و سپس اطلاعات مربوط به معاملات با اشیاء مشابه در مناطق دیگر را منهای ارزش زمین زیر آنها جمع آوری می کند. سپس محاسبه می شود نتیجه میانگین وزنی.
نزدیک شدن به تعریف ارزش از دیدگاه چشم انداز درآمد، ارزیاب تعیین می کند که چه میزان درآمد سالانه می تواند از یک شی معین دریافت شود، نرخ سرمایه گذاری را محاسبه می کند و پیش بینی می کند. به چه قیمتیبا در نظر گرفتن فرسودگی و چشم انداز توسعه بازار، می توان آن را در پایان عمر مفید خود فروخت. در پایان کار، نتیجه میانگین وزنی تعیین و نوشته می شود گزارش.
در مهلت تعیین شده در قرارداد تدوین شده و مورد قبول مشتری می باشد گزارششواهدی از کار انجام شده با وجدان است. ارزیاب شخصاگزارش را امضا می کند و با خود تأیید می کند مهر.
سه روش برای ارزیابی ارزش بازار املاک وجود دارد:
- - روش مقایسه
- - روش پرهزینه
- - روش سرمایه گذاری درآمد.
روش اصلی ارزش گذاری، روش تحلیل مقایسه ای فروش (SSA) است. روش مقایسه فروش در صورتی استفاده می شود که اطلاعات بازار کافی در مورد معاملات خرید و فروش اشیاء مشابه با مورد ارزش گذاری شده وجود داشته باشد. در این مورد، معیار انتخاب اشیاء مقایسه مشابه بهترین و مؤثرترین استفاده است.
تجزیه و تحلیل مقایسه ای فروش در ترتیب زیر انجام می شود (شکل 2)
شکل 2. الگوریتم یک رویکرد مقایسه ای برای ارزیابی املاک و مستغلات
فروش اخیر املاک قابل مقایسه در بازار مربوطه برجسته شده است. منابع اطلاعاتی عبارتند از: پرونده خود ارزیاب، اینترنت، پایگاه الکترونیکی، بنگاه های املاک، پرونده های دلالان املاک، بایگانی موسسات اعتباری (بانک های رهنی)، شرکت های بیمه، شرکت های ساختمانی و سرمایه گذاری، بخش های منطقه ای ورشکستگی و ورشکستگی. ، بخش های سرزمینی کمیته املاک دولتی و غیره.
اندازه گیری هایی که به طور سنتی در بازار محلی ایجاد می شود به عنوان واحد مقایسه در نظر گرفته می شود. برای ارزیابی یک شیء، می توان از چندین واحد مقایسه به طور همزمان استفاده کرد.
عناصر مقایسه شامل ویژگی های اشیاء و معاملات ملکی است که باعث تغییر در قیمت املاک می شود. عناصر مشمول حسابداری اجباری عبارتند از:
- - ترکیب حقوق مالکیت منتقل شده؛
- - شرایط تامین مالی معامله خرید و فروش؛
- -شرایط فروش؛
- - زمان فروش؛
- -محل؛
- -خصوصیات فیزیکی؛
- - ویژگی های اقتصادی؛
- - ماهیت استفاده؛
- - اجزای هزینه غیر مرتبط با املاک و مستغلات.
تأیید اطلاعات معامله: تأیید معامله توسط یکی از شرکت کنندگان اصلی (خریدار یا فروشنده) یا نماینده شرکت املاک؛ شناسایی شرایط فروش
در صورت وجود مقدار کافی اطلاعات قابل اعتماد بازار، استفاده از روش های آمار ریاضی برای تعیین ارزش با مقایسه فروش مجاز است.
تعدیل ارزش املاک قابل مقایسه
تعدیل را می توان به سه شکل اصلی انجام داد: از نظر پولی، درصدی، گروه بندی کلی. تعدیل قیمت های فروش املاک قابل مقایسه به ترتیب زیر انجام می شود:
اول از همه، تنظیمات مربوط به شرایط معامله و وضعیت بازار انجام می شود که با اعمال هر تعدیل بعدی در نتیجه قبلی انجام می شود.
ثانیاً، تعدیل هایی انجام می شود که مستقیماً به ملک مربوط می شود که با اعمال این تعدیل ها در نتیجه به دست آمده پس از تعدیل شرایط بازار به هر ترتیبی انجام می شود.
برای تعیین میزان تعدیل ها، بسته به در دسترس بودن و قابل اعتماد بودن اطلاعات بازار، از روش های کمی و کیفی استفاده می شود. توجیه اصلاحات در نظر گرفته شده الزامی است. تصمیم نهایی در مورد ارزش نتیجه تعیین شده توسط روش مقایسه فروش بر اساس تجزیه و تحلیل قیمت های فروش تعدیل شده اشیاء مقایسه ای انجام می شود که بیشترین شباهت را با موضوع ارزیابی دارند.
روش تطبیقی دارای معایب زیر است:
تفاوت فروش هیچ فروشی از اشیاء کاملاً یکسان وجود ندارد؛ تصادف فقط در تعدادی از پارامترها مشاهده می شود. تراکنش ها ممکن است در مجموعه ویژگی های ذاتی خود شی، بلکه در شرایط معامله متفاوت باشند. هرچه تفاوت بین فروش قابل مقایسه بیشتر باشد، احتمال به دست آوردن نتیجه نادرست بیشتر می شود.
مشکل در جمع آوری اطلاعات در مورد قیمت های واقعی فروش. قیمت های واقعی اغلب برای فرار از مالیات و عوارض پنهان می شوند. بررسی صحت اطلاعات بسیار دشوار است.
دشواری جمع آوری اطلاعات در مورد شرایط خاص معامله.
وابستگی به فعالیت بازار دقت نتیجه بستگی به فعالیت و اشباع بازار با داده های مربوط به معاملات با آنالوگ های شی با ارزش دارد. استفاده از این رویکرد در بازارهای غیر فعال مشکل ساز است.
وابستگی به ثبات بازار
مشکل در تطبیق داده‌های فروش متفاوت، که ممکن است دقت نتایج ارزیابی را کاهش دهد.
روش تطبیقی نیز دارای چندین مزیت است:
قابل اطمینان ترین در بازارهای فعال برای ارزیابی املاک تجاری کوچک و املاکی که به طور مکرر خرید و فروش می شوند و برای ایجاد درآمد استفاده نمی شوند.
توجیه آماری
به شما امکان می دهد نظرات فروشندگان و خریداران معمولی را در ارزیابی نهایی منعکس کنید.
قیمت فروش منعکس کننده تغییرات در شرایط مالی و تورم است.
به شما امکان می دهد تا برای تفاوت بین اشیاء مقایسه شده تنظیمات را انجام دهید.
با توجه به اطلاعات کافی برای تجزیه و تحلیل، استفاده از آن بسیار آسان است و نتایج قابل اعتمادی تولید می کند.
روش بهای تمام شده رویکردی برای ارزیابی املاک و مستغلات است که بر اساس این واقعیت است که خریدار نباید بیش از هزینه ای که برای ساخت مجدد آن با قیمت های فعلی برای زمین، مصالح ساختمانی و نیروی کار هزینه می کند، برای ملک پرداخت کند. این رویکرد برای تعیین هزینه زمانی که صحبت از ساختمان های جدید یا نسبتاً جدید می شود کاملاً توجیه می شود.
اکثر کارشناسان تشخیص می دهند که روش هزینه برای تأیید هزینه های تخمینی مفید است، اما به ندرت می توان به آن اعتماد کرد.
با این رویکرد، ارزش تخمینی یک ملک به عنوان تفاوت بین هزینه تکثیر کامل یا جایگزینی کامل آنها و مقدار استهلاک به اضافه هزینه یک قطعه زمین تعیین می شود. می توان آن را با استفاده از فرمول (1) یا (2) تعیین کرد:
Tsn = PSV - I + Ts، (1)
Tsn = PSZ - I + Ts، (2)
که در آن Cn هزینه املاک و مستغلات با استفاده از روش هزینه است.
PSV - کل هزینه بازتولید کامل ملک مورد ارزیابی؛
PSZ - کل هزینه جایگزینی ملک مورد ارزیابی؛
I - هزینه استهلاک ملک مورد ارزیابی؛
Ts - هزینه یک قطعه زمین.
علاوه بر این، هزینه کامل تکثیر (FRP) به عنوان هزینه ساخت یک کپی دقیق از یک ساختمان با قیمت های فعلی و با استفاده از مواد مشابه، استانداردهای ساخت و ساز، طراحی و با کیفیت کار یکسان، شامل تمام کاستی های ذاتی در نظر گرفته می شود. شی مورد ارزیابی
هزینه تعویض کامل (FRC) هزینه یک ساختمان، با قیمت های فعلی، با کاربرد معادل ملک مورد ارزیابی است، اما با مصالح جدید و مطابق با استانداردها، طراحی و چیدمان مدرن ساخته شده است. با فرض اینکه یک خریدار معقول با در نظر گرفتن ریسک و زمان ساخت، برای یک ساختمان موجود بیشتر از ساخت یک ساختمان جدید با استانداردهای مدرن هزینه نمی کند، می توان در نظر گرفت که PVZ حد بالایی ارزش املاک است.
دامنه بهینه کاربرد رویکرد هزینه در ارزیابی املاک و مستغلات، که عینی ترین نتایج را به دست می دهد، عبارتند از:
تعیین ارزش بازار ساختمانهای جدید یا نسبتاً جدید که فرسودگی و پارگی کمی دارند و با کارآمدترین کاربری سایت مطابقت دارند.
تعیین ارزش بازار املاک قدیمی با وجود اطلاعات قابل اعتماد برای محاسبه استهلاک.
تعیین ارزش بازار پروژه های ساختمانی، تعیین ارزش بازار اشیاء با هدف خاص.
تعیین ارزش بازار اشیایی که معاملات بازار با آنها به ندرت منعقد می شود.
تعیین ارزش بازار املاک و مستغلات که با استفاده از رویکرد درآمد قابل ارزیابی نیست.
این روش پرهزینه است و معایب خود را دارد:
هزینه ها همیشه معادل ارزش بازار نیستند.
تلاش برای دستیابی به نتیجه ارزیابی دقیق تر با افزایش سریع هزینه های نیروی کار همراه است.
اختلاف بین هزینه های نیروی کار برای دستیابی به ملک مورد ارزیابی و هزینه های ساخت و ساز جدید دقیقاً یکسان است، زیرا در طول فرآیند ارزیابی استهلاک از هزینه ساخت کسر می شود.
مشکل محاسبه هزینه تکثیر ساختمان های قدیمی.
ارزیابی جداگانه زمین از ساختمان.
ماهیت مشکل ساز ارزیابی زمین در روسیه.
مزایای رویکرد هزینه به شرح زیر است:
قابل اطمینان ترین هنگام ارزیابی تاسیسات جدید یا جدید ساخته شده که برای کارآمدترین استفاده آماده هستند.
ارزیابی بر اساس این رویکرد مناسب ترین و (یا) تنها در موارد زیر ممکن است:
تحلیل فنی و اقتصادی ساخت و ساز یا بازسازی جدید؛
ارزیابی ساخت و ساز ناتمام؛
ارزش گذاری اشیاء دولتی و خاص، زیرا هدف آنها ایجاد درآمد نیست و احتمال یافتن اطلاعات مربوط به فروش مشابه کم است.
ارزش گذاری اشیاء در بازارهای غیر فعال؛
ارزش گذاری برای اهداف بیمه و مالیات؛
اگر اطلاعات کافی برای استفاده از روش های دیگر وجود ندارد.
ارزیابی املاک و مستغلات با استفاده از روش بهای تمام شده به ترتیب زیر انجام می شود:
بازرسی اموال و آشنایی با کلیه اسناد موجود؛
تعیین هزینه کامل تکثیر یا جایگزینی؛
محاسبه انواع سایش: فیزیکی، عملکردی، خارجی.
تعیین استهلاک کامل از PSV (PSZ) به منظور به دست آوردن هزینه ساختمان ها و سازه ها.
محاسبه ارزش املاک و مستغلات؛
ارزیابی کلی اموال از طریق جمع.
مراحل اصلی رویکرد بهای تمام شده برای ارزیابی املاک و روش های مربوطه در شکل 3 ارائه شده است.
شکل 3. الگوریتم یک رویکرد مبتنی بر هزینه برای ارزیابی املاک و مستغلات
از نظر تئوری، هزینه جایگزینی کامل ساختمان ها به برآورد هزینه، هزینه ساخت یک نسخه از ساختمان ارزیابی شده در تاریخ ارزیابی اشاره دارد. ارزیابی هزینه جایگزینی کامل یک ساختمان در تاریخ ارزیابی می تواند با هزینه بازتولید یا به قیمت جایگزینی انجام شود. انتخاب نوع هزینه جایگزینی برای یک ساختمان خاص باید به وضوح در گزارش توضیح داده شود تا از تفسیر نادرست نتیجه به دست آمده جلوگیری شود.
کل هزینه تعویض ساختمان ها شامل هزینه های ساخت و ساز مستقیم و غیر مستقیم و همچنین درآمد کسب و کار می باشد.
هزینه های ساخت مستقیم شامل کل هزینه های تخمینی کار ساخت و نصب است که به نوبه خود شامل هزینه های مستقیم و سربار و همچنین سود سازمان ساخت و ساز پیمانکار می شود.
هزینه های غیرمستقیم شامل هزینه های لازم برای ساخت و ساز است، اما در قرارداد ساخت و ساز لحاظ نشده است. هزینه های غیر مستقیم ممکن است شامل موارد زیر باشد:
کار طراحی و بررسی؛
خدمات ارزیابی، مشاوره، حسابداری و حقوقی؛
هزینه های تامین مالی وام؛
بیمه تمام خطرات؛
پرداخت مالیات در حین ساخت و ساز و غیره
در تاریخ ارزیابی، هزینه تعویض کامل ساختمان ها با ارزش بازار آنها در همان تاریخ متفاوت خواهد بود. دلیل اصلی آن افت ارزش تحت تأثیر عوامل مختلف است که باعث پیری ملک می شود. فرسودگی ساختمان به دلیل وخامت وضعیت فیزیکی آن، عدم تطابق بین ویژگی های عملکردی مفاهیم مدرن بازار املاک و مستغلات و تأثیر شرایط بیرونی عملکرد شی بر ارزش آن است. از آنجایی که عوامل ذکر شده به هم مرتبط هستند، تأثیر آنها بر هزینه به طور جامع ارزیابی می شود.
با فرسودگی انباشته و پارگی کلی، ارزیابان از دست رفتن ارزش دارایی مورد ارزیابی را به همه دلایل ممکن درک می کنند. مقدار کل استهلاک انباشته نشان دهنده تفاوت بین ارزش بازار ساختمان ها در تاریخ ارزیابی و هزینه جایگزینی کامل آن است که به عنوان هزینه بازتولید یا به عنوان هزینه جایگزینی محاسبه می شود. استهلاک (I) معمولاً به صورت درصد اندازه گیری می شود و بیان پولی استهلاک استهلاک (O) است. بسته به دلایلی که باعث استهلاک ملک می شود، انواع استهلاک زیر مشخص می شود:
فرسودگی فیزیکی عبارت است از از دست رفتن ارزش ساختمان ها در نتیجه استفاده و قرار گرفتن در معرض نیروهای طبیعی.
عملکردی - نشان دهنده از دست دادن ارزش ساختمان ها در نتیجه اختلاف بین ویژگی های عملکردی آنها و نیازهای بازار در تاریخ ارزیابی است. این گونه کمبودها شامل عناصر سازه ای ساختمان، مصالح ساختمانی، طراحی و غیره است که باعث کاهش کارایی، سودمندی و در نتیجه ارزش ساختمان می شود.
خارجی - نشان دهنده از دست دادن ارزش یک ساختمان یا ملک در نتیجه تأثیر منفی عوامل خارجی بر شی ارزش گذاری شده است. پیری خارجی ممکن است در نتیجه تغییرات در محیط فیزیکی ملک مورد ارزیابی یا تأثیر منفی محیط بازار رخ دهد.
هنگام محاسبه فرسودگی کل، ارزیابان از مفاهیم زیر استفاده می کنند:
عمر فیزیکی ساختمان (PL) با دوره بهره برداری از ساختمان تعیین می شود که در طی آن شرایط عناصر سازه ای باربر ساختمان معیارهای خاصی (قابلیت اطمینان سازه، دوام فیزیکی و غیره) را برآورده می کند. عمر فیزیکی یک شی در طول ساخت و ساز تعیین می شود و به گروه سرمایه ساختمان بستگی دارد. زندگی فیزیکی با تخریب جسم به پایان می رسد.
سن تقویمی (CA) دوره زمانی است که از تاریخی که شی مورد بهره برداری قرار گرفته تا تاریخ ارزیابی می گذرد.
عمر اقتصادی (EL) توسط زمان عملیاتی تعیین می شود که در طی آن شیء درآمد ایجاد می کند. در این دوره، بهبودهای انجام شده به ارزش ملک کمک می کند. عمر اقتصادی یک شی زمانی به پایان می رسد که عملیات شیء نتواند درآمدی را ایجاد کند که با نرخ مربوطه برای اشیاء قابل مقایسه در یک بخش معین از بازار املاک و مستغلات مشخص شده است. در این حالت، بهبودهای انجام شده دیگر به دلیل فرسودگی و پارگی کلی شی، به ارزش آن کمک نمی کند.
سن مؤثر (EA) بر اساس سن تقویمی ساختمان، با در نظر گرفتن شرایط فنی آن و عوامل اقتصادی حاکم بر تاریخ ارزیابی که بر ارزش شی ارزیابی شده تأثیر می گذارد، تعیین می شود. بسته به ویژگی های عملیاتی ساختمان، سن موثر ممکن است با سن تقویمی به بالا یا پایین متفاوت باشد. در صورت بهره برداری عادی از ساختمان، سن موثر معمولاً برابر با زمانی است.
عمر اقتصادی باقیمانده (REL) یک ساختمان دوره زمانی از تاریخ ارزیابی تا پایان عمر اقتصادی آن است.
تئوری ارزش گذاری املاک و مستغلات سه روش اصلی برای محاسبه استهلاک را مشخص می کند:
- -روش نمونه گیری بازار؛
- - روش عمر مفید؛
- -روش تجزیه
روش نمونه گیری بازار از داده های بازار برای اقلام قابل مقایسه استفاده می کند که از آنها می توان استهلاک را تعیین کرد. این روش به شما امکان می دهد کل مقدار سایش و پارگی را به دلایل ممکن محاسبه کنید، کل عمر خدمات اقتصادی و همچنین میزان پیری خارجی (اقتصادی) را تعیین کنید.
روش عمر مفید بر اساس نیاز سرمایه گذار برای استهلاک 100 درصدی ساختمان در طول عمر اقتصادی آن است، زیرا این امر بازگشت کامل سرمایه سرمایه گذاری شده را تضمین می کند. بنابراین، قبل از پایان عمر مفید اقتصادی، سایش نمی تواند 100٪ باشد. در این روش سن واقعی و عمر اقتصادی ساختمان مفاهیم اصلی مورد استفاده ارزیاب است. درصد سایش و پارگی کل به عنوان نسبت سن واقعی یک شی به عمر مفید اقتصادی آن تعریف می شود. مقدار استهلاک با ضرب بعدی این ضریب استهلاک در ارزش هزینه جایگزینی کامل محاسبه می شود.
روش شکست عمدتاً برای تجزیه کل مقدار استهلاک با توجه به دلایلی که باعث آن شده است استفاده می شود. این روش زمانی نتیجه مثبت می دهد که اطلاعات کافی برای روش فروش مشابه یا روش عمر سرویس وجود نداشته باشد و شامل مراحل زیر است:
- -محاسبه فرسودگی فیزیکی ساختمان؛
- -محاسبه پیری خارجی
تعیین ارزش باقیمانده ساختمان ها به عنوان تفاوت بین هزینه جایگزینی کامل ساختمان ها و ارزش تخمینی پیری فیزیکی، عملکردی و خارجی شناسایی شده.
پنج روش اصلی برای محاسبه انواع مختلف استهلاک با استفاده از روش تفکیک وجود دارد که عبارتند از:
- -محاسبه هزینه بازسازی؛
- -محاسبه رابطه بین سن و عمر خدمات؛
- -محاسبه پیری عملکردی؛
- -تحلیل فروش زوجی؛
- -روش سرمایه گذاری زیان های اجاره.
محاسبات هزینه ترمیم شامل ساییدگی و پارگی فیزیکی برگشت پذیر و پیری عملکردی برگشت پذیر است.
محاسبه نسبت سن به عمر برای تعیین سایش و پارگی فیزیکی قابل جابجایی و جبران ناپذیر برای اجزای کوتاه و بلند مدت استفاده می شود.
محاسبه پیری عملکردی را می توان برای همه انواع سایش عملکردی استفاده کرد.
روش فروش زوجی و روش سرمایه گذاری زیان اجاره می تواند برای محاسبه کهنگی عملکردی کشنده و همچنین برای محاسبه کهنگی بیرونی استفاده شود.
تجزیه و تحلیل هزینه به عنوان یک روش محاسبه از نظر مدیریت دارایی دارای مزایای خاصی است: به شرکت مدیریت اجازه می دهد تا با دقت بیشتری سطح استهلاک و میزان بیمه را ارزیابی کند، زیرا میزان درآمد خالص به هر دوی این عوامل بستگی دارد.
شکل 4. الگوریتم رویکرد درآمدی برای ارزیابی املاک و مستغلات
رویکرد درآمد بر این اصل استوار است که ارزش دارایی که سرمایه در آن سرمایه گذاری می شود باید با ارزیابی فعلی کیفیت و کمیت درآمدی که این دارایی باید ایجاد کند مطابقت داشته باشد. پیچیده ترین و مشکل سازترین مسائل روش شناسی رویکرد مقایسه ای شامل تعیین نرخ تنزیل مرتبط با ریسک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. مراحل اصلی اجرای رویکرد درآمد در شکل 4 ارائه شده است.
هزینه های رساندن یک شی به موثرترین گزینه استفاده
سرمایه‌گذاری درآمد عبارت است از تبدیل درآمد مورد انتظار آتی به مبلغ مقطوعی که در حال حاضر دریافت می‌شود، یعنی. تبدیل درآمد به سرمایه
در ارزیابی املاک و مستغلات، دو روش اصلی برای کاهش درآمد آتی به ارزش فعلی استفاده می شود:
با استفاده از نرخ سرمایه
نرخ های تخفیف
نرخ سرمایه برای سود یک سال اعمال می شود.
این معمولا اولین سال پیش بینی است. هزینه با استفاده از فرمول (3) محاسبه می شود:
К=Кt/(1+n) (3)
K - مقدار فعلی (یعنی مقدار در حال حاضر)، مالش.
Кt - درآمد مورد انتظار تا پایان سال t (t=1 سال)، روبل.
n - نرخ تنزیل (نرخ بازده یا نرخ بهره)، کسری از واحد.
مقدار (1/1+n) نشان دهنده ضریب سرمایه یا ضریب تخفیف است.
نسبت سرمایه یا مستقیماً از فروش املاک قابل مقایسه به عنوان نسبت درآمد سالانه به قیمت فروش (سرمایه گذاری مستقیم) به دست می آید یا بر اساس نرخ مورد انتظار بازده دوره ای سرمایه و شرایط مشخص شده برای بازیابی سرمایه (بازده) محاسبه می شود. حروف بزرگ).
نرخ تنزیل برای ساخت یک مدل جریان نقدی تنزیل شده استفاده می شود. در این حالت، درآمد دوره ای هر سال پیش بینی شده و همچنین درآمدهای فروش فرضی به ارزش فعلی کاهش می یابد.
مدل جریان نقدی تنزیل شده مطابق فرمول (4) است.
که در آن K مقدار فعلی روبل است.
Kt - درآمد مورد انتظار تا پایان سال t، روبل.
n - نرخ تنزیل، کسری از واحد؛
t - عامل زمان (تعداد سال)؛
1,2,3... - شماره سریال سال.
رویکرد درآمد دارای معایب زیر است:
نیاز به پیش بینی جریان درآمد بلندمدت. فرآیند به دست آوردن تخمین دقیق از جریان آتی به دلیل وضعیت ناپایدار فعلی در روسیه پیچیده است؛ احتمال عدم دقت پیش بینی متناسب با مدت طولانی مدت دوره پیش بینی افزایش می یابد.
تأثیر عوامل خطر بر درآمد پیش بینی شده
دشواری جمع آوری داده ها در مورد سودآوری اشیاء مشابه. این اطلاعات معمولاً محرمانه است و اطلاعات رسمی اغلب نادرست است.
مزایای روش درآمد:
این رویکرد هنگام تجزیه و تحلیل امکان سنجی سرمایه گذاری و هنگام توجیه تصمیمات در مورد تامین مالی سرمایه گذاری در املاک ترجیح داده می شود.
این رویکرد به وضوح ایده سرمایه گذار از املاک و مستغلات را به عنوان منبع درآمد منعکس می کند، به عنوان مثال. این کیفیت املاک و مستغلات به عنوان عامل اصلی قیمت گذاری در نظر گرفته می شود.
روش سرمایه گذاری مستقیم با سادگی نسبی محاسبات، تعداد کمی مفروضات مشخص می شود، وضعیت بازار را منعکس می کند و به ویژه نتایج خوبی را برای یک دارایی پایدار با ریسک کم می دهد.
روش جریان نقدی تنزیل شده بهترین روش تئوری در نظر گرفته می شود؛ این روش پویایی بازار و ساختار ناهموار درآمد و هزینه را در نظر می گیرد. زمانی که درآمد و بازار ملک ناپایدار است و زمانی که ملک در حال ساخت یا نوسازی است استفاده می شود.
روش سرمایه‌گذاری درآمد نیز به تحقیقات بازار گسترده نیاز دارد. تحقیق و تجزیه و تحلیل داده ها برای این روش در پس زمینه عرضه و تقاضا انجام می شود و اطلاعاتی در مورد روند انتظارات بازار ارائه می دهد. سطح درآمد مورد نیاز برای جذب سرمایه گذاری تابعی از ریسک ذاتی ملک است.
