Ломбарден заем, обезпечен с ценни книжа. Ломбардни заеми

Въпреки че е по-лесно да получите пари в заложна къща, документите, от които се нуждаете, са почти същите: паспорт и удостоверение за собственост (ако е предоставено). Разбира се, никой няма да иска документи за бижута, но за апартамент, кола, земя и т.н., трябва да предоставите пълен пакет. Освен това ще трябва да докажете, че недвижимите имоти (или други) не са заложени от други компании.

Изисквания към кредитополучателя:

възраст от 18 години, при някои от 21 години;
гражданин на Руската федерация;
регистрация на територията на Руската федерация.

Най-често заложните къщи са по-лоялни и се ограничават до: паспорт, възраст и документи за собственост. След проверка на книжата специалистът оценява обезпечението. Разглежда състоянието и пазарната стойност.

Важно! Срокът на заема със залог на ценни книжа не може да бъде по-дълъг от този за самите ценни книжа. Тоест, ако парите по ценни книжа трябва да бъдат издадени за 3 месеца, тогава периодът ще бъде до 3 месеца.

След това се обявяват числата. Ако клиентът е съгласен, тогава се подписват договори и се издават пари.

Плюсове и минуси в сравнение с банковите продукти

Заемът от заложна къща със сигурност е различен от банковия заем. Но търсенето за него само расте. Нека видим защо:

по-лесно да получите заем
не се нуждаят от удостоверения от работа;
период от 1 ден до година (и може да бъде удължен);
висок шанс за одобрение;
спешно издаване на пари;
Кредитният лимит не зависи от доходите на семейството.

Потребителският кредит в банка има своите предимства:

има по-нисък процент
оценката се извършва по пазарна стойност;
не се изисква депозит;
дългосрочни договори.

Друг плюс на кредитирането в банка: .

За всяка ситуация трябва да прецените индивидуално какво е по-добре да вземете. Понякога заложните къщи приближават условията до банковите, но поради високата степен на риск и липсата на такъв обемен застрахователен ресурс, какъвто имат банките, дейността им няма да има смисъл, ако не зададете висок процент или не направите скъпа оценка.

Физически и юридически лица се опитват различни вариантикредитиране за получаване на средства при оптимални условия. Банките предлагат заеми с участието на поръчители, обезпечени с имущество, нецелеви и целеви кредити. Понякога е проблематично да се определи какви характеристики са присъщи на определена форма на кредитиране. Всеки знае, че заложните къщи са алтернатива на банките и микрофинансовите компании. Това са организации, които отпускат краткосрочни заеми, обезпечени с материални активи. Тогава бижута или други неща трябва да бъдат изкупени за сумата с начислена лихва. При липса на необходимата сума в деня на обратното изкупуване, стойностите се преипотекират - кредитополучателят плаща лихва, а срокът за погасяване се удължава с още един месец. По същата схема работят и някои банкови институции, които издават т. нар. заложни кредити.

Как да решим финансови проблеми: основните нюанси на обезпеченото кредитиране

Кредитът на заложната къща е форма на потребителски заем, без да се уточнява предназначението му. Това е краткосрочен заем, който се издава срещу обезпечение на права върху собственост или движимо имущество. Основната характеристика на тази опция за финансиране е еднократното погасяване. Редовният потребителски заем обикновено се изплаща на няколко вноски. При издаване на средства банката приема стойностите, които остават при кредитора до депозиране на необходимата сума.

Размерът на кредита зависи от оценката на обезпечението и неговата номинална стойност, която се определя от експерти по експертен начин. Това се отнася не само за автентичността на бижутата, но и за други ценни неща, за които трябва да определите реална цена. Оценката на обезпечението означава максималния размер на заема като процент от стойността на обезпечението. Един артикул може да бъде оценен на сума, варираща от четиридесет до сто процента от номиналната му стойност.

Издаването на заем от заложна къща има свои собствени характеристики. Тази форма на финансиране предвижда наличието на специално подготвени помещения за съхранение на материалните активи на кредитополучателя. Следователно не всички банкови компании предлагат такива възможности за финансиране.

Физически лица и бизнесмени: кой може да получи заем?

Заемът от заложна къща е най-доброто решение на финансови проблеми, ако спешно и без излишни изисквания е необходима определена сума пари. Физически и юридически лица могат да кандидатстват пред банкова организация и да предоставят движимо имущество за временно съхранение. Това е удобно, защото не се изискват допълнителни документи и доказателство за платежоспособност. Банката получава навреме ценно имуществоклиент и го връща само след извършване на цялата начислена сума, заедно с лихвите. Характеристиките на такова финансиране включват:

Минимални изискванияна клиенти (само паспорт е достатъчен) за издаване на заем.
Не се изисква гаранция. Възможно е да получите значителна сума само за няколко часа.
Извършва се проверка за установяване на точната стойност на заложената вещ.

Тези нюанси правят заложната къща заем за разлика от други форми на заеми.

Основните видове заеми, обезпечени с ценно имущество

Кредитите от ломбарден тип се делят на няколко вида. Нека разгледаме основните:

по сигурността на стоките - когато се приемат ликвидни вещи, чиято оценка не надвишава 60 на сто. Тази форма на отпускане на заеми е особено удобна за небанкови институции;
за предоставяне на благородни метали. Организация, която планира да участва в такова кредитиране, трябва без провалполучаване на лиценз за продажба на благородни метали. Оценката не може да бъде по-малка от 95% от действителната стойност;
обезпечено с ценни книжа е опция за кредитиране, която най-често се използва от банките. Обезпечителната оценка на ценните книжа достига 80%, докато акциите и облигациите на предприятията не надвишават 60%. Банката може да приема само акции или други ценни книжа, които имат официална котировка на фондовата борса. Според офертата се определя номиналната стойност на документите. Ако кредитополучателят е доволен от всички условия за финансиране, той е длъжен да прехвърли акциите на банковата компания. При неизпълнение на кредитни задължения, вещта на кредитополучателя преминава към кредитора. Писменият договор задължително отразява основните моменти по отношение на забавените плащания.

Много граждани смятат, че условията на такова финансиране са изключително неизгодни. При нарушаване на условията и забавени плащания заложеното ценно имущество остава собственост на кредитора. Но също има положителни точки, защото можете веднага да получите пари в бройбез да се налага да правите дълги приготовления. необходими документии привличане на поръчители.

Ломбардният кредит е форма на рефинансиране, при която Централната банка на Руската федерация предоставя заеми, обезпечени с гаранция. За разлика от заемите, обезпечени с недвижими имоти (ипотеки), операциите на заложните къщи са заеми, обезпечени с движимо имущество. Предмет на обезпечение са предимно надеждни ценни книжа, котирани на фондовата борса. Кредитите се издават в рамките на определена част от пазарната им стойност, тъй като е възможен спад на валутния курс. Наред с държавните задължения, менителниците могат да се приемат като обезпечение.

Списъкът на ценните книжа, приети за залог, се определя от Централната банка на Руската федерация. По правило това са държавни ценни книжа, но в някои случаи може да има и корпоративни ценни книжа.

Централната банка на Руската федерация установява лимит за заем на заложна къща за страната като цяло и за всяка Главна териториална администрация (Национална банка).

Формирането на портфейл от заложени ценни книжа и процедурата за тяхното отчитане са важни в процеса на кредитиране. За това се използват депо сметки. Такива сметки служат за отразяване на всички транзакции, свързани със съхранението на ценни книжа. Сметките „Депо” се поддържат в депозитари, т.е. в организации, на които е предоставено право да съхраняват и записват акции, облигации и други ценни книжа.

Портфейл от ценни книжа е списък на всички ценни книжа, притежавани от търговска банка. От него се формира портфейл, който включва само съвкупността от заложени ценни книжа. Самата операция за залог се извършва чрез прехвърляне на стойността на портфейла от депо сметката на търговска банка в депо сметката на Централната банка на Руската федерация в един от оторизираните депозитари. Съдържанието на портфейла е предварително съгласувано с местната администрация на Централната банка на Руската федерация.

Ломбардният кредит се предоставя на базата на:

· годишен общ договор за заем.

Той предвижда основните условия за кредитиране. Всеки заем се предоставя за срок до 30 дни и се оформя чрез съставяне на отделен договор за заем.

· В същото време търговската банка трябва да издаде задължение за изплащане на заема в определения срок и да прехвърли на териториалния орган на Централната банка на Руската федерация пълномощно за право на продажба на ценни книжа, приети като обезпечение, ако заемът не се връща навреме.
Заявление за кредит за заложна къща с фиксиран лихвен процент или удовлетворено (частично удовлетворено) заявление за парцел в търг за заложна къща, което посочва както общия, така и минималния размер на заявения от банката кредит от заложна къща (при частично удовлетворение на приложението)

Ломбардният кредит се предоставя в размер до 75% от пазарната стойност на ценните книжа, приети като обезпечение. Централната банка ежедневно следи пазарната цена на тези ценни книжа. Ако стойността им намалее, търговската банка е длъжна съответно да увеличи размера на обезпечението, като преведе допълнителна сума ценни книжа от своята сметка „Депо“ в сметката „Депо“ на Централната банка на Руската федерация. В противен случай Главното териториално управление (Национална банка) възстановява липсващата сума за сигурност.

В ситуации, при които пазарната цена на обезпечението се повишава, търговската банка има право да върне допълнителното обезпечение по своята сметка в Депо.

Както вече беше отбелязано, заемът от заложна къща се издава за определен период, но търговската банка може да изплати заема предсрочно и да върне заложените ценни книжа на свое разположение. За използването на заем от заложна къща търговската банка плаща лихва, чийто процент е одобрен от Централната банка на Руската федерация. Той може да го променя в зависимост от конкретни задачи. паричната политика. За вече издаден заем от заложна къща обаче ставката не се преразглежда. На датата на падежа на погасяването на заема съответната сума, без съгласието на търговската банка, се дебитира от кореспондентската й сметка в сетълмент и касов център на Централната банка на Руската федерация.

Правото да получат заем от заложна къща се ползват от банки, които отговарят на определени условия:

Преди да кандидатстват за кредит, те трябва да са функционирали успешно поне 1 година
· спазвайте установените стандарти, своевременно превеждайте пари в резервните фондове на Централната банка на Руската федерация.
Подавайте му отчети навреме и в пълен размер. Почтеност и съответствие на отчитането счетоводствопотвърдено от одиторската организация.
· Към момента на издаване на заем от заложна къща търговската банка не може да има просрочени задължения по заеми, получени преди това от Централната банка на Руската федерация.

Териториалните администрации и националните банки на Централната банка на Руската федерация започнаха да практикуват издаването на заеми за заложни къщи едва от 1995 г.

Банката на Русия предоставя заеми за заложни къщи по два начина:

· По искане на банките. В този случай заемът от заложна къща се предоставя на всеки работен ден при фиксиран лихвен процент на заложната къща, определен от Банката на Русия, като срокът на заема се определя в заявлението на банката;
· Според резултатите от проведения търг за ломбарден кредит;

Аукционите за ломбардни заеми се провеждат от Банката на Русия в Москва като процентни състезания за заявления на банки за получаване на заем за залог.

Основата за търга е официалното споразумение на Банката на Русия за провеждане на търг на ломбарден заем, което определя метода на провеждане на търга, общия размер на заема, предложен от Банката на Русия на търга, и периода, за който заемът е предоставен.

Приетите за търга оферти от банки се класират според нивото на предлагания от банките лихвен процент, като се започне от максималния.

Окончателното решение за лихвения процент и за размера на предоставените заеми от заложни къщи въз основа на резултатите от търга се взема от Кредитния комитет на Банката на Русия след получаване и анализ на заявленията на банките за заеми.

Изчерпването на установената сума на заема, предложен на търг, е основата за намаляване на сумата на последното заявление (пропорционално намаление на сумата на всяко заявление на банката, което показва лихвения процент, приет от Банката на Русия като гранична норма) в списъка с удовлетворени заявления. В този случай заявленията на банките могат да бъдат частично удовлетворени, т.е. в този случай размерът на предоставения на банката кредит от заложна къща не трябва да бъде по-нисък от минималния размер, посочен в заявлението. Частично удовлетворените заявления, за които минималната сума, поискана от банките, не отговаря на посочените критерии, не се изпълняват от Банката на Русия.

След провеждането на ломбардния кредитен търг, Банката на Русия публикува резултатите си, посочвайки текущата гранична ставка, в Бюлетина на Банката на Русия

Някои хора може да имат ситуация, в която парите са необходими незабавно и няма от кого да ги вземат назаем, но в същото време има увереност, че неблагоприятното финансово положение скоро ще бъде възстановено. В този случай е напълно възможно да се обмисли опцията за отпускане на заложна къща (освен ако, разбира се, няма какво да се предложи като обезпечение).

Какво е залог за залог?

Кредитът за заложна къща е краткосрочен заем, който е обезпечен с имот с висока степен на ликвидност, който в случай на неизпълнение на заема организацията може лесно да продаде. Залогът е гаранция за кредитора.

Примерите за обезпечение включват ценни книжа, бижута, антики, Уредии електроника, облекло, недвижими имоти, автомобили и т. н. Ломбардният кредит най-често се изплаща на еднократна сума.

Този вид заем е алтернатива на банковия заем.

Правното основание за дейността на заложните къщи

Заложната къща действа като кредитор, чиято дейност се регулира от някои разпоредби на Гражданския кодекс на Руската федерация и Федерален закон на Руската федерация № 196-FZ "За заложните къщи" .

Според установените стандарти:

заложните къщи нямат право да се разпореждат с имуществото на кредитополучателя;
служителите на заложната къща са длъжни да пазят професионална тайна относно информацията за получените залози;
вещта, предадена на заложна къща, трябва да бъде оценена въз основа на пазарната й стойност и споразумението на страните;
заемът от заложна къща трябва да бъде формализиран с писмено споразумение и др.

Някои характеристики на получаване на заем от заложна къща

След като сте взели решение за кредитиране на заложна къща, трябва да сте наясно, че не всички стойности се приемат като обезпечение от заложна къща. Така служителите на организацията застраховат заложната къща срещу евентуални затруднения при продажбата на заложеното имущество в случай на невръщане на средства.

Имотът се приема само след предоставяне на паспорт на навършил пълнолетие кредитополучател. Не се обслужват лица под влияние на наркотици или алкохол.

Характеристики на оценката на имотите

Бъдещото обезпечение не се оценява в пълната му стойност:

благородни метали - като се вземат предвид нетното тегло и пробата (т.е. наличието на скъпоценни камънии декорация от бижутери);
битова техника и електроника - в зависимост от състоянието външен вид, техническо състояние, дата на издаване;
дрехи - като се вземе предвид степента на износване и др.

По този начин стойността на обезпечението винаги ще бъде под пазарната.

Предимства и недостатъци на заем от заложна къща

Предимствата на този вид заем включват:

процедурата по предоставяне не предвижда сложна процедура за проверка на платежоспособността на кредитополучателя;
скорост на регистрация;
няма нужда да предоставяте информация за мястото на работа, доходи, положение в обществото и т.н., и в резултат на това пакетът от документи е минимален (необходими са паспорт и документи за скъп залог, например кола) ;
ако по някаква причина кредитополучателят не плати заема, имуществото му се продава от заложна къща на търг, но в същото време той е освободен от плащане;
целта може да бъде всяка;
без неустойки за предсрочно погасяване;
заложната къща е практически аналог на наемането на клетка в банка, само че е много по-евтино;
решението на заложната къща да отпусне заем абсолютно не се влияе от кредитната история на клиента (освен когато заложната къща поддържа собствена кредитна история);
има възможност за удължаване на договора (услугата се нарича презалог, а условието за предоставянето й е плащане на лихва), като броят на такива удължавания не е ограничен;
възможността за получаване на заем за пенсионери.

Въпреки това, наред с предимствата, има и такива недостатъци:

оценка на бижута на цена на скрап;
има ограничения за стойностите, приети като обезпечение;
за да получите трябва големи суми, трябва да заложите особено ценно имущество;
висок процент;
срокът на заема обикновено не надвишава една година;
тежки глоби;
съществува риск от безвъзвратно изчезване на заложените вещи (при грабеж на заложната къща).

По този начин заемът от заложна къща е най-изгоден в случаите, когато парите са необходими за кратък период, или ако банката е отказала да предостави услуга по заем, или ако кредитополучателят лоша кредитна история, или имал криминално досие, или ако е необходим заем спешно и без документи.

Сред многото ипотечни програми, които понастоящем съществуват в Русия, се развива и така нареченото заемно кредитиране или заем, обезпечен с недвижими имоти на кредитополучателя.

В разбирането на западняка всеки неипотекиран недвижим имот означава замразени пари. „Всеки недвижим имот може да донесе пари на собственика си и хората предпочитат да използват тази възможност“, казва Александър Черняк, генерален директор на ATTA Ipoteka. граждани съвременна Русияне бързат да ипотекират имота си „в заложна къща”. И не всички банки са готови да предоставят услуги за залог. Въпреки това експертите отбелязват увеличаване на броя на подобни сделки на руския пазар на недвижими имоти. Например в City Mortgage Bank днес делът на тези заеми е около 20%. И банката DeltaCredit отбелязва, че "ломбардната ипотека вече се използва активно на пазара на нови сгради."

Според Анита Берзина, ръководител на отдел „Потребителско и ипотечно кредитиране“ в Hansabank, делът на този сегмент на кредитния пазар в сравнение с конвенционалните ипотечни кредити е приблизително 30%.

проста схема

Схемата за кредитиране на заложна къща е проста. „Дадох имота си като обезпечение на кредитора - получих пари за него, върнах парите - върнах имота, не платих - залогът остава при кредитора“, обяснява Наталия Кирпиченко, генерален директор на Miel Брокерство.

Притежатели на капитал квадратни метравсяка година те стават все по-богати, но за мнозина това не улеснява решаването на жилищни и други неотложни въпроси, дори с помощта на класическа ипотека, въпреки че би могла. В крайна сметка потенциалният кредитополучател вече има недвижим имот. И този недвижим имот, според прессекретаря на Градската ипотечна банка Екатерина Правдина, всъщност е замразени пари.

Системата за отпускане на заложни къщи ви позволява да размразите пари - под гаранцията на собствения си недвижим имот, кредитополучателят получава определена сума пари, която може да похарчи за нуждите си, като постепенно изплаща на кредитора сумата на залога и лихвата. Най-често целта на кредита се договаря с банката.

Какво да похарчите?

Василий Белов, главен изпълнителен директор на Fosborne Home, идентифицира два вида заеми, обезпечени с недвижими имоти, които се различават значително по своята рисковост за банката. „Най-малко рисковият от тях е за нецелеви разходи, обезпечени със съществуващ недвижим имот: в този случай кредитополучателят взема заем, като правило, за малък процент от стойността на имота си, например 20-30% , за да го похарчи за някоя от целите си“, казва експертът.

Друг вид заем е издаването на голям заем, обезпечен с недвижим имот (до 100% от стойността на залога) „за създаване или развитие на бизнеса на собственика на имота“. В този случай банката кредитира до известна степен предприемачески рискове, защото няма гаранция, че бизнесът ще тръгне. В случай на провал на бизнесмен, банката ще се изправи пред въпроса за продажба на недвижим имот за събиране на заем. А според Мария Базяева, ръководител на отдела за обработка на кредити в Контакт - Елитни имоти, процесът на "отхвърляне" на недвижими имоти в никакъв случай не е цел на банката. „Целта на банката е да печели от плащания по заеми“, уточнява тя. Поради високата степен на риск, редки банки отиват за кредитиране на заложни къщи на бизнеса.

По принцип в Русия кредитирането на заложни къщи се простира или до нецелеви разходи (отдих, образование), или до покупка нов апартамент, ремонт на стария, строителство на крайградски недвижими имоти. „Например, можете да ипотекирате апартамент и да отидете да играете в казино или можете да си купите друг апартамент“, казва Наталия Кирпиченко. Според Наталия Ветлугина, ръководител на аналитичната служба на компанията "Нови Город", те прибягват главно до заем от заложна къща, за да купят втори апартамент, без да се разделят с първия.

Имате ли нужда от контрол

Има компании, чиито програми ясно ограничават предназначението на кредита. Например, рефинансиращата компания ATTA Ipoteka, която работи с повече от 100 банки, навлезе на руския пазар през 2005 г. с ипотечния продукт Remontny. " Физически лицасрещу охраната на жилището си получават пари, с които могат да ремонтират както ипотекирания апартамент, така и всякакви други жилищни помещения“, обяснява същността на предложението Александър Черняк. И друг продукт на компанията - "Нов апартамент - 2" позволява на банките да отпускат заеми само за закупуване на нов апартамент. „Злоупотребата с издадената сума е напълно изключена“, казва Черняк.

„Банката може да провери целевото използване на кредитните средства, като задължи клиента да предостави споразумение с изпълнител за предоставяне на услуги, договор за продажба на недвижим имот, споразумение за дялово участие в жилищното строителство и др.“, потвърждава Анита Берзина.

Ако например клиент ипотекира апартамент, за да закупи друг недвижим имот и ясно уговори това с банката, банката може да поиска да представи съответните документи. „Например, за да закупите нова сграда, трябва да представите инвестиционен договор или договор за покупко-продажба“, обяснява Мария Базяева. - Но, според мен, контролът не винаги е необходим. В крайна сметка, ако банката има в залог ликвиден апартамент, в който никой не е регистриран и с изпълнението на който банката няма проблеми, тогава няма смисъл да контролирате документи.

Например, в банка DeltaCredit, според Алла Цитович, вицепрезидент на DeltaCredit, „при издаване на заем от заложна къща, кредитополучателят не трябва да потвърждава предназначениекредитни ресурси. Така е и в много други банки: ипотекираните недвижими имоти са гаранция, че по един или друг начин средствата по заема ще бъдат върнати. Въпреки това, заемодателят винаги си запазва правото да провери предназначението на заема.

Кръгът се стеснява

Има редица изисквания към ипотекирания имот. Преди всичко имотът трябва да е собственост на кредитополучателя – това е предпоставка за всички банки. Друго условие е броят на регистрираните в апартамента. Някои банки (например Сбербанк на Руската федерация) вземат като обезпечение само „чист“ апартамент, тоест такъв, в който никой не е регистриран. Други банки позволяват регистрация в ипотекирания апартамент на кредитополучателя, но не допускат регистрация на малолетни деца. Както казват във фирма "Контакт - Елитни имоти", можете да намерите програма за заем, когато е разрешена регистрация на непълнолетни деца, но без право на собственост.

Много експерти отбелязват общата тенденция на смекчаване на изискванията към обекта на обезпечение в условията на ожесточена конкуренция. „Контакт – Elite Real Estate“, според Мария Базяева, „работи с банки, които ипотекират апартамент, в който са регистрирани не само деца, но и внуци, има незаконно презастрояване, предишните собственици не са изписани“.

Друго условие е местоположението на имота. Приемливостта на местоположението се определя от кредиторите. Контакт - Elite Real Estate счита за обезпечение обекти на недвижими имоти, разположени на територията на Москва и Московска област, на не повече от 50 км от околовръстния път на Москва. DeltaCredit Bank предоставя заем, обезпечен с апартамент, намиращ се в Москва и Московска област, Санкт Петербург и Ленинградска област, Нижни Новгород, Самара, Толяти и редица други градове, където се изпълняват програмите на Банката. Някои банки позволяват залог на обект, намиращ се по месторабота или местожителство на клиента в друг град, ако там има техни клонове.

Що се отнася до самия ипотекиран обект, той може да бъде всеки недвижим имот: апартамент в жилищен блок, градска къща или вила, поземлен имот. Но е необходимо пазарната стойност на обекта да е относително висока, а самият обект да е ликвиден.

Освен това, като се има предвид, че размерът на кредита е не повече от 70% от стойността на обезпечението (има лихви и по-високи, но основно в банки, които работят с елитни имоти), при ипотекиране на малък апартамент, получената сума е достатъчно само за ремонта му.

Следователно има смисъл да се ипотекира недвижим имот, който ще представлява интерес за банката.

Както казва Наталия Кирпиченко, "на практика е най-лесно да ипотекирате жилищни градски недвижими имоти." Според Алла Цитович малко банки предоставят заеми, обезпечени с търговски недвижими имоти (офиси, складове) и крайградски недвижими имоти (къщи, вили, парцели). „В случай на крайградски недвижими имоти банката може да има свои собствени идеи за стойността на обекта, които не винаги ще отговарят на реалностите на пазара“, казва Наталия Кирпиченко.

Според Олег Репченко, ръководител на аналитичния център IRN.ru, „при оценката на крайградски имоти има много повече параметри, които могат да направят недвижимите имоти неликвидни. Това се дължи на много по-голям брой критерии за оценка, отколкото например при оценка на апартамент.”

Основните критерии, по които се оценяват крайградските имоти, са местоположение, комуникации, инфраструктура, наличието на всички необходими документи, както и параметрите на самите къщи, които за разлика от апартаментите са по-индивидуални и следователно по-малко ликвидни. Ако например се строи къща в крайградска зона, собственост на кредитополучателя, тогава парцелът може да стане обект на обезпечение. Но малко банки отиват за кредитиране, обезпечено с парцел.

„Досега законодателството в тази област не е достатъчно развито и банките на практика не отпускат строеж срещу охрана на земята“, обясняват анализаторите на Mirax Group. Въпреки че въвеждането в обращение на земя, собственост на гражданите, трябва да тласне, на първо място, изграждането на частни къщи.

Fosborne Home обаче стартира програмата Summer Offer за сезона - от 9% годишно за 20 години с намалени допълнителни плащания като част от банковите преференции, се казва в прессъобщение. Кредитен брокер "Fosborne Home" си сътрудничи с 27 банки, повечето от които му предоставят преференции. Кредитът е обезпечен не само с апартамент (до 90% от пазарната стойност), но и с парцел (до 65% от пазарната стойност). Според компанията, програмата е предназначена и за частни разработчици.

Hansabank напомня, че „съгласно член 5 от Федералния закон N 102-FZ „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“, поземлен имот, правата върху който са регистрирани по начина, установен за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него, може да бъде предмет на ипотека, включително парцела на градинското дружество.

Банките също са доста предпазливи към обектите в строеж. Например, не всички банки ще се ангажират да отпускат заем за апартамент в нова сграда (в незавършен етап на строителство).

„Трудността е във факта, че строителният обект не може да се счита за залог, докато не бъде законно регистриран като съществуващ“, обяснява Кирпиченко. Както казват в „Контакт – Елитни имоти“, „нова сграда не може да бъде обект на залог, тъй като в случая липсват документи за правото на собственост“.

Ако кредитополучателят притежава не един, а например два апартамента, тогава той има право да предостави и двата като обезпечение, като по този начин увеличава размера на заема. Miel Brokerage казва, че клиентът може да заложи „всичко, защото всички рискове падат върху него“. Следователно предоставянето на не един, а например два апартамента като обезпечение за заем не е забранено, а само приветствано. Разбира се, при условие, че клиентът е собственик и на двата апартамента.

Една дума към оценителите

Оценката на обектите на обезпечение се извършва от независими оценители, акредитирани от банката, които притежават сертификати, които им дават право да извършват професионална оценка на всеки недвижим имот. Банката предоставя на клиента списък с акредитирани фирми, като клиентът определя с коя му е по-удобна да работи. Според Олег Репченко, оценката на апартамент ще струва на кредитополучателя от $100, но Вилаили апартамент за милиони долари - от $500.

В допълнение към определянето на текущата стойност на недвижимите имоти, оценителите предоставят своята прогноза за стойността на обекта поне за следващата година, което е особено важно в ситуация на покачване на цените. От компанията обясняват, че „именно на тази база банката определя определен коефициент, тоест не отпуска заеми за 100%, а за по-малка сума“.

Но банката може да подценява стойността на недвижимите имоти. В този случай, съветва Наталия Ветлугина, трябва да се свържете с брокери. „Трябва обаче да се разбере, че никоя банка няма да даде 100% от стойността си и дори 90% за апартамент. Обичайната цифра тук е 60-70%“, предупреждава тя.

Това е договорено

След процедурата по оценка се сключва споразумение между банката и клиента. На първо място се определя максималният размер на възможен заем. От опита на фирма "Контакт - Elite Real Estate", чиято сфера на дейност е градски и крайградски елитни имоти, максималният размер на кредита може да бъде 85% от оценената стойност. А в банката DeltaCredit, според програмата Delta Invest за заложно кредитиране, максималният размер на заема е 70% от цената на апартамента, ако се използва като основно жилище. И ако съществуващият апартамент се използва за отдаване под наем, максималният заем ще бъде 50% от стойността му. Като се има предвид, че заемът се дава за 10 години, кредитополучателят има право да отдава под наем както ипотекирания, така и закупения имот, като частично покрива разходите за месечни плащания.

Следващата стъпка е да се обсъдят условията на заема. В DeltaCredit максималният срок е 10 години, в City Mortgage Bank - 25 години. „Условията са различни навсякъде. Те зависят от възрастта на кредитополучателя и от неговите желания“, казва Базяева. Колкото по-дълъг е срокът на кредита, толкова по-ниска е месечната вноска. Ето защо, например, клиентите на пенсионна възраст се интересуват от по-дълги срокове за изплащане на кредита. „По-удобно е да теглите заем за максимален брой години, дори ако се планира да го изплатите за една година, тъй като месечните плащания ще бъдат по-ниски“, съветва Мария Базяева.

Лихвеният процент за всички банки варира от 9% до 15% годишно в рубли. В DeltaCredit лихвеният процент е 11,25%, ако заемът е издаден в щатски долари, а ако заемът е в рубли, тогава 12,5%. В City Mortgage Bank минималният лихвен процент по заемите в долари е 9,9%, а в рубли - 12,25%. Във Fosborne Home, който работи с повече от 30 банки, включително Alfa-Bank, минималният лихвен процент по заем за 10 години (за покупка на апартамент или крайградски имот) е 9%. Освен това лихвеният процент зависи от сертификата, предоставен от кредитополучателя - под формата на 2-NDFL или под формата на банка.

Всички банки изискват от клиента да потвърди дохода с удостоверение от мястото на работа под формата на 2-NDFL или удостоверение от мястото на работа под формата на банка. „Това е задължителна процедура, тъй като дори банката да има обект на недвижим имот като залог, тя трябва да е сигурна в платежоспособността на клиента“, казват от фирма Контакт - Елитни недвижими имоти.

Неочаквани ситуации

От Градската ипотечна банка съветват: „Ако има временни затруднения с погасяването на кредита, трябва незабавно да се свържете с банката, за да се договорим за взаимно приемливо решение на въпроса. Това може да бъде преразглеждане на графика за погасяване на кредита или продажба на ипотекиран апартамент.”

„Сега много банки, отговарящи на нуждите на кредитополучателя, предлагат да изберат алтернативен апартамент на по-ниска цена. В този случай купувач търси апартамент, който е заложен на банката. При транзакцията парите се поставят в две клетки: в едната - сумата на дълга, в другата - останалата сума, която отива на кредитополучателя. Често банките плащат временни вноски. Има случаи, когато с появата на сериозни проблеми за кредитополучателя банката, по искане на кредитополучателя, отлага и не събира плащания в продължение на няколко месеца “, казва Базяева.

DeltaCredit потвърждава: „Ако кредитополучателят предупреди банката за влошаване на финансовото му състояние или настъпването на други неблагоприятни обстоятелства, които възпрепятстват навременното погасяване на дълга, банката се среща с клиента наполовина и предлага различни начини за извънсъдебно отстраняване на просрочените задължения (например чрез нов график за плащане). Във всеки случай е по-изгодно за клиента първоначално да се договори и съгласува всичко с банката на индивидуална основа, отколкото по-късно в резултат съдебни процедуригуби повече."

Кредитополучателят също има известен, макар и малко вероятен риск, че банката може вече да е в беда и тогава ипотекираният имот може, според Наталия Кирпиченко, да „прекъсне“ за неопределен период от време. Затова много банки веднага съветват клиентите да не рискуват за пореден път и да не залагат нито един апартамент.

Който има нужда

Според Алла Цитович „ломбардните заеми се вземат от собственици на ликвидни апартаменти, които биха искали да закупят втори апартамент, например за родители или деца“. Miel Brokerage казва, че „кредитополучателите са предимно хора от средната класа, които са решили да започнат бизнес и им липсват собствени средства и средства на партньори“.

Soho Realty добавя, че за закупуване на допълнителен недвижим имот се прибягва до кредитиране на заложна къща в два случая: „Първият е, когато купувачът не е готов да тегли средства от бизнеса (цената на скъп апартамент винаги е много впечатляваща сума ) и за него е по-изгодно да прибегне до привлечени средства, като регистрира залог на апартамент. Като се има предвид темпът на нарастване на цените на скъпите жилища, купуването на кредит значително подобрява рентабилността на сделката. Вторият случай е, когато няма достатъчно пари за желания апартамент.”

Но в повечето случаи хората просто се страхуват да прибягват до този вид кредитиране. Както обясни DeltaCredit, „засега има малко сделки. На първо място, това се дължи на психологическата бариера, която имат кредитополучателите. Все пак е трудно да ипотекирате единствения си дом.”

Градската ипотечна банка отбелязва постепенно увеличаване на транзакциите по заложни заеми. Александър Черняк от своя страна е сигурен, че кредитирането на заложни къщи в Русия, както и пазарът на заеми като цяло, ще нараснат. Лихвите по заемите ще намалеят, условията му ще се увеличат, броят на първичните кредитори, предоставящи такъв продукт, ще се увеличи. „Обществените стереотипи за всякакъв вид дългови задължения също ще бъдат преодолени“, добавя той.

„На Запад недвижимите имоти са ипотекирани и преипотекирани. В съвременна Русия все още няма такава практика поради липсата на правна рамка. Когато се появи, тогава обещанията могат да се превърнат в колосален пазар, - прогнозира Наталия Кирпиченко. - Това ще даде на хората по-голяма степен на свобода и ще улесни излизането им от различни житейски ситуации. В крайна сметка обстоятелствата са различни - не е задължително да са по подразбиране.

„По някаква причина банките досега заобикалят тази ниша и това е въпреки съществуващото увеличение на цените на недвижимите имоти! - казва експертът. - Нека си представим ситуация, в която човек е купил апартамент преди две години за $100 000 със заем от $60 000. Сега апартаментът му струва най-малко $300 000. Да предположим, че той вече е платил $10 000 и остава дълг от $50 000. Защо трябва? това лице не даде ли друг заем? В крайна сметка, тя ще бъде осигурена от текущата цена на недвижимите имоти. Мисля, че такъв продукт трябва да се появи в обозримо бъдеще.”

Наталия Ветлугина също казва, че „не всички банки се интересуват от това“. Защото едно е, когато се отпуска целеви заем за покупка на недвижим имот, и съвсем друго - отпускане на заложна къща: има голям риск кредитополучателят да похарчи парите за нещо друго. „Въпреки че има много ясно усещане, че този пазар се разраства“, каза тя.

Диана РОМАНОВСКАЯ