وام لومبارد با تضمین اوراق بهادار. وام های لمبارد

اگرچه دریافت پول در رهن‌فروشی آسان‌تر است، اما مدارک مورد نیاز تقریباً یکسان است: گذرنامه و گواهی مالکیت ملک (در صورت ارائه). مسلما هیچکس برای جواهرات مدارک نمی خواهد، اما برای آپارتمان، ماشین، زمین و ... باید پکیج کامل تهیه کنید. علاوه بر این، شما باید ثابت کنید که املاک و مستغلات (یا موارد دیگر) توسط شرکت های دیگر تعهد نشده است.

شرایط مورد نیاز برای وام گیرنده:

• سن از 18 سال، در برخی از 21 سال؛
• شهروند فدراسیون روسیه؛
• ثبت نام در قلمرو فدراسیون روسیه.

اغلب، رهن‌فروشی‌ها وفادارتر هستند و به موارد زیر محدود می‌شوند: گذرنامه، سن و اسناد دارایی. پس از بررسی اوراق، متخصص وثیقه را ارزیابی می کند. به شرایط و ارزش بازار نگاه می کند.

مهم! مدت وام با وثیقه اوراق بهادار نمی تواند بیشتر از خود اوراق باشد. یعنی اگر قرار باشد پول اوراق در 3 ماه منتشر شود، مدت آن تا 3 ماه خواهد بود.

سپس اعداد اعلام می شود. اگر مشتری موافقت کند، قراردادها امضا می شود و پول صادر می شود.

مزایا و معایب در مقایسه با محصولات بانکی

قطعا وام رهنی با وام بانکی متفاوت است. اما تقاضا برای آن فقط در حال افزایش است. بیایید ببینیم چرا:

• گرفتن وام راحت تر
• نیازی به گواهینامه کار ندارید.
• دوره از 1 روز تا یک سال (و قابل تمدید است)؛
• شانس بالای تایید؛
• صدور فوری پول؛
• سقف اعتبار به درآمد خانواده بستگی ندارد.

وام مصرفی در بانک مزایای خود را دارد:

• درصد کمتری دارد
• ارزیابی به ارزش بازار انجام می شود.
• سپرده لازم نیست؛
• قراردادهای بلند مدت

مزیت دیگر وام دادن در بانک: .

برای هر موقعیتی، باید به صورت جداگانه در نظر بگیرید که چه چیزی بهتر است. گاهی اوقات رهن‌فروشی‌ها شرایط را به شرایط بانکی نزدیک‌تر می‌کنند، اما به دلیل ریسک بالای بانک‌ها و نداشتن منبع بیمه‌ای حجیم که بانک‌ها دارند، اگر درصد بالایی تعیین نکنید و یا ارزیابی گرانی انجام ندهید، فعالیت آن‌ها معنا پیدا نمی‌کند.

اشخاص حقیقی و حقوقی تلاش می کنند انواع مختلفاعطای وام برای دریافت وجوه با شرایط بهینه بانک‌ها وام‌هایی را با مشارکت ضامن‌ها ارائه می‌دهند که با تضمین دارایی، وام‌های غیر هدفمند و هدفمند هستند. گاهی اوقات تعیین اینکه چه ویژگی هایی در شکل خاصی از وام دهی ذاتی هستند مشکل ساز است. همه می دانند که رهنی ها جایگزینی برای بانک ها و شرکت های تامین مالی خرد هستند. اینها سازمان هایی هستند که وام های کوتاه مدت با تضمین دارایی های مادی صادر می کنند. سپس جواهرات یا چیزهای دیگر باید به مبلغ با سود تعلق گرفته بازخرید شود. در صورت عدم وجود مبلغ مورد نیاز در روز بازخرید، ارزش ها مجدداً رهن می شوند - وام گیرنده بهره می پردازد و دوره بازپرداخت برای یک ماه دیگر تمدید می شود. برخی از موسسات بانکی که به اصطلاح وام های التزامی صادر می کنند نیز بر اساس همین طرح فعالیت می کنند.

نحوه حل مشکلات مالی: تفاوت های ظریف اصلی وام تضمین شده

اعتبار رهنی نوعی وام مصرفی است، بدون اینکه هدف آن مشخص شود. این وام کوتاه مدتی است که علیه وثیقه حقوق مالکیت یا اموال منقول صادر می شود. ویژگی اصلی این گزینه تامین مالی بازپرداخت یکباره است. یک وام مصرفی معمولی معمولاً در چند قسط بازپرداخت می شود. هنگام صدور وجوه، بانک ارزش هایی را می پذیرد که تا زمان واریز مبلغ مورد نیاز نزد بستانکار باقی می ماند.

میزان وام بستگی به ارزش گذاری وثیقه و ارزش اسمی آن دارد که توسط کارشناسان به صورت کارشناسی تعیین می شود. این نه تنها در مورد اصالت جواهرات، بلکه در مورد سایر چیزهای با ارزش که باید برای آنها قیمت واقعی تعیین کنید نیز صدق می کند. ارزش گذاری وثیقه به معنای حداکثر مبلغ وام به عنوان درصدی از ارزش وثیقه است. یک کالا را می توان به مقداری از چهل تا صد درصد ارزش اسمی آن ارزیابی کرد.

صدور وام رهنی ویژگی های خاص خود را دارد. این شکل از تامین مالی، در دسترس بودن مکان های آماده شده ویژه برای ذخیره دارایی های مادی وام گیرنده را فراهم می کند. بنابراین، همه شرکت های بانکی چنین گزینه های تامین مالی را ارائه نمی دهند.

افراد و بازرگانان: چه کسانی می توانند وام بگیرند؟

وام رهنی بهترین راه حل برای مشکلات مالی در صورت نیاز به مقدار مشخصی پول فوری و بدون نیازهای غیر ضروری است. اشخاص حقیقی و حقوقی می توانند به سازمان بانکی مراجعه و اموال منقول را برای نگهداری موقت در اختیار آنها قرار دهند. این راحت است زیرا هیچ مدرک اضافی و مدرک پرداخت بدهی مورد نیاز نیست. بانک به موقع دریافت می کند دارایی با ارزشمشتری و تنها پس از پرداخت کل مبلغ انباشته همراه با بهره آن را برمی گرداند. ویژگی های چنین تامین مالی عبارتند از:

• حداقل الزاماتبه مشتریان (فقط پاسپورت کافی است) برای صدور وام.
• هیچ تضمینی لازم نیست فقط در چند ساعت می توان مقدار قابل توجهی را بدست آورد.
• بررسی برای نشان دادن ارزش دقیق اقلام تعهد شده انجام می شود.

این تفاوت های ظریف وام رهنی را بر خلاف سایر اشکال وام ها می سازد.

انواع اصلی وام های تضمین شده توسط اموال ارزشمند

وام های نوع لومبارد به چند نوع تقسیم می شوند. بیایید موارد اصلی را در نظر بگیریم:

• در مورد امنیت کالا - هنگامی که چیزهای مایع پذیرفته می شود که ارزیابی آنها از 60 درصد تجاوز نمی کند. این شکل از صدور وام به ویژه برای موسسات غیر بانکی مناسب است.
• برای تهیه فلزات گرانبها سازمانی که قصد دارد در چنین وام دهی شرکت کند، باید بدون شکستدریافت مجوز فروش فلزات گرانبها. ارزیابی نمی تواند کمتر از 95% ارزش واقعی باشد.
• تضمین شده توسط اوراق بهادار یک گزینه وام است که اغلب توسط بانک ها استفاده می شود. ارزش گذاری وثیقه اوراق بهادار به 80 درصد می رسد در حالی که سهام و اوراق مشارکت شرکت ها از 60 درصد تجاوز نمی کند. بانک فقط می تواند سهام یا سایر اوراق بهاداری را بپذیرد که دارای قیمت رسمی در بورس هستند. با توجه به نقل قول، ارزش اسمی اسناد تعیین می شود. در صورت رضایت وام گیرنده از تمامی شرایط تامین مالی، موظف به واگذاری سهام شرکت بانکی است. در صورت عدم ایفای تعهدات اعتباری، چیز وام گیرنده به قرض دهنده می رسد. قرارداد کتبی لزوماً منعکس کننده نکات اصلی در مورد تأخیر پرداخت است.

بسیاری از شهروندان بر این باورند که شرایط چنین تامین مالی بسیار زیان آور است. در صورت تخطی از شرایط و تأخیر در پرداخت، اموال باارزش وثیقه شده در مال بستانکار باقی می ماند. اما همچنین وجود دارد نکات مثبت، زیرا می توانید بلافاصله دریافت کنید پول نقدبدون نیاز به آماده سازی طولانی مدارک لازمو جذب ضامن

اعتبار لومبارد شکلی از تامین مالی مجدد است که در آن بانک مرکزی فدراسیون روسیه وام های تضمین شده توسط اوراق بهادار را ارائه می دهد. عملیات رهنی برخلاف وام های تضمین شده توسط املاک و مستغلات (رهن)، وام هایی است که توسط اموال منقول تضمین می شود. موضوع وثیقه در درجه اول اوراق بهادار قابل اعتماد عرضه شده در بورس اوراق بهادار است. وام ها در محدوده معینی از ارزش بازار آنها صادر می شود، زیرا امکان کاهش نرخ ارز وجود دارد. در کنار تعهدات دولتی، برات را می توان به عنوان وثیقه پذیرفت.

لیست اوراق بهادار پذیرفته شده برای تعهد توسط بانک مرکزی فدراسیون روسیه تعیین می شود. اینها معمولاً اوراق بهادار دولتی هستند، اما در برخی موارد ممکن است اوراق بهادار شرکتی وجود داشته باشد.

بانک مرکزی فدراسیون روسیه یک سقف وام رهنی برای کل کشور و برای هر اداره اصلی منطقه (بانک ملی) تعیین می کند.

تشکیل سبد اوراق بهادار تعهد شده و روش حسابداری آنها در فرآیند وام دهی مهم است. برای این کار از حساب های Depo استفاده می شود. چنین حساب هایی برای انعکاس تمام معاملات مربوط به ذخیره سازی اوراق بهادار خدمت می کنند. حساب های "دپو" در سپرده گذاری ها نگهداری می شوند، یعنی. در سازمانهایی که حق ذخیره و ثبت سهام، اوراق قرضه و سایر اوراق بهادار به آنها داده شده است.

سبد اوراق بهادار فهرستی از تمام اوراق بهادار متعلق به یک بانک تجاری است. پرتفویی از آن تشکیل می شود که فقط شامل کل اوراق بهادار تعهد شده است. خود عملیات تعهد با انتقال ارزش پرتفوی از حساب دپو یک بانک تجاری به حساب دپو بانک مرکزی فدراسیون روسیه در یکی از سپرده گذاران مجاز انجام می شود. محتوای پورتفولیو از ابتدا با اداره محلی بانک مرکزی فدراسیون روسیه هماهنگ شده است.

اعتبار لومبارد بر اساس موارد زیر ارائه می شود:

· یک قرارداد وام عمومی سالانه.

شرایط اصلی وام را فراهم می کند. هر وام حداکثر تا 30 روز ارائه می شود و با تنظیم یک قرارداد وام جداگانه رسمیت می یابد.

• در عین حال، یک بانک تجاری باید تعهدی را برای بازپرداخت وام در زمان مقرر صادر کند و در صورتی که وام به موقع بازگردانده نمی شود
• درخواست وام رهنی با نرخ سود ثابت یا درخواست راضی (تا حدی راضی شده) برای قطعه در مزایده وام رهنی که هم کل و هم حداقل مبلغ وام رهنی درخواستی بانک را نشان می دهد (در صورت رضایت جزئی). از برنامه)

اعتبار لومبارد تا سقف ۷۵ درصد ارزش بازار اوراق بهادار پذیرفته شده به عنوان وثیقه ارائه می شود. بانک مرکزی به صورت روزانه بر قیمت بازار این اوراق نظارت دارد. اگر ارزش آنها کاهش یابد، یک بانک تجاری موظف است با انتقال مقدار اضافی اوراق بهادار از حساب "Depo" خود به حساب "Depo" بانک مرکزی فدراسیون روسیه، مقدار وثیقه را بر این اساس افزایش دهد. در غیر این صورت، اداره منطقه ای اصلی (بانک ملی) مقدار گمشده امنیت را بازیابی می کند.

در شرایطی که قیمت وثیقه در بازار افزایش می یابد، بانک تجارت حق دارد وثیقه اضافی را به حساب دپوی خود بازگرداند.

همانطور که قبلا ذکر شد، وام رهنی برای یک دوره خاص صادر می شود، اما یک بانک تجاری می تواند وام را زودتر از موعد بازپرداخت کرده و اوراق تعهد شده را در اختیار خود قرار دهد. برای استفاده از وام رهنی، یک بانک تجاری بهره می پردازد که نرخ آن توسط بانک مرکزی فدراسیون روسیه تایید شده است. او می تواند آن را بسته به وظایف خاص تغییر دهد. سیاست های پولی. با این حال، برای وام رهنی که قبلاً صادر شده است، این نرخ اصلاح نمی شود. در تاریخ سررسید بازپرداخت وام، مبلغ مربوطه، بدون رضایت بانک تجاری، از حساب خبرنگار آن در مرکز تسویه حساب و نقدی بانک مرکزی فدراسیون روسیه برداشت می شود.

حق دریافت وام رهنی توسط بانک هایی که دارای شرایط خاصی هستند برخوردار می شوند:

• قبل از درخواست برای وام، آنها باید حداقل 1 سال با موفقیت کار کرده باشند
• · مطابق با استانداردهای تعیین شده، انتقال به موقع پول به صندوق های ذخیره بانک مرکزی فدراسیون روسیه.
• گزارشات را به موقع و کامل به او ارسال کنید. یکپارچگی و انطباق گزارش حسابداریتایید شده توسط سازمان حسابرسی
• · در زمان صدور وام رهنی، بانک تجاری نمی تواند بدهی معوقه وام هایی که قبلاً از بانک مرکزی فدراسیون روسیه دریافت کرده است داشته باشد.

ادارات قلمرو و بانک های ملی بانک مرکزی فدراسیون روسیه تنها از سال 1995 شروع به صدور وام رهنی کردند.

بانک روسیه وام های رهنی را به دو روش ارائه می دهد:

• · به درخواست بانک ها. در این مورد، وام رهنی در هر روز کاری با نرخ بهره ثابت رهنی تعیین شده توسط بانک روسیه ارائه می شود، مدت وام در برنامه بانک تعیین می شود.
• · با توجه به نتایج مزایده اعتبار لومبارد انجام شده؛

مزایده وام لومبارد توسط بانک روسیه در مسکو به عنوان رقابت درصدی برای درخواست بانک ها برای دریافت وام پیاده برگزار می شود.

مبنای حراج توافق رسمی بانک روسیه در مورد برگزاری مزایده وام لومبارد است که روش انجام حراج، کل مبلغ وام ارائه شده توسط بانک روسیه در حراج و دوره زمانی را تعیین می کند. وام ارائه شده است.

پیشنهادات بانک های پذیرفته شده در مزایده با توجه به سطح نرخ سود پیشنهادی بانک ها از حداکثر رتبه بندی می شود.

تصمیم نهایی در مورد نرخ قطع و میزان وام های رهنی ارائه شده در نتایج مزایده توسط کمیته اعتباری بانک روسیه پس از دریافت و تجزیه و تحلیل درخواست های بانک ها برای وام گرفته می شود.

تمام شدن مبلغ تعیین شده وام ارائه شده به حراج مبنای کاهش مبلغ آخرین درخواست است (کاهش متناسب در مبلغ هر درخواست بانک که نشان دهنده نرخ پذیرفته شده توسط بانک روسیه به عنوان نرخ قطع) در لیست برنامه های راضی شده. در این صورت، درخواست های بانک ها می تواند تا حدی برآورده شود، یعنی. در این صورت مبلغ وام رهنی ارائه شده به بانک نباید کمتر از حداقل مبلغ تعیین شده در درخواست باشد. درخواست های تا حدی راضی شده، که حداقل مبلغ درخواست شده توسط بانک ها با معیارهای مشخص شده مطابقت ندارد، توسط بانک روسیه اجرا نمی شوند.

پس از برگزاری حراج اعتبار لومبارد، بانک روسیه نتایج خود را با نشان دادن نرخ قطع فعلی در بولتن بانک روسیه منتشر می کند.

ممکن است برخی افراد شرایطی داشته باشند که فوراً پول مورد نیاز باشد و کسی نباشد که آن را قرض کند، اما در عین حال این اطمینان وجود دارد که وضعیت نامطلوب مالی به زودی بازسازی خواهد شد. در این مورد، کاملاً امکان پذیر است که گزینه وام رهنی را در نظر بگیرید (مگر اینکه، البته، چیزی برای ارائه به عنوان وثیقه وجود داشته باشد).

وام قرض الحسنه چیست؟

وام رهنی وام کوتاه مدتی است که به وسیله اموالی با نقدینگی بالا تضمین می شود که در صورت نکول وام، سازمان به راحتی می تواند آن را بفروشد. وثیقه برای قرض دهنده ضمانت است.

نمونه هایی از وثیقه شامل اوراق بهادار، جواهرات، عتیقه جات، لوازم خانگیو لوازم الکترونیکی، پوشاک، املاک و مستغلات، اتومبیل و غیره. اعتبار لومبارد اغلب به صورت یکجا بازپرداخت می شود.

این نوع وام جایگزین وام بانکی است.

مبانی قانونی فعالیت رهنی

رهنی به عنوان یک طلبکار عمل می کند که فعالیت های آن توسط مقررات خاصی از قانون مدنی فدراسیون روسیه تنظیم می شود. قانون فدرال فدراسیون روسیه شماره 196-FZ "در مورد رهن‌فروشی" .

طبق استانداردهای تعیین شده:

• رهن‌فروشی‌ها حق تصرف در اموال وام گیرنده را ندارند.
• کارکنان رهنی موظفند در خصوص اطلاعات تعهدات دریافتی رازداری حرفه ای خود را حفظ کنند.
• چیزی که به رهنی واگذار می شود باید بر اساس ارزش بازار آن و توافق طرفین ارزیابی شود.
• وام رهنی باید با توافق نامه کتبی و غیره رسمیت یابد.

برخی از ویژگی های اخذ وام رهنی

پس از تصمیم گیری در مورد وام دهی رهنی، باید بدانید که همه ارزش ها به عنوان وثیقه توسط یک رهنی پذیرفته نمی شوند. بنابراین کارکنان سازمان در صورت عدم استرداد وجه، رهنگاه را در برابر مشکلات احتمالی در فروش اموال تعهد شده بیمه می کنند.

ملک فقط پس از ارائه پاسپورت وام گیرنده که به سن بلوغ رسیده است پذیرفته می شود. به افراد تحت تأثیر مواد مخدر یا الکل خدمات داده نمی شود.

ویژگی های ارزیابی اموال

وثیقه آتی به ارزش کامل آن ارزیابی نمی شود:

• فلزات گرانبها - با در نظر گرفتن وزن خالص و نمونه (به عنوان مثال، وجود سنگ های قیمتیو تزئینات توسط جواهر فروشان)؛
• لوازم خانگی و الکترونیک - مشروط به شرایط ظاهر, شرایط فنی, تاریخ انتشار;
• لباس - با در نظر گرفتن درجه سایش و غیره.

بنابراین، ارزش وثیقه همیشه کمتر از ارزش بازار خواهد بود.

مزایا و معایب وام رهنی

مزایای این نوع وام عبارتند از:

• رویه اعطا روش پیچیده ای را برای بررسی توان پرداخت بدهی وام گیرنده پیش بینی نمی کند.
• سرعت ثبت نام؛
• بدون نیاز به ارائه اطلاعات در مورد محل کار، درآمد، موقعیت در جامعه و غیره، و در نتیجه، بسته مدارک حداقل است (گذرنامه و مدارک برای یک تعهد گران قیمت، به عنوان مثال، یک ماشین مورد نیاز است) ;
• اگر به دلایلی وام گیرنده وام را نپردازد، اموال او توسط رهنی در یک مزایده فروخته می شود، اما در عین حال از پرداخت معاف می شود.
• هدف می تواند هر کدام باشد.
• بدون جریمه برای بازپرداخت زودهنگام؛
• گروفروشی عملاً مشابه اجاره سلول در بانک است ، فقط بسیار ارزان تر است.
• تصمیم مؤسسه رهنی برای صدور وام مطلقاً تحت تأثیر تاریخچه اعتباری مشتری قرار نمی گیرد (به استثنای مواردی که رهنی سابقه اعتباری خود را حفظ می کند).
• امکان تمدید قرارداد وجود دارد (خدمات را تعهد مجدد می نامند و شرط ارائه آن پرداخت سود است) و تعداد این تمدیدها محدود نیست.
• امکان دریافت وام برای بازنشستگان.

با این حال، در کنار مزایا، معایبی نیز وجود دارد:

• ارزیابی جواهرات به قیمت ضایعات;
• محدودیت هایی در ارزش های پذیرفته شده به عنوان وثیقه وجود دارد.
• برای دریافت باید مبالغ هنگفت، شما باید دارایی مخصوصاً با ارزش را تعهد کنید.
• درصد بالا؛
• مدت وام معمولاً از یک سال تجاوز نمی کند.
• جریمه های سنگین؛
• خطر ناپدید شدن غیرقابل برگشت چیزهای تعهد شده (در صورت سرقت از رهنی) وجود دارد.

بنابراین، وام رهنی در مواردی که به پول برای مدت کوتاهی نیاز است، یا اگر بانک از ارائه خدمات وام امتناع کرده باشد، یا وام گیرنده بیشترین سود را دارد. سابقه اعتباری بد، یا دارای سابقه کیفری بوده و یا در صورت نیاز فوری و بدون کاغذبازی وام.

در میان بسیاری از برنامه‌های وام مسکن که در حال حاضر در روسیه وجود دارد، وام‌دهی به اصطلاح پیاده یا وام تضمین شده توسط املاک وام گیرنده نیز در حال توسعه است.

در درک غربی‌ها، هر ملکی که رهن نشده باشد به معنای پول منجمد است. الکساندر چرنیاک، مدیر کل ATTA Ipoteka می گوید: "هر ملکی می تواند برای صاحبش پول بیاورد و مردم ترجیح می دهند از این فرصت استفاده کنند." شهروندان روسیه مدرنآنها عجله ای برای رهن ملک خود "در رهنی" ندارند. و همه بانک‌ها آماده ارائه خدمات وام دهی نیستند. با این وجود، کارشناسان به افزایش تعداد چنین معاملاتی در بازار املاک و مستغلات روسیه اشاره می کنند. به عنوان مثال، در بانک وام مسکن شهر، امروز سهم این گونه وام ها حدود 20 درصد است. و بانک DeltaCredit اشاره می کند که "وام مسکن lombard در حال حاضر به طور فعال در بازار ساختمان های جدید استفاده می شود."

به گفته آنیتا برزینا، رئیس بخش وام های مصرفی و وام مسکن در Hansabank، سهم این بخش در بازار وام در مقایسه با وام های مسکن معمولی تقریباً 30 درصد است.

مدار ساده

طرح وام رهنی ساده است. ناتالیا کرپیچنکو، مدیر کل Miel توضیح می دهد: "من ملک خود را به عنوان وثیقه به طلبکار دادم - برای آن پول دریافت کردم، پول را پس دادم - ملک را پس گرفتم، پرداخت نکردم - وثیقه نزد طلبکار باقی می ماند." دلالی.

دارندگان سرمایه متر مربعهر سال آنها ثروتمندتر می شوند، اما برای بسیاری از آنها حل مسکن و سایر مسائل مبرم، حتی با کمک یک وام مسکن کلاسیک، چندان آسان نیست، اگرچه می تواند. پس از همه، وام گیرنده بالقوه در حال حاضر دارای املاک و مستغلات است. و این املاک و مستغلات، به گفته دبیر مطبوعاتی بانک وام مسکن شهر، اکاترینا پراودینا، در واقع پول منجمد است.

سیستم وام دهی رهنی به شما امکان می دهد پول را آزاد کنید - برای امنیت املاک و مستغلات خود، وام گیرنده مقدار مشخصی پول را دریافت می کند که می تواند برای نیازهای خود خرج کند و به تدریج مبلغ تعهد و بهره را به وام دهنده می پردازد. اغلب، هدف از وام با بانک مذاکره می شود.

چه چیزی خرج کنیم؟

واسیلی بلوف، مدیر عامل Fosborne Home، دو نوع وام تضمین شده توسط املاک و مستغلات را شناسایی می کند که به طور قابل توجهی از نظر ریسک برای بانک تفاوت دارند. "کمترین ریسک آنها برای هزینه های غیر هدفمند تضمین شده توسط املاک و مستغلات موجود است: در این مورد، وام گیرنده، به عنوان یک قاعده، برای درصد کمی از ارزش دارایی خود، به عنوان مثال، 20-30٪ وام می گیرد. کارشناس می گوید، تا آن را صرف هر یک از اهداف خود کند.

نوع دیگر وام، صدور وام کلان با وثیقه ملکی (تا 100 درصد ارزش وثیقه) «برای تأسیس یا توسعه تجارت صاحب ملک» است. در این صورت، بانک تا حدودی به ریسک های کارآفرینی وام می دهد، زیرا هیچ تضمینی وجود ندارد که تجارت پیش برود. در صورت شکست یک تاجر، بانک با موضوع فروش ملک برای دریافت وام مواجه خواهد شد. و به گفته ماریا بازیوا، رئیس بخش پردازش وام در تماس - املاک و مستغلات نخبگان، روند "رد کردن" املاک و مستغلات به هیچ وجه هدف بانک نیست. وی تصریح می کند: «هدف بانک کسب سود از پرداخت وام است. با توجه به درجه ریسک بالا، بانک های کمیاب به دنبال وام رهنی به مشاغل می روند.

اساساً، در روسیه، وام دهی رهنی یا به هزینه های غیر هدفمند (تفریح، آموزش) و یا به خرید گسترش می یابد. آپارتمان نوساز, نوسازی قدیمی, ساخت و ساز املاک حومه شهر. ناتالیا کرپیچنکو می‌گوید: «برای مثال، می‌توانید یک آپارتمان را رهن کنید و برای بازی در یک کازینو بروید، یا می‌توانید آپارتمان دیگری بخرید. به گفته ناتالیا وتلوگینا، رئیس سرویس تحلیلی شرکت نووی گورود، آنها عمدتاً برای خرید آپارتمان دوم بدون جدا شدن از آپارتمان اول به وام رهنی متوسل می شوند.

آیا نیاز به کنترل دارید

شرکت هایی وجود دارند که برنامه های آنها به وضوح استفاده مورد نظر از وام را محدود می کند. به عنوان مثال، شرکت تامین مالی مجدد ATTA Ipoteka که با بیش از 100 بانک کار می کند، در سال 2005 با محصول وام مسکن Remontny وارد بازار روسیه شد. " اشخاص حقیقیالکساندر چرنیاک ماهیت این پیشنهاد را توضیح می دهد، در مورد امنیت مسکن خود، پولی دریافت می کنند که می توانند از آن برای تعمیر آپارتمان رهنی و هر محل مسکونی دیگر استفاده کنند. و یکی دیگر از محصولات این شرکت - "آپارتمان جدید - 2" به بانک ها اجازه می دهد فقط برای خرید یک آپارتمان جدید وام صادر کنند. چرنیاک می گوید: «سوء استفاده از مبلغ صادر شده کاملاً منتفی است.

بانک می‌تواند با الزام مشتری به ارائه قرارداد با پیمانکار برای ارائه خدمات، قرارداد فروش املاک، موافقتنامه مشارکت سهام عدالت در ساخت مسکن و غیره، میزان استفاده مورد نظر از وجوه اعتباری را بررسی کند. آنیتا برزینا را تایید می کند.

به عنوان مثال، اگر مشتری برای خرید ملک دیگری آپارتمانی را رهن کند و این موضوع را به طور واضح با بانک قید کند، بانک ممکن است درخواست ارائه مدارک مربوطه را داشته باشد. ماریا بازیوا توضیح می دهد: «به عنوان مثال، برای خرید یک ساختمان جدید، باید یک قرارداد سرمایه گذاری یا یک قرارداد خرید و فروش ارائه کنید. - اما، به نظر من، کنترل همیشه لازم نیست. بالاخره اگر بانک یک آپارتمان نقدی به عنوان وثیقه داشته باشد که هیچکس در آن ثبت نام نکرده باشد و با اجرای آن بانک مشکلی نداشته باشد، کنترل اسناد فایده ای ندارد.

به عنوان مثال، در بانک دلتا کردیت، به گفته آلا سیتوویچ، نایب رئیس دلتا کردیت، "هنگام صدور وام رهنی، وام گیرنده نیازی به تایید ندارد. استفاده در نظر گرفته شدهمنابع اعتباری در بسیاری از بانک‌های دیگر هم همین‌طور است: املاک رهن شده تضمینی است که به هر طریقی وجوه وام بازگردانده می‌شود. با این حال، وام دهنده همیشه این حق را حفظ می کند که استفاده مورد نظر از وام را تأیید کند.

دایره در حال باریک شدن است

یک سری الزامات برای املاک رهنی وجود دارد. اول از همه، ملک باید متعلق به وام گیرنده باشد - این یک پیش نیاز برای همه بانک ها است. شرط دیگر تعداد افراد ثبت نام شده در آپارتمان است. برخی از بانک ها (به عنوان مثال Sberbank فدراسیون روسیه) تنها یک آپارتمان "تمیز" را به عنوان وثیقه می گیرند، یعنی آپارتمانی که هیچ کس در آن ثبت نام نکرده است. بانک های دیگر اجازه ثبت نام در آپارتمان رهنی وام گیرنده را می دهند، اما اجازه ثبت نام فرزندان خردسال را نمی دهند. همانطور که در شرکت "تماس - املاک و مستغلات نخبگان" می گویند، زمانی که ثبت نام فرزندان خردسال مجاز است، اما بدون حق مالکیت، می توانید یک برنامه وام پیدا کنید.

بسیاری از کارشناسان به روند کلی نرم شدن الزامات مورد وثیقه در مواجهه با رقابت شدید توجه می کنند. "تماس - املاک نخبگان"، به گفته ماریا بازیوا، "با بانک هایی کار می کند که آپارتمانی را رهن می کنند که نه تنها فرزندان، بلکه نوه ها نیز در آن ثبت نام کرده اند، توسعه مجدد غیرقانونی وجود دارد، صاحبان قبلی نوشته نشده اند."

شرط دیگر موقعیت ملک است. مقبولیت مکان توسط وام دهندگان تعیین می شود. تماس - املاک الیت به عنوان وثیقه اشیاء مستغلات واقع در قلمرو مسکو و منطقه مسکو، حداکثر 50 کیلومتر از جاده کمربندی مسکو را در نظر می گیرد. بانک دلتا اعتبار یک وام تضمین شده توسط آپارتمانی واقع در مسکو و منطقه مسکو، سن پترزبورگ و منطقه لنینگراد، نیژنی نووگورود، سامارا، تولیاتی و تعدادی دیگر از شهرهایی که برنامه های بانک در آنها اجرا می شود. برخی از بانک ها گرو شیئی را که در محل کار یا سکونت مشتری در شهر دیگری قرار دارد، در صورتی که شعبه های آنها در آنجا وجود دارد، مجاز می دانند.

در مورد خود شیء رهنی، می تواند هر ملکی باشد: یک آپارتمان در ساختمان آپارتمان، خانه شهری یا کلبه، قطعه زمین. اما لازم است که ارزش بازار شی نسبتاً بالا باشد و خود شی باید مایع باشد.

علاوه بر این، با توجه به اینکه مبلغ وام بیش از 70٪ ارزش وثیقه نیست (نرخ سود و بالاتر وجود دارد، اما عمدتاً در بانک هایی که با املاک و مستغلات نخبگان کار می کنند)، هنگام رهن یک آپارتمان کوچک، مبلغ دریافتی است. فقط برای تعمیر آن کافی است.

بنابراین، منطقی است که املاک و مستغلاتی را که مورد علاقه بانک قرار می گیرند، رهن کنید.

همانطور که ناتالیا کرپیچنکو می گوید، "در عمل، رهن کردن املاک مسکونی شهری ساده ترین کار است." به گفته آلا سیتوویچ، تعداد کمی از بانک ها وام های تضمین شده توسط املاک تجاری (دفاتر، انبارها) و املاک و مستغلات حومه شهر (خانه ها، کلبه ها، قطعات زمین) را ارائه می دهند. ناتالیا کرپیچنکو می گوید: «در مورد املاک و مستغلات حومه شهر، بانک ممکن است ایده های خود را در مورد ارزش شی داشته باشد، که همیشه با واقعیت های بازار مطابقت ندارد.

به گفته اولگ رپچنکو، رئیس مرکز تحلیلی IRN.ru، "هنگام ارزیابی املاک و مستغلات حومه شهر، پارامترهای بسیار بیشتری وجود دارد که می تواند املاک و مستغلات را غیر نقدی کند. این به دلیل تعداد بسیار بیشتری از معیارهای ارزیابی نسبت به ارزیابی یک آپارتمان است.

معیارهای اصلی که براساس آن املاک حومه شهر ارزیابی می شود، موقعیت مکانی، ارتباطات، زیرساخت ها، در دسترس بودن تمام اسناد لازم و همچنین پارامترهای خود خانه ها است که بر خلاف آپارتمان ها بیشتر فردی هستند و در نتیجه مایع کمتری دارند. به عنوان مثال، اگر خانه ای در یک منطقه حومه شهر متعلق به وام گیرنده ساخته شود، آنگاه قطعه زمین می تواند موضوع وثیقه شود. اما تعداد کمی از بانک ها به دنبال وام های تضمین شده توسط یک قطعه زمین هستند.

تحلیلگران گروه Mirax توضیح می دهند: "تاکنون، قوانین در این زمینه به اندازه کافی توسعه نیافته است و بانک ها عملاً ساخت و ساز برای امنیت زمین را وام نمی دهند." اگرچه ورود به گردش زمین های متعلق به شهروندان باید اول از همه ساخت خانه های خصوصی را فشار دهد.

با این حال، طبق یک بیانیه مطبوعاتی، Fosborne Home برنامه پیشنهاد تابستانی را برای فصل راه اندازی کرد - از 9٪ در سال برای 20 سال با کاهش پرداخت های اضافی به عنوان بخشی از ترجیحات بانکی. کارگزار وام "فوسبورن هوم" با 27 بانک همکاری می کند که اکثر آنها ترجیحات را به او ارائه می دهند. وام نه تنها توسط یک آپارتمان (تا 90٪ ارزش بازار)، بلکه توسط یک قطعه زمین (تا 65٪ از ارزش بازار) تضمین می شود. به گفته این شرکت، این برنامه برای توسعه دهندگان خصوصی نیز طراحی شده است.

Hansabank یادآوری می کند که "طبق ماده 5 قانون فدرال N 102-FZ "در مورد رهن (وثیقه املاک)" ، قطعه زمینی که حقوق آن به روشی که برای ثبت ایالتی حقوق املاک و معاملات تعیین شده است ثبت شده است. با آن، ممکن است موضوع وام مسکن، از جمله قطعه از مشارکت باغ.

بانک ها نیز نسبت به اشیاء در حال ساخت محتاط هستند. به عنوان مثال، همه بانک ها متعهد به صدور وام برای یک آپارتمان در یک ساختمان جدید (در مرحله ناتمام ساخت) نمی شوند.

کرپیچنکو توضیح می‌دهد: «مشکل در این واقعیت است که شی ساخت‌وساز تا زمانی که به‌طور قانونی به‌عنوان موجود ثبت نشده باشد، نمی‌تواند به عنوان وثیقه در نظر گرفته شود. همانطور که در "تماس - املاک نخبگان" می گویند، "ساختمان جدید نمی تواند مورد وثیقه باشد، زیرا در این مورد هیچ سندی در مورد حق مالکیت وجود ندارد."

اگر وام گیرنده نه یک، بلکه به عنوان مثال، دو آپارتمان داشته باشد، پس حق دارد هر دو را به عنوان وثیقه ارائه دهد و در نتیجه مبلغ وام را افزایش دهد. کارگزاری Miel می‌گوید که مشتری می‌تواند "هر چیزی" را گرو بگذارد، زیرا تمام خطرات متوجه او می‌شود. بنابراین ارائه نه یک، بلکه مثلاً دو آپارتمان به عنوان وثیقه برای وام ممنوع نیست، بلکه فقط مورد استقبال قرار می گیرد. البته مشروط بر اینکه مشتری مالک هر دو آپارتمان باشد.

سخنی به ارزیابان

ارزیابی اشیاء وثیقه توسط ارزیاب های مستقل معتبر توسط بانک انجام می شود که دارای گواهینامه هایی هستند که به آنها حق انجام ارزیابی حرفه ای هر املاک و مستغلات را می دهد. بانک لیستی از شرکت های معتبر را به مشتری ارائه می دهد و مشتری تعیین می کند که کار با کدام یک راحت تر است. به گفته اولگ رپچنکو، ارزیابی یک آپارتمان از 100 دلار برای وام گیرنده هزینه خواهد داشت، اما خانه روستایییا یک آپارتمان چند میلیون دلاری - از 500 دلار.

علاوه بر تعیین ارزش فعلی املاک و مستغلات، ارزیابان پیش بینی خود را از ارزش شی حداقل برای سال آینده ارائه می دهند، که به ویژه در شرایط افزایش قیمت ها مهم است. این شرکت توضیح می دهد که "دقیقا بر این اساس است که بانک ضریب خاصی را تعیین می کند ، یعنی 100٪ وام نمی دهد بلکه برای مبلغ کمتری."

اما بانک ممکن است ارزش املاک را دست کم بگیرد. در این مورد، توصیه ناتالیا Vetlugina، شما باید با مشاوران املاک تماس بگیرید. با این حال، باید درک کرد که هیچ بانکی 100٪ ارزش خود و حتی 90٪ را برای یک آپارتمان نمی دهد. او هشدار می دهد که رقم معمول در اینجا 60-70٪ است.

این توافق شده است

پس از انجام مراحل ارزیابی، قراردادی بین بانک و مشتری منعقد می شود. اول از همه، حداکثر مبلغ وام ممکن تعیین می شود. با توجه به تجربه شرکت "تماس - املاک الیت" که زمینه فعالیت آن املاک نخبگان شهری و برون شهری است، حداکثر مبلغ وام می تواند 85% ارزش ارزیابی شده باشد. و در بانک دلتا کردیت طبق برنامه دلتا اینوست برای وام رهنی، حداکثر مبلغ وام 70 درصد بهای تمام شده آپارتمان در صورت استفاده به عنوان مسکن اصلی است. و در صورت استفاده از آپارتمان موجود برای اجاره حداکثر وام 50 درصد ارزش آن خواهد بود. با توجه به اینکه وام به مدت 10 سال داده می شود، وام گیرنده حق دارد هر دو ملک مورد رهن و خریداری شده را اجاره دهد و تا حدودی هزینه های پرداخت ماهانه را پوشش دهد.

مرحله بعدی بحث در مورد شرایط وام است. در DeltaCredit حداکثر مدت 10 سال، در بانک وام مسکن شهر - 25 سال است. «شرایط در همه جا متفاوت است. آنها به سن وام گیرنده و خواسته های او بستگی دارند. هر چه مدت وام طولانی تر باشد، پرداخت ماهانه کمتر می شود. بنابراین، به عنوان مثال، مشتریان در سن بازنشستگی علاقه مند به داشتن دوره بازپرداخت وام طولانی تر هستند. ماریا بازیوا توصیه می کند: "گرفتن وام برای حداکثر سال راحت تر است، حتی اگر برنامه ریزی شده باشد که آن را در یک سال بازپرداخت کنید، زیرا پرداخت های ماهانه کمتر خواهد بود."

نرخ بهره برای همه بانک ها از 9٪ تا 15٪ در سال به روبل است. در دلتا کردیت، اگر وام به دلار آمریکا صادر شود، نرخ بهره 11.25٪ و اگر وام به روبل باشد، 12.5٪ است. در بانک وام مسکن شهر، حداقل نرخ بهره وام به دلار 9.9٪ و به روبل - 12.25٪ است. در Fosborne Home که با بیش از 30 بانک از جمله آلفا بانک کار می کند، حداقل نرخ سود وام به مدت 10 سال (برای خرید آپارتمان یا املاک حومه شهر) 9٪ است. علاوه بر این، نرخ بهره به گواهی ارائه شده توسط وام گیرنده بستگی دارد - به شکل 2-NDFL یا به صورت بانک.

کلیه بانک ها از مشتری می خواهند که درآمد خود را با گواهی محل کار به صورت 2-NDFL یا گواهی محل کار در قالب بانک تأیید کند. آنها در شرکت املاک تماس - الیت می گویند: "این یک رویه اجباری است، زیرا حتی اگر بانک یک شی ملکی به عنوان وثیقه داشته باشد، باید از پرداخت بدهی مشتری مطمئن باشد."

موقعیت های غیر منتظره

بانک وام مسکن شهر توصیه می کند: «اگر مشکلات موقتی در بازپرداخت وام وجود دارد، باید فوراً با بانک تماس بگیرید تا در مورد یک راه حل قابل قبول دوجانبه برای مشکل توافق کنید. این می تواند تجدید نظر در برنامه بازپرداخت وام یا فروش یک آپارتمان رهن شده باشد.

"اکنون بسیاری از بانک ها، با برآوردن نیازهای وام گیرنده، پیشنهاد می کنند یک آپارتمان جایگزین با هزینه کمتر انتخاب کنند. در این حالت خریدار به دنبال آپارتمانی است که در گرو بانک باشد. در معامله، پول در دو سلول قرار می گیرد: در یکی - مقدار بدهی، در دیگری - مقدار باقی مانده که به وام گیرنده می رسد. اغلب بانک ها اقساط موقت می کنند. مواردی وجود دارد که با بروز مشکلات جدی برای وام گیرنده، بانک به درخواست وام گیرنده به تعویق افتاد و چندین ماه پرداخت را دریافت نکرد.

DeltaCredit تأیید می کند: "اگر وام گیرنده در مورد وخامت وضعیت مالی خود یا وقوع سایر شرایط نامطلوب که مانع از بازپرداخت به موقع بدهی می شود به بانک هشدار دهد، بانک در نیمه راه با مشتری ملاقات می کند و راه های مختلفی را برای رفع غیرقانونی بدهی معوق ارائه می دهد. به عنوان مثال، از طریق یک برنامه پرداخت جدید). در هر صورت، برای مشتری سودآورتر است که در ابتدا همه چیز را به صورت فردی با بانک به توافق برسانید و هماهنگ کنید تا بعداً در نتیجه. رویه های قضاییبیشتر از دست بده."

وام گیرنده همچنین دارای یک خطر خاص، البته بعید، است که ممکن است بانک قبلاً دچار مشکل شده باشد و پس از آن، به گفته ناتالیا کرپیچنکو، ممکن است اموال رهن شده برای مدت نامحدودی "تعلیق" شود. بنابراین، بسیاری از بانک ها بلافاصله به مشتریان توصیه می کنند که یک بار دیگر ریسک نکنند و یک آپارتمان واحد را تعهد نکنند.

چه کسی به آن نیاز دارد

به گفته آلا سیتوویچ، "وام های لومبارد توسط صاحبان آپارتمان های مایع که مایل به خرید یک آپارتمان دوم هستند، به عنوان مثال، برای والدین یا فرزندان، دریافت می کنند." کارگزاری Miel می گوید که "وام گیرندگان عمدتاً افراد طبقه متوسطی هستند که تصمیم گرفته اند وارد تجارت شوند و دارای بودجه شخصی و سرمایه شرکای خود نیستند."

سوهو املاک می افزاید که برای خرید املاک و مستغلات اضافی، در دو مورد به وام رهنی متوسل می شود: «اولین زمانی است که خریدار آمادگی برداشت وجوه از تجارت را ندارد (هزینه یک آپارتمان گران قیمت همیشه مبلغ بسیار چشمگیری است. ) و توسل به وجوه قرض گرفته شده با ثبت وثیقه آپارتمان برای او سود بیشتری دارد. با توجه به نرخ رشد قیمت مسکن گران قیمت، خرید اعتباری به طور قابل توجهی سودآوری معامله را بهبود می بخشد. مورد دوم زمانی است که پول کافی برای آپارتمان مورد نظر وجود ندارد.»

اما در بیشتر موارد، مردم به سادگی از توسل به این نوع وام می ترسند. همانطور که توسط DeltaCredit توضیح داده شده است، "تاکنون معاملات کمی وجود دارد. اول از همه، این به دلیل مانع روانی است که وام گیرندگان دارند. با این حال، رهن تنها خانه خود سخت است.»

بانک وام مسکن شهر به افزایش تدریجی تراکنش های وام های رهنی اشاره می کند. الکساندر چرنیاک به نوبه خود مطمئن است که وام دهی رهنی در روسیه و همچنین بازار وام به طور کلی رشد خواهد کرد. نرخ وام کاهش می یابد، شرایط آن افزایش می یابد، تعداد طلبکاران اولیه ارائه چنین محصولی افزایش می یابد. او می افزاید: «کلیشه های عمومی در مورد هر نوع تعهدات بدهی نیز برطرف خواهد شد.

«در غرب، املاک و مستغلات رهن و رهن شده است. در روسیه مدرن، به دلیل فقدان چارچوب قانونی، هنوز چنین عملی وجود ندارد. ناتالیا کرپیچنکو پیش بینی می کند که وقتی ظاهر می شود ، وعده ها می توانند به یک بازار عظیم تبدیل شوند. - این به افراد آزادی بیشتری می بخشد و خروج از موقعیت های مختلف زندگی را آسان تر می کند. پس از همه، شرایط متفاوت است - نه لزوما پیش فرض.

بانک‌ها به دلایلی تاکنون از این جایگاه دور می‌زنند و این علی‌رغم افزایش قیمت‌های ملکی است! - کارشناس می گوید. - بیایید شرایطی را تصور کنیم که یک نفر دو سال پیش یک آپارتمان را به قیمت 100000 دلار با وام 60000 دلاری خریداری کرده است، اکنون آپارتمان او حداقل 300000 دلار قیمت دارد، فرض کنید که او قبلاً 10000 دلار پرداخت کرده است و 50000 دلار بدهی باقی مانده است، چرا نباید؟ آیا این شخص وام دیگری می دهد؟ پس از همه، آن را با قیمت فعلی املاک و مستغلات ارائه خواهد شد. من فکر می کنم که چنین محصولی باید در آینده قابل پیش بینی ظاهر شود.

ناتالیا وتلوگینا همچنین می گوید که "همه بانک ها به این موضوع علاقه ندارند." از آنجا که این یک چیز است که وام هدفمند برای خرید املاک و مستغلات صادر می شود، و کاملاً چیز دیگری - وام رهنی: خطر زیادی وجود دارد که وام گیرنده پول را برای چیز دیگری خرج کند. او گفت: «اگرچه احساس بسیار واضحی وجود دارد که این بازار در حال رشد است.

دیانا رومانوفسکایا