Préstamo lombardo garantizado por valores. Préstamos lombardos

Aunque es más fácil conseguir dinero en una casa de empeño, los documentos que necesita son casi los mismos: un pasaporte y un certificado de propiedad de la propiedad (si se proporciona). Por supuesto, nadie le pedirá documentos para joyas, pero para un apartamento, automóvil, terreno, etc., debe proporcionar un paquete completo. Además, deberá demostrar que los bienes inmuebles (u otros) no están pignorados por otras empresas.

Requisitos para el prestatario:

edad desde los 18 años, en algunos desde los 21 años;
ciudadano de la Federación Rusa;
registro en el territorio de la Federación Rusa.

La mayoría de las veces, las casas de empeño son más leales y se limitan a: pasaporte, edad y documentos de propiedad. Después de revisar los papeles, el especialista evalúa la garantía. Mira la condición y el valor de mercado.

¡Importante! El plazo de un préstamo con prenda de valores no puede ser mayor que el de los valores mismos. Es decir, si el dinero en valores se va a emitir en 3 meses, entonces el plazo será de hasta 3 meses.

Luego se anuncian los números. Si el cliente está de acuerdo, se firman contratos y se emite dinero.

Pros y contras en comparación con los productos bancarios

Un préstamo de casa de empeño es ciertamente diferente de un préstamo bancario. Pero la demanda solo está creciendo. Veamos por qué:

más fácil obtener un préstamo
no necesita certificados de trabajo;
período de 1 día a un año (y puede extenderse);
alta probabilidad de aprobación;
emisión urgente de dinero;
El límite de crédito no depende de los ingresos familiares.

Un préstamo de consumo en un banco tiene sus ventajas:

tiene un porcentaje menor
la tasación se realiza a valor de mercado;
no se requiere un depósito;
contratos a largo plazo.

Otra ventaja de prestar en un banco: .

Para cada situación, debe considerar individualmente qué es mejor tomar. En ocasiones, las casas de empeño acercan las condiciones a las bancarias, pero debido al alto grado de riesgo y la falta de un recurso de seguro tan voluminoso como el que tienen los bancos, sus actividades no tendrán sentido si no establece un porcentaje alto o realiza una evaluación costosa.

Las personas físicas y jurídicas intentan diferentes variantes préstamos para recibir fondos en condiciones óptimas. Los bancos ofrecen préstamos con la participación de garantes, garantizados por la propiedad, préstamos no focalizados y focalizados. A veces es problemático determinar qué características son inherentes a una forma particular de préstamo. Todo el mundo sabe que las casas de empeño son una alternativa a los bancos y empresas de microfinanzas. Estas son organizaciones que emiten préstamos a corto plazo garantizados por activos materiales. Luego, las joyas u otras cosas deben canjearse por el monto con intereses acumulados. En ausencia del monto requerido el día del rescate, los valores se vuelven a hipotecar: el prestatario paga intereses y el período de reembolso se extiende por otro mes. Algunas instituciones bancarias que emiten los llamados préstamos prendarios también operan de acuerdo con el mismo esquema.

Cómo resolver problemas financieros: los principales matices de los préstamos garantizados

El crédito de casa de empeño es una forma de préstamo de consumo, sin especificar su propósito. Este es un préstamo a corto plazo que se emite contra la seguridad de los derechos de propiedad o bienes muebles. La característica principal de esta opción de financiación es un pago único. Un préstamo de consumo regular generalmente se paga en varias cuotas. Al emitir fondos, el banco acepta los valores que quedan con el acreedor hasta que se deposita la cantidad de dinero requerida.

El importe del préstamo depende de la valoración de la garantía y de su valor nominal, que es determinado por peritos de manera pericial. Esto se aplica no solo a la autenticidad de las joyas, sino también a otras cosas valiosas para las que debe establecer un precio real. La valoración de la garantía significa el monto máximo del préstamo como porcentaje del valor de la garantía. Un artículo puede valorarse en una cantidad que oscila entre el cuarenta y el cien por ciento de su valor nominal.

La emisión de un préstamo de casa de empeño tiene sus propias características. Esta forma de financiación prevé la disponibilidad de locales especialmente acondicionados para el almacenamiento de los bienes materiales del prestatario. Por lo tanto, no todas las empresas bancarias ofrecen este tipo de opciones de financiación.

Particulares y empresarios: ¿quién puede obtener un préstamo?

Un préstamo de casa de empeño es la mejor solución a los problemas financieros si necesitas una determinada cantidad de dinero con urgencia y sin requisitos innecesarios. Las personas físicas y jurídicas pueden solicitar a una organización bancaria y proporcionar bienes muebles para el almacenamiento temporal. Esto es conveniente porque no se requieren documentos adicionales ni prueba de solvencia. El banco recibe a tiempo propiedad valiosa cliente y lo devuelve solo después de hacer la cantidad total devengada, junto con los intereses. Las características de dicha financiación incluyen:

Requerimientos mínimos a los clientes (sólo un pasaporte es suficiente) para emitir un préstamo.
No se requiere garantía. Es posible obtener una cantidad considerable en solo un par de horas.
Se lleva a cabo un examen para indicar el valor exacto del artículo pignorado.

Estos matices hacen que un préstamo de casa de empeño sea diferente a otras formas de préstamos.

Los principales tipos de préstamos garantizados por bienes valiosos

Los préstamos de tipo lombardo se dividen en varios tipos. Consideremos los principales:

sobre la seguridad de los bienes: cuando se aceptan cosas líquidas, cuya evaluación no exceda el 60 por ciento. Esta forma de otorgar préstamos es especialmente conveniente para las instituciones no bancarias;
para el suministro de metales preciosos. Una organización que planea participar en tales préstamos necesita sin fallar obtener una licencia para la venta de metales preciosos. El avalúo no puede ser inferior al 95% del valor real;
garantizado por valores es una opción de préstamo que los bancos utilizan con mayor frecuencia. La valoración colateral de los valores alcanza el 80%, mientras que las acciones y bonos de empresas no superan el 60%. El banco sólo puede aceptar acciones u otros valores que tengan una cotización oficial en la bolsa de valores. De acuerdo con la cotización, se determina el valor nominal de los documentos. Si el prestatario está satisfecho con todas las condiciones de financiación, está obligado a transferir las acciones de la empresa bancaria. En caso de incumplimiento de las obligaciones crediticias, la cosa del prestatario pasa al prestamista. El contrato escrito necesariamente refleja los puntos principales relacionados con los pagos atrasados.

Muchos ciudadanos creen que los términos de dicha financiación son extremadamente desventajosos. En caso de violación de las condiciones y retrasos en los pagos, los bienes valiosos pignorados siguen siendo propiedad del acreedor. Pero también hay puntos positivos, porque puedes obtener inmediatamente dinero en efectivo sin tener que hacer largos preparativos. documentos necesarios y captación de garantes.

El crédito lombardo es una forma de refinanciación en la que el Banco Central de la Federación Rusa proporciona préstamos garantizados por seguridad. A diferencia de los préstamos garantizados con bienes inmuebles (hipotecas), las operaciones de casas de empeño son préstamos garantizados con bienes muebles. El objeto de la garantía son principalmente valores confiables cotizados en la bolsa de valores. Los préstamos se emiten dentro de una cierta parte de su valor de mercado, porque es posible una caída en el tipo de cambio. Junto con las obligaciones estatales, las letras de cambio pueden aceptarse como garantía.

La lista de valores aceptados para prenda está determinada por el Banco Central de la Federación Rusa. Estos son, por regla general, valores gubernamentales, pero en algunos casos pueden ser valores corporativos.

El Banco Central de la Federación de Rusia establece un límite de préstamo de casas de empeño para el país en su conjunto y para cada Administración Territorial Principal (Banco Nacional).

La formación de una cartera de valores pignorados y el procedimiento para su contabilidad son importantes en el proceso de préstamo. Para esto, se utilizan cuentas Depo. Tales cuentas sirven para reflejar todas las transacciones relacionadas con el almacenamiento de valores. Las cuentas "Depo" se mantienen en depósitos, es decir, en organizaciones a las que se les ha otorgado el derecho de almacenar y registrar acciones, bonos y otros valores.

Una cartera de valores es una lista de todos los valores propiedad de un banco comercial. A partir de ella se forma una cartera que comprende únicamente la totalidad de los valores pignorados. La operación de prenda en sí se lleva a cabo transfiriendo el valor de la cartera de la cuenta Depo de un banco comercial a la cuenta Depo del Banco Central de la Federación de Rusia en uno de los depositarios autorizados. El contenido de la cartera se coordina preliminarmente con la administración local del Banco Central de la Federación Rusa.

El crédito lombardo se proporciona sobre la base de:

· un contrato de préstamo general anual.

Establece las principales condiciones para la concesión de préstamos. Cada préstamo tiene una duración de hasta 30 días y se formaliza mediante la redacción de un contrato de préstamo por separado.

· Al mismo tiempo, un banco comercial debe emitir la obligación de pagar el préstamo dentro del tiempo estipulado y transferir al organismo territorial del Banco Central de la Federación Rusa un poder notarial para el derecho a vender valores aceptados como garantía si el préstamo no se devuelve a tiempo.
Solicitud de préstamo de empeño a tipo de interés fijo o solicitud satisfecha (parcialmente satisfecha) de solar en subasta de préstamo de empeño, en la que se indica tanto el importe total como el mínimo del préstamo de empeño solicitado por el banco (en caso de satisfacción parcial de la aplicación)

El crédito lombardo se otorga por un monto de hasta el 75% del valor de mercado de los valores aceptados como garantía. El banco central monitorea diariamente el precio de mercado de estos valores. Si su valor disminuye, un banco comercial está obligado a aumentar el monto de la garantía en consecuencia transfiriendo una cantidad adicional de valores de su cuenta "Depo" a la cuenta "Depo" del Banco Central de la Federación Rusa. De lo contrario, la Administración Territorial Principal (Banco Nacional) recupera el monto faltante de la garantía.

En situaciones en las que aumenta el precio de mercado de la garantía, el banco comercial tiene derecho a devolver la garantía adicional a su cuenta Depo.

Como ya se señaló, un préstamo de casa de empeño se emite por un período específico, pero un banco comercial puede pagar el préstamo antes de lo previsto y devolver los valores pignorados a su disposición. Para el uso de un préstamo de casa de empeño, un banco comercial paga intereses, cuya tasa es aprobada por el Banco Central de la Federación Rusa. Él puede cambiarlo dependiendo de tareas específicas. la política monetaria. Sin embargo, para un préstamo de casa de empeño ya emitido, la tasa no se revisa. En la fecha de vencimiento del reembolso del préstamo, el monto correspondiente, sin el consentimiento del banco comercial, se debita de su cuenta corresponsal en el centro de liquidación y caja del Banco Central de la Federación Rusa.

El derecho a recibir un préstamo de casa de empeño lo disfrutan los bancos que cumplen ciertas condiciones:

Antes de solicitar un préstamo, deben haber estado funcionando con éxito durante al menos 1 año.
· cumplir con las normas establecidas, transferir dinero a tiempo a los fondos de reserva del Banco Central de la Federación Rusa.
Presentarle informes a tiempo y en su totalidad. Informes de integridad y cumplimiento contabilidad confirmado por la organización auditora.
· Al momento de emitir un préstamo de casa de empeño, un banco comercial no puede tener deudas vencidas sobre préstamos recibidos previamente del Banco Central de la Federación Rusa.

Las administraciones territoriales y los bancos nacionales del Banco Central de la Federación Rusa comenzaron a practicar la emisión de préstamos de casas de empeño solo desde 1995.

El Banco de Rusia ofrece préstamos de casas de empeño de dos maneras:

· A petición de los bancos. En este caso, se otorga un préstamo de casa de empeño en cualquier día hábil a una tasa de interés de casa de empeño fija establecida por el Banco de Rusia, el plazo del préstamo se determina en la solicitud del banco;
· Según los resultados de la subasta de crédito lombarda realizada;

Las subastas de préstamos lombardos son realizadas por el Banco de Rusia en Moscú como concursos porcentuales para las solicitudes de los bancos para obtener un préstamo de empeño.

La base para la subasta es el acuerdo oficial del Banco de Rusia sobre la celebración de una subasta de préstamos lombardos, que establece el método de realización de la subasta, el importe total del préstamo ofrecido por el Banco de Rusia en la subasta y el período durante el cual se proporciona el préstamo.

Las ofertas de los bancos aceptadas para la subasta se clasifican de acuerdo con el nivel de la tasa de interés ofrecida por los bancos, comenzando desde el máximo.

La decisión final sobre la tasa de corte y sobre el monto de los préstamos de casas de empeño proporcionados sobre los resultados de la subasta la toma el Comité de Crédito del Banco de Rusia después de recibir y analizar las solicitudes de préstamos de los bancos.

El agotamiento del monto establecido del préstamo subastado es la base para reducir el monto de la última solicitud (una reducción proporcional en el monto de cada solicitud del banco, que indica la tasa aceptada por el Banco de Rusia como la tasa de corte) en la lista de aplicaciones satisfechas. En este caso, las solicitudes de los bancos pueden satisfacerse parcialmente, es decir, en este caso, el monto del préstamo de la casa de empeño otorgado al banco no debe ser inferior al monto mínimo especificado en la solicitud. Las solicitudes parcialmente satisfechas, para las cuales la cantidad mínima solicitada por los bancos no cumple con los criterios especificados, no son ejecutadas por el Banco de Rusia.

Después de que se lleva a cabo la Subasta de Crédito Lombardo, el Banco de Rusia publica sus resultados, indicando la tasa de corte actual, en el Boletín del Banco de Rusia.

Algunas personas pueden tener una situación en la que necesitan dinero de inmediato y no hay nadie a quien pedirle prestado, pero al mismo tiempo hay confianza en que la situación financiera desfavorable pronto se restablecerá. En este caso, es muy posible considerar la opción de préstamos de casas de empeño (a menos, por supuesto, que haya algo que ofrecer como garantía).

¿Qué es un préstamo de empeño?

Un préstamo de casa de empeño es un préstamo a corto plazo que está garantizado por una propiedad con un alto grado de liquidez que, en caso de incumplimiento del préstamo, la organización puede vender fácilmente. La prenda es una garantía para el prestamista.

Ejemplos de garantías incluyen valores, joyas, antigüedades, Accesorios y productos electrónicos, ropa, bienes raíces, automóviles, etc. El crédito lombardo se paga con mayor frecuencia en una suma global.

Este tipo de préstamo es una alternativa a un préstamo bancario.

La base legal para las actividades de las casas de empeño

La casa de empeño actúa como acreedor, cuyas actividades están reguladas por ciertas disposiciones del Código Civil de la Federación Rusa y Ley Federal de la Federación Rusa No. 196-FZ "Sobre las casas de empeño" .

Según las normas establecidas:

las casas de empeño no tienen derecho a disponer de la propiedad del prestatario;
los empleados de las casas de empeño están obligados a guardar secreto profesional con respecto a la información sobre las prendas recibidas;
una cosa entregada a una casa de empeño debe evaluarse sobre la base de su valor de mercado y el acuerdo de las partes;
un préstamo de casa de empeño debe formalizarse mediante un acuerdo por escrito, etc.

Algunas características de obtener un préstamo de casa de empeño

Una vez que haya tomado una decisión sobre los préstamos de la casa de empeño, debe tener en cuenta que una casa de empeño no acepta todos los valores como garantía. Entonces, los empleados de la organización aseguran la casa de empeño contra posibles dificultades en la venta de la propiedad prendada en caso de no devolución de fondos.

La propiedad se acepta solo después de proporcionar el pasaporte del prestatario que ha alcanzado la mayoría de edad. No se atiende a personas bajo la influencia de drogas o alcohol.

Características de la valoración de la propiedad.

La garantía futura no se evalúa en su valor total:

metales preciosos - teniendo en cuenta el peso neto y la muestra (es decir, la presencia de piedras preciosas y decoración por joyeros);
electrodomésticos y electrónicos - sujeto a condiciones apariencia, estado técnico, fecha de lanzamiento;
ropa - teniendo en cuenta el grado de desgaste, etc.

Así, el valor de la garantía siempre estará por debajo del valor de mercado.

Ventajas y desventajas de un préstamo de casa de empeño

Las ventajas de este tipo de préstamo incluyen:

el procedimiento de concesión no prevé un procedimiento complicado para comprobar la solvencia del prestatario;
velocidad de registro;
no es necesario proporcionar información sobre el lugar de trabajo, los ingresos, la posición en la sociedad, etc. y, como resultado, el paquete de documentos es mínimo (se requiere un pasaporte y documentos para una prenda costosa, por ejemplo, un automóvil) ;
si por alguna razón el prestatario no paga el préstamo, su propiedad es vendida por una casa de empeño en una subasta, pero al mismo tiempo está exento de pago;
el objetivo puede ser cualquiera;
sin penalizaciones por amortización anticipada;
una casa de empeño es prácticamente un análogo de alquilar una celda en un banco, solo que es mucho más barato;
la decisión de la casa de empeño de otorgar un préstamo no se ve afectada en absoluto por el historial crediticio del cliente (excepto cuando la casa de empeño mantiene su propio historial crediticio);
existe la posibilidad de prorrogar el contrato (el servicio se llama re-prenda, y la condición para su prestación es el pago de intereses), y el número de tales prórrogas no está limitado;
la posibilidad de obtener un préstamo para pensionistas.

Sin embargo, junto con las ventajas, también existen desventajas:

evaluación de joyas a precio de chatarra;
existen restricciones en los valores aceptados como garantía;
para recibir necesitas grandes sumas, debe prometer propiedades especialmente valiosas;
alto porcentaje;
el plazo del préstamo no suele exceder de un año;
duras multas;
existe el riesgo de desaparición irreparable de las cosas empeñadas (en caso de robo de la casa de empeño).

Por lo tanto, un préstamo de casa de empeño es más beneficioso en los casos en que se necesita dinero por un período corto, o si el banco se ha negado a proporcionar un servicio de préstamo, o si el prestatario mal historial crediticio, o tenía antecedentes penales, o si se necesita un préstamo urgente y sin papeleos.

Entre los muchos programas hipotecarios que existen actualmente en Rusia, también se están desarrollando los llamados préstamos de casas de empeño, o préstamos garantizados por los bienes inmuebles del prestatario.

En la comprensión del occidental, cualquier bien inmueble no hipotecado significa dinero congelado. “Cualquier bien inmueble puede traer dinero a su propietario y la gente prefiere aprovechar esta oportunidad”, dice Alexander Chernyak, Director General de ATTA Ipoteka. los ciudadanos Rusia moderna no tienen prisa por hipotecar su propiedad “en una casa de empeño”. Y no todos los bancos están preparados para prestar servicios de préstamo de empeño. Sin embargo, los expertos notan un aumento en el número de tales transacciones en el mercado inmobiliario ruso. Por ejemplo, en el Banco Hipotecario de la Ciudad, hoy la participación de dichos préstamos es de aproximadamente el 20%. Y el banco DeltaCredit señala que "la hipoteca lombarda ya se utiliza activamente en el mercado de los nuevos edificios".

Según Anita Berzina, Jefa del Departamento de Préstamos Hipotecarios y de Consumo de Hansabank, la participación de este segmento en el mercado crediticio en comparación con las hipotecas convencionales es de aproximadamente el 30%.

circuito sencillo

El esquema de préstamos de casas de empeño es simple. "Le di mi propiedad como garantía al acreedor. Recibí dinero por ella, devolví el dinero. Recibí la propiedad de vuelta, no pagué. La prenda permanece con el acreedor", explica Natalya Kirpichenko, directora general de Miel. Corretaje.

Titulares de capital metros cuadrados cada año se hacen más ricos, pero para muchos esto no hace que sea demasiado fácil resolver la vivienda y otros temas apremiantes, incluso con la ayuda de una hipoteca clásica, aunque podría. Después de todo, el prestatario potencial ya tiene bienes raíces. Y este inmueble, según la secretaria de prensa del Banco Hipotecario de la Ciudad, Ekaterina Pravdina, es en realidad dinero congelado.

El sistema de préstamos de casas de empeño le permite descongelar dinero: con la seguridad de sus propios bienes inmuebles, el prestatario recibe una cierta cantidad de dinero que puede gastar en sus necesidades, pagando gradualmente al prestamista el monto de la prenda y los intereses. La mayoría de las veces, el propósito del préstamo se negocia con el banco.

¿Qué gastar?

Vasily Belov, director general de Fosborne Home, identifica dos tipos de préstamos con garantía inmobiliaria, que difieren significativamente en su grado de riesgo para el banco. “El menos riesgoso de ellos es para gastos no objetivo garantizados por bienes inmuebles existentes: en este caso, el prestatario toma un préstamo, por regla general, por un pequeño porcentaje del valor de su propiedad, por ejemplo, 20-30% , con el fin de gastarlo en cualquiera de sus objetivos”, dice el experto.

Otro tipo de préstamo es la emisión de un gran préstamo con garantía real (hasta el 100% del valor de la prenda) "para el establecimiento o desarrollo del negocio del dueño de la propiedad". En este caso, el banco presta hasta cierto punto a los riesgos empresariales, porque no hay garantía de que el negocio prospere. En caso de quiebra de un empresario, el banco se enfrentará al problema de vender bienes inmuebles para cobrar un préstamo. Y según Maria Bazyaeva, jefa del departamento de procesamiento de préstamos en Contact - Elite Real Estate, el proceso de "rechazar" bienes raíces no es de ninguna manera el objetivo del banco. “El propósito del banco es obtener ganancias con los pagos de los préstamos”, aclara. Debido al alto grado de riesgo, los bancos raros optan por préstamos de casas de empeño para empresas.

Básicamente, en Rusia, los préstamos de casas de empeño se extienden a gastos no específicos (ocio, educación) o a la compra nuevo apartamento, renovación de lo antiguo, construcción de bienes raíces suburbanos. “Por ejemplo, puedes hipotecar un apartamento e ir a jugar al casino, o puedes comprar otro apartamento”, dice Natalia Kirpichenko. Según Natalya Vetlugina, jefa del servicio analítico de la empresa Novy Gorod, recurren principalmente a un préstamo de casa de empeño para comprar un segundo apartamento sin separarse del primero.

¿Necesitas controlar?

Hay empresas cuyos programas limitan claramente el uso previsto del préstamo. Por ejemplo, la empresa de refinanciación ATTA Ipoteka, que trabaja con más de 100 bancos, entró en el mercado ruso en 2005 con el producto hipotecario Remontny. " Individuos en la seguridad de su vivienda reciben dinero que pueden usar para reparar tanto el apartamento hipotecado como cualquier otro local residencial ”, explica Alexander Chernyak la esencia de la propuesta. Y otro producto de la empresa, "New Apartment - 2", permite a los bancos emitir préstamos solo para la compra de un nuevo apartamento. "El uso indebido de la cantidad emitida está completamente excluido", dice Chernyak.

“El banco puede verificar el uso previsto de los fondos del crédito al obligar al cliente a proporcionar un acuerdo con un contratista para la prestación de servicios, un contrato para la venta de bienes inmuebles, un acuerdo sobre participación accionaria en la construcción de viviendas, etc.” confirma Anita Berzina.

Si, por ejemplo, un cliente está hipotecando un apartamento para comprar otro inmueble y lo comenta expresamente con el banco, el banco puede solicitar la presentación de los documentos pertinentes. “Por ejemplo, para comprar un edificio nuevo, debe presentar un acuerdo de inversión o un acuerdo de compraventa”, explica Maria Bazyaeva. - Pero, en mi opinión, el control no siempre es necesario. Después de todo, si el banco tiene un apartamento líquido como prenda, en el que nadie está registrado y con cuya implementación el banco no tiene problemas, entonces no tiene sentido controlar los documentos.

Por ejemplo, en el banco DeltaCredit, según Alla Tsytovich, vicepresidenta de DeltaCredit, “al emitir un préstamo de casa de empeño, el prestatario no necesita confirmar Uso previsto recursos crediticios. Así ocurre en muchos otros bancos: los inmuebles hipotecados son una garantía de que de una forma u otra se devolverán los fondos del préstamo. Sin embargo, el prestamista siempre se reserva el derecho de verificar el uso previsto del préstamo.

El círculo se está estrechando

Hay una serie de requisitos para la propiedad hipotecada. En primer lugar, la propiedad debe ser propiedad del prestatario; este es un requisito previo para todos los bancos. Otra condición es el número de personas registradas en el apartamento. Algunos bancos (por ejemplo, Sberbank de la Federación Rusa) toman como garantía solo un apartamento "limpio", es decir, uno en el que nadie está registrado. Otros bancos permiten el registro en el apartamento hipotecado del prestatario, pero no permiten el registro de hijos menores. Como dicen en la empresa "Contacto - Elite Real Estate", puede encontrar un programa de préstamo cuando se permite el registro de hijos menores, pero sin derecho de propiedad.

Muchos expertos señalan la tendencia general de suavizar los requisitos para el objeto de garantía frente a la feroz competencia. "Contacto - Elite Real Estate", según Maria Bazyaeva, "trabaja con bancos que hipotecan un apartamento donde no solo están registrados los hijos, sino también los nietos, hay una reurbanización ilegal, los propietarios anteriores no están eliminados".

Otra condición es la ubicación de la propiedad. La aceptabilidad de la ubicación está determinada por los prestamistas. Contacto - Elite Real Estate considera bienes inmuebles ubicados en Moscú y la región de Moscú, a no más de 50 km de la carretera de circunvalación de Moscú, como garantía. DeltaCredit Bank ofrece un préstamo garantizado por un apartamento ubicado en Moscú y la región de Moscú, San Petersburgo y región de leningrado, Nizhny Novgorod, Samara, Tolyatti y varias otras ciudades donde se están implementando los programas del Banco. Algunos bancos permiten la prenda de un objeto ubicado en el lugar de trabajo o residencia del cliente en otra ciudad, si allí tienen sus sucursales.

En cuanto al objeto hipotecado en sí, puede ser cualquier bien inmueble: un piso en edificio de apartamentos, casa adosada o casa de campo, parcela. Pero es necesario que el valor de mercado del objeto sea relativamente alto, y el objeto mismo debe ser líquido.

Además, dado que el monto del préstamo no supera el 70% del valor de la garantía (hay tasas de interés y más altas, pero principalmente en bancos que trabajan con bienes raíces de élite), al hipotecar un apartamento pequeño, el monto recibido es solo lo suficiente para repararlo.

Por lo tanto, tiene sentido hipotecar bienes inmuebles que serán de interés para el banco.

Como dice Natalya Kirpichenko, "en la práctica, es más fácil hipotecar bienes raíces urbanos residenciales". Según Alla Tsytovich, pocos bancos otorgan préstamos garantizados por bienes raíces comerciales (oficinas, almacenes) y bienes raíces suburbanos (casas, cabañas, terrenos). “En el caso de los bienes raíces suburbanos, el banco puede tener sus propias ideas sobre el valor del objeto, que no siempre se corresponderán con las realidades del mercado”, dice Natalya Kirpichenko.

Según Oleg Repchenko, jefe del centro analítico IRN.ru, “al evaluar los bienes raíces suburbanos, hay muchos más parámetros que pueden hacer que los bienes raíces no sean líquidos. Esto se debe a un número mucho mayor de criterios de evaluación que, por ejemplo, cuando se evalúa un apartamento”.

Los principales criterios por los que se evalúan los bienes raíces suburbanos son la ubicación, las comunicaciones, la infraestructura, la disponibilidad de todos los documentos necesarios, así como los parámetros de las casas en sí, que, a diferencia de los apartamentos, son más individuales y, por lo tanto, menos líquidos. Si, por ejemplo, se está construyendo una casa en un área suburbana propiedad del prestatario, entonces el terreno puede convertirse en objeto de garantía. Pero pocos bancos optan por préstamos garantizados por un terreno.

“Hasta ahora, la legislación en esta materia no ha sido suficientemente desarrollada, y los bancos prácticamente no prestan construcción sobre la seguridad de la tierra”, explican los analistas de Mirax Group. Aunque la puesta en circulación de solares en propiedad de los ciudadanos debería impulsar, en primer lugar, la construcción de viviendas particulares.

Sin embargo, Fosborne Hogar lanzó el programa Oferta de Verano para la temporada, desde 9% anual durante 20 años con pagos adicionales reducidos como parte de las preferencias bancarias, según un comunicado de prensa. El corredor de préstamos "Fosborne Home" coopera con 27 bancos, la mayoría de los cuales le brindan preferencias. El préstamo está garantizado no solo por un apartamento (hasta el 90 % del valor de mercado), sino también por un terreno (hasta el 65 % del valor de mercado). Según la empresa, el programa también está diseñado para desarrolladores privados.

Hansabank recuerda que “de acuerdo con el Artículo 5 de la Ley Federal N 102-FZ “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)”, una parcela de tierra, cuyos derechos se registran de la manera establecida para el registro estatal de derechos de bienes inmuebles y transacciones con ella, puede ser objeto de hipoteca, incluida la parcela de la sociedad del jardín.

Los bancos también desconfían de los objetos en construcción. Por ejemplo, no todos los bancos se comprometerán a emitir un préstamo para un apartamento en un edificio nuevo (en una etapa de construcción sin terminar).

“La dificultad radica en el hecho de que el objeto de construcción no puede considerarse prenda hasta que esté legalmente registrado como existente”, explica Kirpichenko. Como dicen en "Contacto - Elite Real Estate", "una obra nueva no puede ser objeto de prenda, ya que en este caso no existen documentos sobre el derecho de propiedad".

Si el prestatario posee no uno, sino, por ejemplo, dos apartamentos, entonces tiene derecho a proporcionar ambos como garantía, lo que aumenta el monto del préstamo. Correduría Miel dice que el cliente puede empeñar "cualquier cosa, porque todos los riesgos recaen sobre él". Por lo tanto, la provisión de no uno, sino, por ejemplo, dos apartamentos como garantía para un préstamo no está prohibida, sino bienvenida. Eso sí, siempre que el cliente sea el propietario de ambos apartamentos.

Una palabra para los tasadores

La valoración de los objetos en garantía la realizan tasadores independientes acreditados por el banco, quienes cuentan con certificados que les dan derecho a realizar una valoración profesional de cualquier bien inmueble. El banco proporciona al cliente una lista de empresas acreditadas y el cliente determina con cuál le conviene más trabajar. Según Oleg Repchenko, la tasación de un apartamento le costará al prestatario de $ 100, pero casa de Campo o un apartamento multimillonario - desde $500.

Además de determinar el valor actual de los bienes inmuebles, los tasadores brindan su pronóstico del valor del objeto por lo menos para el próximo año, lo cual es especialmente importante en una situación de aumento de precios. La empresa explica que “es precisamente en base a eso que el banco fija un cierto coeficiente, es decir, no presta al 100%, sino a una cantidad menor”.

Pero el banco puede subestimar el valor de los bienes inmuebles. En este caso, informa Natalya Vetlugina, debe comunicarse con los agentes inmobiliarios. “Sin embargo, debe entenderse que ningún banco dará el 100% de su valor y hasta el 90% por un apartamento. La cifra habitual aquí es del 60-70%”, advierte.

eso esta de acuerdo

Después del procedimiento de evaluación, se concluye un acuerdo entre el banco y el cliente. En primer lugar, se determina la cantidad máxima de un posible préstamo. Según la experiencia de la empresa "Contact - Elite Real Estate", cuyo campo de actividad es el inmobiliario de élite urbano y suburbano, el monto máximo del préstamo puede ser del 85% del valor de tasación. Y en el banco DeltaCredit, según el programa Delta Invest para préstamos de empeño, el monto máximo del préstamo es del 70% del costo del apartamento, si se usa como vivienda principal. Y si el piso existente se destina a alquiler, el préstamo máximo será del 50% de su valor. Dado que el préstamo se otorga a 10 años, el prestatario tiene derecho a alquilar tanto la propiedad hipotecada como la comprada, cubriendo parcialmente los costos de las cuotas mensuales.

El siguiente paso es discutir los términos del préstamo. En DeltaCredit el plazo máximo es de 10 años, en el Banco Hipotecario de la Ciudad - 25 años. “Los términos son diferentes en todas partes. Dependen de la edad del prestatario y de sus deseos”, dice Bazyaeva. Cuanto más largo sea el plazo del préstamo, menor será el pago mensual. Así, por ejemplo, los clientes en edad de jubilación están interesados en tener plazos de devolución de préstamos más largos. “Es más conveniente tomar un préstamo por la cantidad máxima de años, incluso si se planea pagarlo en un año, ya que los pagos mensuales serán más bajos”, aconseja Maria Bazyaeva.

La tasa de interés para todos los bancos oscila entre el 9% y el 15% anual en rublos. En DeltaCredit, la tasa de interés es del 11,25 % si el préstamo se emite en dólares estadounidenses, y si el préstamo es en rublos, entonces del 12,5 %. En el Banco Hipotecario de la Ciudad, la tasa de interés mínima de los préstamos en dólares es del 9,9% y en rublos, del 12,25%. En Fosborne Home, que trabaja con más de 30 bancos, incluido Alfa-Bank, la tasa de interés mínima de un préstamo a 10 años (para la compra de un departamento o inmueble suburbano) es del 9%. Además, la tasa de interés depende del certificado proporcionado por el prestatario, en forma de 2-NDFL o en forma de banco.

Todos los bancos requieren que el cliente confirme los ingresos con un certificado del lugar de trabajo en forma de 2-NDFL o un certificado del lugar de trabajo en forma de banco. “Este es un trámite obligatorio, porque aunque el banco tenga un objeto inmobiliario como prenda, debe estar seguro de la solvencia del cliente”, dicen en la empresa Contacto - Elite Real Estate.

Situaciones inesperadas

El Banco Hipotecario de la Ciudad aconseja: “Si hay dificultades temporales con el pago del préstamo, debe comunicarse de inmediato con el banco para acordar una solución aceptable para ambas partes. Esto podría ser una revisión del cronograma de pago del préstamo o la venta de un apartamento hipotecado”.

“Ahora muchos bancos, satisfaciendo las necesidades del prestatario, ofrecen elegir un apartamento alternativo de menor costo. En este caso, un comprador busca un apartamento que está empeñado en el banco. En la transacción, el dinero se coloca en dos celdas: en una, el monto de la deuda, en la otra, el monto restante que va al prestatario. A menudo, los bancos pagan cuotas temporales. Hay casos en los que, con la aparición de problemas graves para el prestatario, el banco, a pedido del prestatario, se aplazó y no cobró los pagos durante varios meses ”, dice Bazyaeva.

DeltaCredit confirma: “Si el prestatario advierte al banco sobre el deterioro de su situación financiera o la ocurrencia de otras circunstancias desfavorables que impiden el pago oportuno de la deuda, el banco se encuentra con el cliente a mitad de camino y ofrece varias formas de eliminar la deuda vencida extrajudicialmente ( por ejemplo, a través de un nuevo calendario de pagos). En cualquier caso, es más rentable para el cliente pactar y coordinar todo con el banco de forma individual en un principio que posteriormente como resultado procedimientos judiciales perder más".

El prestatario también tiene un riesgo cierto, aunque poco probable, de que el banco ya esté en problemas y luego la propiedad hipotecada pueda, según Natalya Kirpichenko, "suspenderse" por un período indefinido. Por lo tanto, muchos bancos aconsejan inmediatamente a los clientes que no vuelvan a correr riesgos y que no comprometan un solo apartamento.

quien lo necesita

Según Alla Tsytovich, "los propietarios de apartamentos líquidos que desean comprar un segundo apartamento, por ejemplo, para padres o hijos", toman préstamos lombardos. Miel Brokerage dice que "los prestatarios son en su mayoría personas de clase media que han decidido entrar en el negocio y carecen de fondos propios y de los socios".

Soho Realty agrega que para comprar bienes inmuebles adicionales, se recurre a los préstamos de casas de empeño en dos casos: “El primero es cuando el comprador no está listo para retirar fondos del negocio (el costo de un apartamento caro siempre es una cantidad muy impresionante). ) y le resulta más rentable recurrir a fondos prestados mediante el registro de una prenda de apartamento. Dada la tasa de crecimiento de los precios de las viviendas caras, la compra a crédito mejora significativamente la rentabilidad de la transacción. El segundo caso es cuando no hay suficiente dinero para el apartamento deseado”.

Pero en la mayoría de los casos, la gente simplemente tiene miedo de recurrir a este tipo de préstamo. Como explica DeltaCredit, “hasta ahora hay pocas ofertas. En primer lugar, esto se debe a la barrera psicológica que tienen los prestatarios. Aun así, es difícil hipotecar tu única casa”.

El Banco Hipotecario de la Ciudad observa un aumento gradual en las transacciones de préstamos prendarios. Alexander Chernyak, a su vez, está seguro de que los préstamos de casas de empeño en Rusia, así como el mercado de préstamos en general, crecerán. Las tasas de préstamo disminuirán, sus términos aumentarán, aumentará el número de acreedores primarios que brindan dicho producto. “También se superarán los estereotipos públicos sobre cualquier tipo de obligaciones de deuda”, añade.

“En Occidente, los bienes raíces han sido hipotecados y rehipotecados. En la Rusia moderna, todavía no existe tal práctica debido a la falta de un marco legal. Cuando aparece, las promesas pueden convertirse en un mercado colosal, - predice Natalya Kirpichenko. - Esto dará a las personas un mayor grado de libertad y facilitará la salida de diversas situaciones de la vida. Después de todo, las circunstancias son diferentes, no necesariamente un incumplimiento.

“Por alguna razón, los bancos están pasando por alto este nicho hasta ahora, ¡y esto a pesar del aumento existente en los precios de los bienes raíces! - dice el experto. - Imaginemos una situación en la que una persona compró un apartamento hace dos años por $ 100 000 con un préstamo de $ 60 000. Ahora su apartamento cuesta al menos $ 300 000. Supongamos que ya pagó $ 10 000 y le queda una deuda de $ 50 000. ¿Por qué no debería hacerlo? t esta persona dar otro préstamo? Después de todo, lo proporcionará el precio actual de los bienes inmuebles. Creo que tal producto debería aparecer en un futuro previsible”.

Natalya Vetlugina también dice que "no todos los bancos están interesados en esto". Porque una cosa es cuando se emite un préstamo específico para la compra de bienes inmuebles y otra muy distinta, los préstamos de casas de empeño: existe un alto riesgo de que el prestatario gaste el dinero en otra cosa. “Aunque hay una sensación muy clara de que este mercado está creciendo”, dijo.

Diana ROMANOVSKAYA