Menkul kıymetlerle güvence altına alınan Lombard kredisi. Lombard kredileri

Bir rehincide para almak daha kolay olsa da, ihtiyacınız olan belgeler hemen hemen aynıdır: pasaport ve mülk sahipliği belgesi (varsa). Tabii ki, kimse mücevher için belge istemez, ancak bir daire, araba, arazi vb. için eksiksiz bir paket sağlamanız gerekir. Ayrıca, gayrimenkulün (veya diğerlerinin) başka şirketler tarafından rehin edilmediğini kanıtlamanız gerekecektir.

Borçlu için gereksinimler:

  • 18 yaşından, bazılarında 21 yaşından itibaren;
  • Rusya Federasyonu vatandaşı;
  • Rusya Federasyonu topraklarında kayıt.

Çoğu zaman, rehinci dükkanları daha sadıktır ve şunlarla sınırlıdır: pasaport, yaş ve mülkiyet belgeleri. Kağıtları kontrol ettikten sonra uzman teminatı değerlendirir. Duruma ve piyasa değerine bakar.

Önemli! Menkul kıymet teminatlı bir kredinin vadesi, menkul kıymetlerin kendisinden daha uzun olamaz. Yani, menkul kıymetler üzerindeki para 3 ayda ihraç edilecekse, süre 3 aya kadar çıkacaktır.

Ardından rakamlar açıklandı. Müşteri kabul ederse, sözleşmeler imzalanır ve para verilir.

Bankacılık ürünlerine kıyasla artıları ve eksileri

Bir rehinci kredisi kesinlikle bir banka kredisinden farklıdır. Ancak buna olan talep sadece artıyor. Nedenini görelim:

  • kredi almak daha kolay
  • işten sertifika gerekmez;
  • 1 günden bir yıla kadar süre (ve uzatılabilir);
  • yüksek onay şansı;
  • acil para verilmesi;
  • Kredi limiti aile gelirine bağlı değildir.

Bir bankadaki tüketici kredisinin avantajları vardır:

  • daha düşük bir yüzdeye sahip
  • değerleme piyasa değerinde yapılır;
  • depozito gerekli değildir;
  • uzun vadeli sözleşmeler.

Bir bankada kredi vermenin bir başka artısı: .

Her durum için, neyin daha iyi olduğunu ayrı ayrı düşünmeniz gerekir. Bazen rehinci dükkanları koşulları bankacılık koşullarına yaklaştırıyor, ancak yüksek risk derecesi ve bankalar gibi hacimli bir sigorta kaynağının olmaması nedeniyle, yüksek bir yüzde belirlemezseniz veya pahalı bir değerlendirme yapmazsanız, faaliyetleri bir anlam ifade etmeyecektir.

Bireyler ve tüzel kişiler deneyin farklı varyantlar Optimum koşullarda fon almak için borç verme. Bankalar, garantörlerin katılımıyla, mülkle güvence altına alınmış, hedeflenmemiş ve hedeflenmiş krediler sunar. Bazen, belirli bir borç verme biçiminde hangi özelliklerin içkin olduğunu belirlemek sorunlu olabilir. Herkes rehincilerin bankalara ve mikrofinans şirketlerine bir alternatif olduğunu bilir. Bunlar, maddi varlıklarla güvence altına alınan kısa vadeli krediler veren kuruluşlardır. Daha sonra, tahakkuk eden faiz tutarı için mücevher veya diğer şeylerin itfa edilmesi gerekir. Geri ödeme gününde gerekli miktarın olmaması durumunda, değerler yeniden ipotek edilir - borçlu faiz öder ve geri ödeme süresi bir ay daha uzatılır. Sözde rehin kredisi veren bazı bankacılık kurumları da aynı şemaya göre faaliyet göstermektedir.

Finansal problemler nasıl çözülür: teminatlı kredinin ana nüansları

Rehinci kredisi, amacı belli olmayan bir ihtiyaç kredisi şeklidir. Mülkiyet haklarının veya taşınırların teminatı karşılığında verilen kısa vadeli bir kredidir. Bu finansman seçeneğinin ana özelliği bir kerelik geri ödemedir. Normal bir tüketici kredisi genellikle birkaç taksitte geri ödenir. Fon ihraç ederken, banka, gerekli miktarda para yatırılana kadar alacaklıda kalan değerleri kabul eder.

Kredi tutarı, teminatın değerlemesine ve uzmanlar tarafından uzman bir şekilde belirlenen nominal değerine bağlıdır. Bu sadece mücevherlerin orijinalliği için değil, aynı zamanda gerçek bir fiyat belirlemeniz gereken diğer değerli şeyler için de geçerlidir. Teminat değerlemesi, teminat değerinin yüzdesi olarak maksimum kredi tutarı anlamına gelir. Bir öğe, nominal değerinin yüzde kırk ila yüzde yüzü arasında değişen bir miktarda değerlenebilir.

Bir rehinci kredisinin verilmesi kendine has özelliklere sahiptir. Bu finansman şekli, borçlunun maddi varlıklarının depolanması için özel olarak hazırlanmış tesislerin mevcudiyetini sağlar. Bu nedenle, tüm bankacılık şirketleri bu tür finansman seçenekleri sunmamaktadır.

Bireyler ve iş adamları: Kimler kredi alabilir?

Acilen ve gereksiz ihtiyaçlar olmadan belirli bir miktar paraya ihtiyaç duyuluyorsa, rehinci kredisi finansal sorunlara en iyi çözümdür. Bireyler ve tüzel kişiler bir bankacılık kuruluşuna başvurabilir ve geçici depolama için taşınır mal sağlayabilir. Bu uygundur çünkü ek belge ve ödeme gücü kanıtı gerekmez. Banka zamanında alır değerli mülk müşteri ve ancak tahakkuk eden tutarın tamamını faiziyle birlikte yaptıktan sonra iade eder. Bu tür finansmanın özellikleri şunları içerir:

  • Minimum Gereksinimler müşterilere kredi vermek için (sadece pasaport yeterlidir).
  • Garanti gerekmez. Sadece birkaç saat içinde önemli miktarda almak mümkündür.
  • Rehin verilen şeyin tam değerini belirlemek için bir inceleme yapılır.

Bu nüanslar, diğer kredi türlerinden farklı olarak bir rehinci kredisi oluşturur.

Değerli mülk tarafından güvence altına alınan ana kredi türleri

Lombard tipi krediler birkaç türe ayrılır. Ana olanları düşünelim:

  • malların güvenliği hakkında - değerlendirmesi yüzde 60'ı geçmeyen sıvı şeyler kabul edildiğinde. Bu tür kredi verme özellikle bankacılık dışı kuruluşlar için uygundur;
  • değerli metallerin temini için. Bu tür kredilendirme faaliyetinde bulunmayı planlayan bir kuruluşun, hatasız değerli metallerin satışı için bir lisans almak. Ekspertiz, gerçek değerin %95'inden az olamaz;
  • menkul kıymetlerle güvence altına alınmış, bankalar tarafından en sık kullanılan bir borç verme seçeneğidir. Menkul kıymetlerin teminat değerlemesi %80'e ulaşırken, işletmelerin hisse ve tahvilleri %60'ı geçmemektedir. Banka, yalnızca borsada resmi fiyatı olan hisse senetlerini veya diğer menkul kıymetleri kabul edebilir. Teklife göre, belgelerin nominal değeri belirlenir. Borçlu tüm finansman koşullarından memnunsa, bankacılık şirketinin hisselerini devretmekle yükümlüdür. Kredi yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi durumunda, borçlunun şeyi borç verene geçer. Yazılı sözleşme, zorunlu olarak geç ödemelerle ilgili ana noktaları yansıtır.

Birçok vatandaş, bu tür finansman koşullarının son derece dezavantajlı olduğuna inanmaktadır. Şartlara uyulmaması ve ödemelerin gecikmesi halinde, rehin verilen değerli mal alacaklının malı olarak kalır. Ama ayrıca var olumlu noktalar, çünkü hemen alabilirsiniz peşin uzun hazırlıklar yapmak zorunda kalmadan. gerekli belgeler ve garantörleri çekmek.

Lombard kredisi, Rusya Federasyonu Merkez Bankası'nın teminatlı krediler sağladığı bir yeniden finansman şeklidir. Gayrimenkul (ipotek) ile teminat altına alınan kredilerin aksine, rehinci işlemleri taşınır mallar tarafından teminat altına alınan kredilerdir. Teminatın konusu öncelikle borsada işlem gören güvenilir menkul kıymetlerdir. Krediler, döviz kurunda düşüş olabileceği için piyasa değerlerinin belirli bir kısmı dahilinde verilir. Devlet yükümlülükleri ile birlikte kambiyo senetleri teminat olarak kabul edilebilir.

Rehin için kabul edilen menkul kıymetlerin listesi Rusya Federasyonu Merkez Bankası tarafından belirlenir. Bunlar, kural olarak devlet tahvilleridir, ancak bazı durumlarda kurumsal menkul kıymetler de olabilir.

Rusya Federasyonu Merkez Bankası, bir bütün olarak ülke ve her Ana Bölgesel Yönetim (Ulusal Banka) için bir rehinci kredi limiti belirler.

Rehinli menkul kıymetlerden oluşan bir portföyün oluşturulması ve bunların muhasebeleştirilmesine ilişkin prosedür, ödünç verme sürecinde önemlidir. Bunun için Depo hesapları kullanılır. Bu tür hesaplar, menkul kıymetlerin saklanmasıyla ilgili tüm işlemleri yansıtmaya hizmet eder. "Depo" hesapları depolarda tutulur, yani. Hisse senetleri, tahviller ve diğer menkul kıymetleri saklama ve kaydetme hakkı verilen kuruluşlarda.

Menkul kıymet portföyü, ticari bir bankanın sahip olduğu tüm menkul kıymetlerin bir listesidir. Ondan sadece rehinli menkul kıymetlerin toplamını içeren bir portföy oluşturulur. Rehin işlemi, portföy değerinin ticari bir bankanın Depo hesabından yetkili depolardan birinde Rusya Federasyonu Merkez Bankası Depo hesabına aktarılmasıyla gerçekleştirilir. Portföyün içeriği, ön olarak Rusya Federasyonu Merkez Bankası'nın yerel yönetimi ile koordine edilmektedir.

Lombard kredisi aşağıdakiler temelinde sağlanır:

· yıllık genel kredi anlaşması.

Borç verme için temel koşulları sağlar. Her kredi 30 güne kadar sağlanır ve ayrı bir kredi sözleşmesi düzenlenerek resmileştirilir.

  • · Aynı zamanda, ticari bir banka, krediyi öngörülen süre içinde geri ödeme yükümlülüğü vermeli ve teminat olarak kabul edilen menkul kıymetleri satma hakkı için Rusya Federasyonu Merkez Bankası'nın bölgesel organına bir vekaletname göndermelidir. kredi zamanında iade edilmez.
  • Sabit faizli rehinci kredisi başvurusu veya banka tarafından talep edilen rehinci kredisinin hem toplamını hem de minimum miktarını gösteren bir rehinci kredisi müzayedesinde bir arsa için memnun (kısmen memnun) başvurusu (kısmi memnuniyet durumunda) uygulama)

Teminat olarak kabul edilen menkul kıymetlerin piyasa değerinin %75'ine kadar Lombard kredisi verilmektedir. Merkez bankası bu menkul kıymetlerin piyasa fiyatlarını günlük olarak takip eder. Değerleri düşerse, ticari bir banka, “Depo” hesabından Rusya Federasyonu Merkez Bankası'nın “Depo” hesabına ek bir miktar menkul kıymet aktararak teminat miktarını buna göre artırmakla yükümlüdür. Aksi takdirde, Ana Bölge İdaresi (Milli Banka), eksik teminat miktarını geri alır.

Teminatın piyasa fiyatının arttığı durumlarda, ticari banka ek teminatı Depo hesabına iade etme hakkına sahiptir.

Daha önce belirtildiği gibi, belirli bir süre için bir rehinci kredisi verilir, ancak ticari bir banka krediyi programdan önce geri ödeyebilir ve rehinli menkul kıymetleri tasarrufuna iade edebilir. Bir rehinci kredisinin kullanımı için, ticari bir banka, oranı Rusya Federasyonu Merkez Bankası tarafından onaylanan faiz öder. Belirli görevlere bağlı olarak değiştirebilir. para politikası. Ancak, önceden verilmiş bir rehinci kredisi için oran revize edilmez. Kredinin geri ödeme tarihinde, ilgili tutar, ticari bankanın rızası olmadan, Rusya Federasyonu Merkez Bankası'nın takas ve nakit merkezindeki muhabir hesabından borçlandırılır.

Bir rehinci kredisi alma hakkından, belirli koşulları karşılayan bankalar yararlanır:

  • Kredi başvurusunda bulunmadan önce en az 1 yıldır başarıyla faaliyet gösteriyor olmaları gerekir.
  • · belirlenen standartlara uymak, Rusya Federasyonu Merkez Bankası rezerv fonlarına zamanında para aktarmak.
  • Raporları zamanında ve eksiksiz olarak kendisine sunun. Raporlama bütünlüğü ve uyumluluğu muhasebe denetim kuruluşu tarafından onaylanır.
  • · Bir rehinci kredisi verirken, ticari bir bankanın daha önce Rusya Federasyonu Merkez Bankası'ndan aldığı krediler için vadesi geçmiş borçları olamaz.

Rusya Federasyonu Merkez Bankası'nın bölgesel yönetimleri ve ulusal bankaları, yalnızca 1995'ten beri rehinci kredisi vermeye başladı.

Rusya Merkez Bankası rehinci kredilerini iki şekilde sağlar:

  • · Bankaların talebi üzerine. Bu durumda, Rusya Merkez Bankası tarafından belirlenen sabit bir rehinci faiz oranı üzerinden herhangi bir iş gününde bir rehinci kredisi verilir, kredi vadesi bankanın başvurusunda belirlenir;
  • · Yapılan Lombard kredi ihalesinin sonuçlarına göre;

Lombard kredi ihaleleri, Rusya Merkez Bankası tarafından Moskova'da, bankaların rehin kredisi alma başvuruları için yüzde yarışmaları olarak düzenlenmektedir.

Açık artırmanın temeli, açık artırmanın gerçekleştirilme yöntemini, açık artırmada Rusya Bankası tarafından sunulan kredinin toplam tutarını ve açık artırmanın süresini belirleyen bir Lombard kredi ihalesi düzenlemeye ilişkin Rusya Bankası'nın resmi anlaşmasıdır. kredi verilmektedir.

İhaleye kabul edilen bankaların teklifleri, bankaların sundukları faiz oranına göre azamiden başlanarak sıralanır.

Kesinti oranı ve verilen rehinci kredilerinin miktarına ilişkin nihai karar, açık artırmanın sonuçlarına göre, bankaların kredi başvurularının alınması ve incelenmesinin ardından Rusya Merkez Bankası Kredi Komitesi tarafından verilmektedir.

Müzayedeye konulan kredinin belirlenen tutarının tüketilmesi, son başvuru miktarının azaltılmasının temelidir (bankanın her başvurusunun tutarında orantılı bir azalma, bu, Rusya Merkez Bankası tarafından kabul edilen oranı gösterir. kesme oranı) memnun uygulamalar listesinde. Bu durumda bankaların başvuruları kısmen karşılanabilmektedir, yani. bu durumda bankaya verilen rehinci kredisi tutarı başvuruda belirtilen asgari tutardan düşük olmamalıdır. Bankalar tarafından talep edilen asgari tutarın belirtilen kriterleri karşılamadığı kısmen karşılanan başvurular Rusya Merkez Bankası tarafından gerçekleştirilmemektedir.

Lombard Kredi İhalesi yapıldıktan sonra, Rusya Merkez Bankası, mevcut faiz oranını gösteren sonuçlarını Rusya Merkez Bankası Bülteni'nde yayınlamaktadır.

Bazı insanlar paraya hemen ihtiyaç duyulduğu ve borç alacak kimsenin olmadığı bir duruma sahip olabilir, ancak aynı zamanda olumsuz finansal durumun yakında düzeleceğine dair bir güven vardır. Bu durumda, rehinci kredisi seçeneğini değerlendirmek oldukça mümkündür (tabii ki teminat olarak sunacak bir şey yoksa).

Rehin kredisi nedir?

Bir rehinci kredisi, yüksek derecede likiditeye sahip mülk tarafından güvence altına alınan ve kredinin temerrüde düşmesi durumunda kuruluşun kolayca satabileceği kısa vadeli bir kredidir. Rehin, alacaklı için bir teminattır.

Teminat örnekleri arasında menkul kıymetler, mücevherler, antikalar, Aletler ve elektronik, giyim, emlak, araba vb. Lombard kredileri çoğunlukla toplu olarak geri ödenir.

Bu kredi türü banka kredisine bir alternatiftir.

Rehincilerin faaliyetlerinin yasal dayanağı

Rehinci, faaliyetleri Rusya Federasyonu Medeni Kanununun belirli hükümleri ile düzenlenen bir alacaklı olarak hareket eder ve 196-FZ sayılı Rusya Federasyonu Federal Yasası "Rehinci Dükkanları" .

Belirlenen standartlara göre:

  • rehincilerin borçlunun mülkünü elden çıkarma hakkı yoktur;
  • rehinci çalışanları, alınan rehinlere ilişkin bilgileri mesleki sır olarak saklamakla yükümlüdür;
  • rehinciye teslim edilen bir şey, piyasa değeri ve tarafların anlaşması temelinde değerlendirilmelidir;
  • bir rehinci kredisi, yazılı bir anlaşma vb. ile resmileştirilmelidir.

Rehinci kredisi almanın bazı özellikleri

Rehinci kredisine karar verdikten sonra, tüm değerlerin bir rehinci tarafından teminat olarak kabul edilmediğinin farkında olmalısınız. Bu nedenle, kuruluş çalışanları, fonların geri gelmemesi durumunda rehinli mülkün satışında olası zorluklara karşı rehinciyi sigortalar.

Mülk, ancak reşit olma yaşına ulaşmış olan borçlunun pasaportu sağlandıktan sonra kabul edilir. Uyuşturucu veya alkol etkisi altındaki kişilere servis yapılmaz.

Mülk değerlemenin özellikleri

Gelecekteki teminat tam değerinde değerlendirilmez:

  • değerli metaller - net ağırlık ve numune dikkate alınarak (yani, değerli taşlar ve kuyumcular tarafından dekorasyon);
  • ev aletleri ve elektronik - koşula bağlı görünüm, teknik durum, çıkış tarihi;
  • giysiler - aşınma derecesi vb.

Böylece teminat değeri her zaman piyasa değerinin altında olacaktır.

Bir rehinci kredisinin avantajları ve dezavantajları

Bu kredi türünün avantajları şunlardır:

  • verme prosedürü, borçlunun ödeme gücünü kontrol etmek için karmaşık bir prosedür sağlamaz;
  • kayıt hızı;
  • iş yeri, gelir, toplumdaki konum vb. hakkında bilgi vermeye gerek yoktur ve sonuç olarak belge paketi minimumdur (pasaport ve pahalı bir rehin için belgeler, örneğin bir araba gereklidir) ;
  • borçlu herhangi bir nedenle borcunu ödemezse, mülkü bir müzayedede bir rehinci tarafından satılır, ancak aynı zamanda ödemeden muaf tutulur;
  • amaç herhangi biri olabilir;
  • erken geri ödeme için ceza yok;
  • bir rehinci, pratik olarak bir bankada bir hücre kiralamanın bir benzeridir, sadece çok daha ucuzdur;
  • rehincinin kredi verme kararı, müşterinin kredi geçmişinden kesinlikle etkilenmez (rehincinin kendi kredi geçmişine sahip olduğu durumlar hariç);
  • sözleşmeyi uzatma olasılığı vardır (hizmete yeniden rehin denir ve sağlanmasının koşulu faiz ödenmesidir) ve bu tür uzatmaların sayısı sınırlı değildir;
  • emekliler için kredi alma imkanı.

Bununla birlikte, avantajların yanı sıra, bu tür dezavantajlar da vardır:

  • mücevherlerin hurda fiyatı üzerinden değerlendirilmesi;
  • teminat olarak kabul edilen değerlerde kısıtlamalar vardır;
  • almak için ihtiyacın var Büyük meblağlar, özellikle değerli mülkleri rehin vermeniz gerekir;
  • yüksek yüzde;
  • kredinin vadesi genellikle bir yılı geçmez;
  • ağır para cezaları;
  • rehinli eşyaların geri dönüşü olmayan bir şekilde kaybolma riski vardır (tefeci dükkanının soyulması durumunda).

Bu nedenle, rehinci kredisi, kısa bir süre için paraya ihtiyaç duyulduğunda veya bankanın bir kredi hizmeti vermeyi reddettiği durumlarda veya borçlunun eğer varsa, en avantajlıdır. kötü kredi geçmişi veya sabıka kaydı varsa veya acilen ve evraksız bir krediye ihtiyaç duyulursa.

Şu anda Rusya'da mevcut olan birçok ipotek programı arasında, sözde rehinci kredisi veya borçlunun gayrimenkulü tarafından güvence altına alınan kredi de gelişiyor.

Batılıların anlayışına göre, ipoteksiz herhangi bir gayrimenkul, donmuş para anlamına gelir. ATTA Ipoteka Genel Müdürü Alexander Chernyak, “Herhangi bir gayrimenkul sahibine para getirebilir ve insanlar bu fırsatı kullanmayı tercih ediyor” diyor. vatandaşlar modern Rusya mülklerini “bir rehinci dükkanında” ipotek etmek için acele etmiyorlar. Ve tüm bankalar rehin kredisi hizmetleri sunmaya hazır değil. Bununla birlikte, uzmanlar Rus emlak piyasasında bu tür işlemlerin sayısında bir artış olduğunu belirtiyor. Örneğin City Mortgage Bank'ta bugün bu tür kredilerin payı %20 civarındadır. Ve DeltaCredit bankası, "lombard ipotekinin yeni bina pazarında zaten aktif olarak kullanıldığını" belirtiyor.

Hansabank'ın Tüketici ve Mortgage Kredisi Bölümü Başkanı Anita Berzina'ya göre, bu segmentin kredi piyasasındaki payı geleneksel ipoteklere kıyasla yaklaşık %30'dur.

basit devre

Rehinci kredisinin şeması basittir. Miel Genel Müdürü Natalya Kirpichenko, "Mülkümü alacaklıya teminat olarak verdim - parasını aldım, parayı iade ettim - malı geri aldım, ödemedim - rehin alacaklıda kalıyor" diye açıklıyor komisyonculuk

Sermaye sahipleri metrekare her yıl daha da zenginleşiyorlar, ancak çoğu için bu, klasik bir ipotek yardımı ile bile olsa, konut ve diğer acil sorunları çözmeyi çok kolay hale getirmiyor. Sonuçta, potansiyel borçlunun zaten bir gayrimenkulü var. Ve bu emlak, City Mortgage Bank'ın basın sekreteri Ekaterina Pravdina'ya göre, aslında donmuş para.

Rehinci ödünç verme sistemi, parayı çözmenize izin verir - kendi gayrimenkulünüzün güvenliği konusunda, borçlu, ihtiyaçları için harcayabileceği belirli bir miktar para alır ve borç verene yavaş yavaş rehin ve faiz tutarını öder. Çoğu zaman, kredinin amacı banka ile müzakere edilir.

Ne harcamalı?

Fosborne Home'un CEO'su Vasily Belov, gayrimenkul ile teminat altına alınan ve banka için riskleri açısından önemli ölçüde farklılık gösteren iki tür kredi tanımlıyor. “Bunların en az riskli olanı, mevcut gayrimenkul tarafından güvence altına alınan hedef dışı harcamalardır: bu durumda, borçlu, kural olarak, mülkünün değerinin küçük bir yüzdesi için, örneğin %20-30'luk bir kredi alır. , hedeflerinden herhangi birine harcamak için” diyor uzman.

Diğer bir kredi türü, "mülk sahibinin işinin kurulması veya geliştirilmesi için" gayrimenkul ile teminat altına alınmış (rehin değerinin %100'üne kadar) büyük bir kredi verilmesidir. Bu durumda banka, işin gideceğine dair bir garanti olmadığı için girişimcilik risklerine bir dereceye kadar kredi vermektedir. Bir işadamının başarısız olması durumunda, banka kredi toplamak için gayrimenkul satma sorunu ile karşı karşıya kalacaktır. Ve Contact - Elite Real Estate'te kredi işleme departmanı başkanı Maria Bazyaeva'ya göre, gayrimenkul "reddetme" süreci hiçbir şekilde bankanın amacı değildir. “Bankanın amacı kredi ödemelerinden kar elde etmektir” diye açıklıyor. Yüksek derecede risk nedeniyle, nadir bankalar işletmelere rehin kredisi verir.

Temel olarak, Rusya'da rehinci kredisi, hedeflenmemiş harcamalara (boş zaman, eğitim) veya satın alma işlemlerine kadar uzanır. yeni daire, eski, banliyö gayrimenkul inşaatının yenilenmesi. Natalia Kirpichenko, "Örneğin, bir daireyi ipotek edip kumarhaneye gidebilir veya başka bir daire satın alabilirsiniz" diyor. Novy Gorod şirketinin analitik servisi başkanı Natalya Vetlugina'ya göre, birincisinden ayrılmadan ikinci bir daire satın almak için esas olarak bir rehinci kredisine başvuruyorlar.

kontrole ihtiyacın var mı

Programları kredinin kullanım amacını açıkça sınırlayan şirketler var. Örneğin, 100'den fazla banka ile çalışan refinansman şirketi ATTA Ipoteka, 2005 yılında Remontny ipotek ürünü ile Rusya pazarına girdi. " Bireyler konutlarının güvenliğiyle ilgili olarak, hem ipotekli daireyi hem de diğer konut binalarını onarmak için kullanabilecekleri parayı alıyorlar," Alexander Chernyak teklifin özünü açıklıyor. Ve şirketin bir başka ürünü - "Yeni Daire - 2", bankaların sadece yeni bir daire satın almak için kredi vermesine izin veriyor. Chernyak, “Verilen miktarın kötüye kullanılması tamamen hariç tutulmuştur” diyor.

“Banka, müşteriyi hizmetlerin sağlanması için bir müteahhit ile bir sözleşme, gayrimenkul satışı için bir sözleşme, konut inşaatına sermaye katılımı sözleşmesi vb. Anita Berzina'yı onayladı.

Örneğin, bir müşteri başka bir gayrimenkul almak için bir daireyi ipotek ederse ve bunu bankaya açıkça şart koşarsa, banka ilgili belgelerin ibraz edilmesini isteyebilir. Maria Bazyaeva, “Örneğin, yeni bir bina satın almak için bir yatırım sözleşmesi veya bir satış ve satın alma sözleşmesi sunmanız gerekiyor” diye açıklıyor. - Ama bence kontrol her zaman gerekli değildir. Sonuçta, bankanın rehin olarak likit bir dairesi varsa, kimsenin kayıtlı olmadığı ve bankanın uygulamasında sorun yaşamadığı takdirde, belgeleri kontrol etmenin bir anlamı yoktur.

Örneğin, DeltaCredit'in başkan yardımcısı Alla Tsytovich'e göre, DeltaCredit bankasında, “bir rehinci kredisi verirken, borçlunun teyit etmesi gerekmez. kullanım amacı kredi kaynakları. Diğer birçok bankada da öyle: ipotekli gayrimenkul, kredi fonlarının bir şekilde iade edileceğinin garantisidir. Ancak, borç veren her zaman kredinin kullanım amacını doğrulama hakkını saklı tutar.

Çember daralıyor

İpotekli mülk için bir takım şartlar vardır. Her şeyden önce, mülk borçluya ait olmalıdır - bu, tüm bankalar için bir ön koşuldur. Diğer bir koşul ise daireye kayıtlı kişi sayısıdır. Bazı bankalar (örneğin, Rusya Federasyonu Sberbank) teminat olarak yalnızca “temiz” bir daire alır, yani kimsenin kayıtlı olmadığı bir daire. Diğer bankalar borçlunun ipotekli dairesinde kayıt olmasına izin verir, ancak küçük çocukların kaydına izin vermez. "Contact - Elite Real Estate" şirketinde dedikleri gibi, küçük çocukların kaydına izin verildiğinde, ancak mülkiyet hakkı olmadan bir kredi programı bulabilirsiniz.

Pek çok uzman, şiddetli rekabet karşısında teminat nesnesi gereksinimlerinin yumuşatılmasına ilişkin genel eğilime dikkat çekiyor. Maria Bazyaeva'ya göre "İletişim - Elit Emlak", "sadece çocukların değil, aynı zamanda torunların da kayıtlı olduğu bir daireyi rehin veren bankalarla çalışıyor, yasadışı bir yeniden geliştirme var, önceki sahipler yazılmıyor."

Diğer bir koşul, mülkün konumudur. Yerin kabul edilebilirliği kredi verenler tarafından belirlenir. İrtibat - Elite Real Estate, Moskova Çevre Yolu'na 50 km'den daha uzak olmayan Moskova ve Moskova Bölgesi'nde bulunan gayrimenkulleri teminat olarak kabul eder. DeltaCredit Bank, Moskova ve Moskova bölgesi, St. Petersburg ve Moskova'da bulunan bir daire tarafından güvence altına alınan bir kredi sağlar. Leningrad bölgesi, Nizhny Novgorod, Samara, Tolyatti ve Banka'nın programlarının uygulandığı diğer birçok şehir. Bazı bankalar, müşterinin başka bir şehirde iş veya ikamet yerinde bulunan bir nesnenin, şubeleri varsa rehinine izin verir.

İpotekli nesnenin kendisine gelince, herhangi bir gayrimenkul olabilir: apartman binası, şehir evi veya yazlık, arsa. Ancak nesnenin piyasa değerinin nispeten yüksek olması ve nesnenin kendisinin likit olması gerekir.

Ayrıca, kredi tutarının teminat değerinin %70'inden fazla olmadığı (faiz oranları ve daha yüksek oranlar vardır, ancak ağırlıklı olarak elit gayrimenkul ile çalışan bankalarda) göz önüne alındığında, küçük bir daireyi ipotek ederken, alınan miktar şu şekildedir: sadece onu tamir etmeye yeter.

Bu nedenle bankanın menfaatine olacak gayrimenkulleri ipotek etmek mantıklıdır.

Natalya Kirpichenko'nun dediği gibi, "pratikte, konut kentsel gayrimenkulünü ipotek etmek en kolayıdır." Alla Tsytovich'e göre, birkaç banka ticari gayrimenkul (ofisler, depolar) ve banliyö gayrimenkulleri (evler, kır evleri, arsalar) ile güvence altına alınan krediler sağlıyor. Natalya Kirpichenko, "Banliyö gayrimenkulleri söz konusu olduğunda, bankanın, nesnenin değeri hakkında her zaman piyasanın gerçekleriyle uyuşmayacak kendi fikirleri olabilir" diyor.

IRN.ru analitik merkezi başkanı Oleg Repchenko'ya göre, “banliyö gayrimenkullerini değerlendirirken, gayrimenkulü likit hale getirebilecek daha birçok parametre var. Bu, örneğin bir daireyi değerlendirirken olduğundan çok daha fazla sayıda değerlendirme kriterinden kaynaklanmaktadır.”

Banliyö gayrimenkulünün değerlendirildiği ana kriterler, konum, iletişim, altyapı, gerekli tüm belgelerin mevcudiyeti ve ayrıca dairelerin aksine daha bireysel ve dolayısıyla daha az likit olan evlerin parametreleridir. Örneğin, borçlunun sahip olduğu bir banliyö bölgesinde bir ev inşa ediliyorsa, arsa teminat konusu olabilir. Ancak çok az banka bir arsa ile güvence altına alınmış borç vermeye gider.

Mirax Group analistleri, “Şimdiye kadar, bu alandaki mevzuat yeterince geliştirilmedi ve bankalar pratikte arazi güvenliği için inşaat kredisi vermiyor” diye açıklıyor. Vatandaşların sahip olduğu arsaların dolaşıma girmesine rağmen, her şeyden önce özel evlerin inşasını zorlamalıdır.

Ancak Fosborne Home, bir basın açıklamasına göre, banka tercihleri ​​çerçevesinde ek ödemeleri azaltarak 20 yıl boyunca yıllık %9'dan sezon için Ülke Teklifi programını başlattı. Kredi komisyoncusu "Fosborne Home", çoğu kendisine tercih sağlayan 27 banka ile işbirliği yapıyor. Kredi sadece bir daire (piyasa değerinin %90'ına kadar) değil, aynı zamanda bir arsa (piyasa değerinin %65'ine kadar) ile de güvence altına alınmıştır. Şirkete göre, program özel geliştiriciler için de tasarlandı.

Hansabank, “102-FZ sayılı Federal Yasanın “İpotek (Gayrimenkul Rehni)” 5. Maddesine göre, haklarının devlet tarafından gayrimenkul ve işlemlerin tescili için belirlenen şekilde tescil edilmiş bir arsa olduğunu hatırlatır. onunla birlikte, bahçe ortaklığı arsası da dahil olmak üzere bir ipotek konusu olabilir.

Bankalar ayrıca yapım aşamasında olan nesnelere karşı oldukça temkinlidir. Örneğin, tüm bankalar yeni bir binada (inşaatın bitmemiş bir aşamasında) bir daire için kredi vermeyi taahhüt etmeyecektir.

Kirpichenko, “Zorluk, inşaat nesnesinin yasal olarak mevcut olarak kaydedilinceye kadar bir rehin olarak kabul edilemeyeceği gerçeğinde yatmaktadır” diye açıklıyor. "İletişim - Elite Emlak" da dedikleri gibi, "yeni bir bina rehin konusu olamaz, çünkü bu durumda mülkiyet hakkına ilişkin herhangi bir belge yoktur."

Borçlu bir değil, örneğin iki daireye sahipse, her ikisini de teminat olarak verme ve böylece kredi miktarını artırma hakkına sahiptir. Miel Brokerage, müşterinin "her şeyi rehin alabileceğini, çünkü tüm risklerin ona düştüğünü" söylüyor. Bu nedenle, bir kredi için teminat olarak bir değil, örneğin iki daire sağlanması yasak değil, sadece memnuniyetle karşılandı. Tabii ki, müşterinin her iki dairenin de sahibi olması şartıyla.

Değerleme uzmanlarına bir kelime

Teminat nesnelerinin değerlemesi, banka tarafından akredite edilmiş ve kendilerine herhangi bir gayrimenkulün profesyonel değerlemesini yapma hakkı veren sertifikalara sahip bağımsız değerleme uzmanları tarafından gerçekleştirilir. Banka, müşteriye akredite şirketlerin bir listesini sağlar ve müşteri hangisiyle çalışması için daha uygun olduğunu belirler. Oleg Repchenko'ya göre, bir dairenin değerlendirilmesi borçluya 100 dolardan mal olacak, ancak kır evi veya multi-milyon dolarlık bir daire - 500 dolardan.

Değerleme uzmanları, gayrimenkulün mevcut değerini belirlemenin yanı sıra, özellikle yükselen fiyatların olduğu bir durumda önemli olan, en az gelecek yıl için nesnenin değerine ilişkin tahminlerini sağlar. Şirket, “tam olarak bu temelde bankanın belirli bir katsayı belirlediğini, yani %100 değil, daha küçük bir miktar için borç verdiğini” açıklıyor.

Ancak banka gayrimenkulün değerini hafife alabilir. Bu durumda, Natalya Vetlugina'ya tavsiyede bulunur, emlakçılarla iletişime geçmeniz gerekir. "Ancak anlaşılmalıdır ki hiçbir banka bir daire için değerinin %100'ünü, hatta %90'ını vermez. Buradaki olağan rakam %60-70” diye uyarıyor.

bu kabul edildi

Değerlendirme prosedüründen sonra, banka ile müşteri arasında bir anlaşma yapılır. Her şeyden önce, olası bir kredinin maksimum tutarı belirlenir. Faaliyet alanı kentsel ve banliyö elit gayrimenkulleri olan "Contact - Elite Real Estate" şirketinin tecrübelerinden yola çıkarak, maksimum kredi tutarı ekspertiz değerinin %85'i kadar olabilir. Ve DeltaCredit bankasında, rehin kredisi için Delta Invest programına göre, ana konut olarak kullanılıyorsa, maksimum kredi tutarı daire maliyetinin% 70'idir. Mevcut dairenin kiraya verilmesi durumunda ise azami kredi değerinin %50'si kadar olacaktır. Kredinin 10 yıl süreyle verildiği göz önüne alındığında, borçlunun hem ipotekli hem de satın alınan mülkü kiraya verme hakkı vardır, kısmen aylık ödemelerin maliyetini karşılar.

Bir sonraki adım, kredi şartlarını tartışmaktır. DeltaCredit'te maksimum vade 10 yıl, City Mortgage Bank'ta - 25 yıl. “Şartlar her yerde farklıdır. Borç alanın yaşına ve isteklerine bağlıdır” diyor Bazyaeva. Kredi vadesi ne kadar uzun olursa, aylık ödeme o kadar düşük olur. Bu nedenle, örneğin emeklilik yaşı olan müşteriler daha uzun kredi geri ödeme sürelerine sahip olmakla ilgilenirler. Maria Bazyaeva, “Aylık ödemeler daha düşük olacağından, bir yıl içinde geri ödenmesi planlansa bile, maksimum yıl boyunca kredi almak daha uygundur” diyor.

Tüm bankalar için faiz oranı, ruble cinsinden yılda% 9 ila% 15 arasında değişmektedir. DeltaCredit'te, kredi ABD doları cinsinden verilirse faiz oranı %11,25, kredi ruble olarak verilirse %12,5'tir. City Mortgage Bank'ta, kredilerdeki asgari faiz oranı dolar cinsinden %9,9 ve ruble cinsinden - %12,25'tir. Alfa-Bank da dahil olmak üzere 30'dan fazla banka ile çalışan Fosborne Home'da, 10 yıllık bir kredinin (apartman veya banliyö gayrimenkul alımı için) minimum faiz oranı %9'dur. Ek olarak, faiz oranı borçlu tarafından sağlanan sertifikaya bağlıdır - 2-NDFL veya banka şeklinde.

Tüm bankalar, müşterinin iş yerinden 2-NDFL şeklinde bir sertifika veya iş yerinden bir banka şeklinde bir sertifika ile geliri onaylamasını ister. Contact - Elite Emlak şirketinde “Bu zorunlu bir prosedür, çünkü bankanın rehin olarak bir gayrimenkul nesnesi olsa bile, müşterinin ödeme gücünden emin olması gerekir” diyorlar.

beklenmedik durumlar

City Mortgage Bank şu tavsiyede bulunuyor: “Kredi geri ödemesinde geçici zorluklar varsa, soruna karşılıklı olarak kabul edilebilir bir çözüm üzerinde anlaşmak için derhal bankayla iletişime geçmelisiniz. Bu, kredi geri ödeme planının revizyonu veya ipotekli bir dairenin satışı olabilir.”

“Artık birçok banka, borçlunun ihtiyaçlarını karşılayan, daha düşük maliyetli alternatif bir daire seçmeyi teklif ediyor. Bu durumda alıcı bankaya rehinli bir daire arıyor. İşlemde para iki hücreye konur: birinde - borç miktarı, diğerinde - borçluya giden kalan miktar. Genellikle bankalar geçici taksitler uygular. Borçlu için ciddi sorunların ortaya çıkmasıyla birlikte, borçlunun talebi üzerine bankanın ertelemeye gittiği ve birkaç ay boyunca ödeme almadığı durumlar var ”diyor Bazyaeva.

DeltaCredit onaylar: “Borçlu, mali durumunun bozulması veya borcun zamanında ödenmesini engelleyen diğer olumsuz durumların ortaya çıkması konusunda bankayı uyarırsa, banka müşteriyi yarı yolda karşılar ve vadesi geçmiş borcu yargısız olarak ortadan kaldırmak için çeşitli yollar sunar ( örneğin, yeni bir ödeme planı aracılığıyla). Her durumda, müşterinin başlangıçta banka ile her şeyi bireysel olarak kabul etmesi ve koordine etmesi, daha sonra sonuç olarak daha karlı olacaktır. adli prosedürler daha çok kaybedersin."

Borçlunun ayrıca, olası olmasa da, bankanın zaten başının belada olması ve ardından ipotekli mülkün Natalya Kirpichenko'ya göre belirsiz bir süre için “askıya alınması” riski vardır. Bu nedenle birçok banka, müşterilerine derhal bir kez daha risk almamalarını ve tek bir daireyi rehin etmemelerini tavsiye ediyor.

Kimin ihtiyacı var

Alla Tsytovich'e göre, "örneğin ebeveynler veya çocuklar için ikinci bir daire satın almak isteyen sıvı daire sahipleri tarafından lombard kredileri alınır." Miel Brokerage, "borçluların çoğunlukla iş yapmaya karar vermiş ve kendi fonları ve ortaklarının fonlarından yoksun orta sınıf insanlar olduğunu" söylüyor.

Soho Realty, ek gayrimenkul satın almak için rehinci kredisine iki durumda başvurulduğunu ekliyor: “İlki, alıcının işletmeden para çekmeye hazır olmadığı zamandır (pahalı bir dairenin maliyeti her zaman çok etkileyici bir miktardır). ) ve bir apartman rehini kaydederek ödünç alınan fonlara başvurması daha karlı. Pahalı konut fiyatlarındaki büyüme oranı göz önüne alındığında, krediyle satın alma işlemin karlılığını önemli ölçüde artırır. İkinci durum, istenen daire için yeterli para olmadığı zamandır.”

Ancak çoğu durumda, insanlar bu tür kredilere başvurmaktan korkarlar. DeltaCredit tarafından açıklandığı gibi, “Şimdiye kadar çok az anlaşma var. Her şeyden önce, bu borçluların sahip olduğu psikolojik engelden kaynaklanmaktadır. Yine de, tek evinizi ipotek etmek zor. ”

City Mortgage Bank, rehin kredisi işlemlerinde kademeli bir artış kaydetti. Alexander Chernyak, sırayla, Rusya'da rehinci kredisinin ve genel olarak kredi piyasasının büyüyeceğinden emin. Borç verme oranları düşecek, vadeleri artacak, böyle bir ürün sağlayan birincil alacaklı sayısı artacak. Kamuoyunun her türlü borç yükümlülüğü konusundaki kalıp yargıları da aşılacaktır” diye ekliyor.

“Batı'da gayrimenkul ipotek edildi ve yeniden ipotek edildi. Modern Rusya'da, yasal bir çerçevenin olmaması nedeniyle henüz böyle bir uygulama yoktur. Natalya Kirpichenko, göründüğünde, taahhütler devasa bir pazar haline gelebilir - tahmininde bulunuyor. - Bu, insanlara daha fazla özgürlük verecek ve çeşitli yaşam durumlarından çıkmayı kolaylaştıracaktır. Sonuçta, koşullar farklı - mutlaka bir varsayılan değil.

“Bazı nedenlerden dolayı, bankalar şimdiye kadar bu nişi atlıyor ve bu, emlak fiyatlarındaki mevcut artışa rağmen! - uzman diyor. - Bir kişinin iki yıl önce 60.000$ kredi ile 100.000$'a bir daire satın aldığı bir durumu düşünelim.Şimdi dairesi en az 300.000$'a mal oluyor.Diyelim ki 10.000$ ödedi ve 50.000$ borcu kaldı.Neden olmasın? Bu kişi başka bir kredi verir mi? Sonuçta, gayrimenkulün cari fiyatı ile sağlanacaktır. Böyle bir ürünün yakın gelecekte ortaya çıkması gerektiğini düşünüyorum.”

Natalya Vetlugina ayrıca "bütün bankaların bununla ilgilenmediğini" söylüyor. Çünkü gayrimenkul alımı için hedefli bir kredi verildiğinde ve tamamen başka bir şeydir - rehinci kredisi: Borçlunun parayı başka bir şeye harcaması riski yüksektir. “Bu pazarın büyüdüğüne dair çok net bir his olmasına rağmen” dedi.

Diana ROMANOVSKAYA

benzer makaleler