Bár a zálogházban könnyebb pénzt szerezni, a szükséges dokumentumok szinte ugyanazok: útlevél és tulajdonjog-igazolás (ha van). Az ékszerekhez természetesen senki nem fog okmányokat kérni, de lakáshoz, autóhoz, telekhez stb., komplett csomagot kell adni. Ezenkívül bizonyítania kell, hogy az ingatlant (vagy mást) nem más cégek zálogosítják.
Követelmények a hitelfelvevővel szemben:
- életkor 18 éves kortól, egyeseknél 21 éves kortól;
- az Orosz Föderáció állampolgára;
- regisztráció az Orosz Föderáció területén.
Leggyakrabban a zálogházak hűségesebbek, és a következőkre korlátozódnak: útlevél, életkor és tulajdoni okmányok. A papírok ellenőrzése után a szakember értékeli a fedezetet. Állapotra és piaci értékre néz.
Fontos! Az értékpapír zálogjogosultságú kölcsön futamideje nem lehet hosszabb, mint maguk az értékpapírok. Azaz, ha az értékpapíron lévő pénzt 3 hónapon belül kívánják kibocsátani, akkor az időtartam legfeljebb 3 hónap lehet.
Ezután kihirdetik a számokat. Ha az ügyfél beleegyezik, akkor szerződéseket írnak alá, és pénzt bocsátanak ki.
Előnyök és hátrányok a banki termékekhez képest
A zálogházi hitel minden bizonnyal különbözik a banki hiteltől. De az igény csak nő rá. Lássuk, miért:
- könnyebb hitelt felvenni
- nincs szükség igazolásokra a munkából;
- 1 naptól egy évig terjedő időszak (és meghosszabbítható);
- nagy esély a jóváhagyásra;
- sürgős pénzkibocsátás;
- A hitelkeret nem függ a család jövedelmétől.
A banki fogyasztási hitelnek megvannak a maga előnyei:
- alacsonyabb százaléka van
- az értékelés piaci értéken történik;
- letét nem szükséges;
- hosszú távú szerződések.
A banki hitelezés másik előnye: .
Minden helyzetben egyénileg kell mérlegelnie, hogy mit érdemes választani. A zálogházak néha közelebb hozzák a feltételeket a banki feltételekhez, de a magas kockázati fok és az olyan terjedelmes biztosítási forrás hiánya miatt, mint a bankok, tevékenységüknek nincs értelme, ha nem állít be magas százalékot, vagy nem végez költséges értékelést.
Magánszemélyek és jogi személyek próbálkoznak különböző változatok hitelezés, hogy optimális feltételekkel kaphassák meg a forrásokat. A bankok kezesek bevonásával, ingatlanfedezetű hiteleket, nem célzott és célzott hiteleket kínálnak. Néha problémás annak meghatározása, hogy egy adott hitelezési forma mely jellemzői rejlenek. Mindenki tudja, hogy a zálogházak a bankok és a mikrofinanszírozási társaságok alternatívái. Ezek olyan szervezetek, amelyek anyagi javakkal fedezett, rövid lejáratú kölcsönöket bocsátanak ki. Ekkor ékszert vagy egyéb holmit kell beváltani az összegért felhalmozott kamattal. A szükséges összeg hiányában a visszaváltás napján az értékeket újra jelzáloggal terhelik - a hitelfelvevő kamatot fizet, és a törlesztési határidő további egy hónappal meghosszabbodik. Egyes bankintézetek, amelyek úgynevezett zálogkölcsönt bocsátanak ki, szintén ugyanezen konstrukció szerint működnek.
Pénzügyi problémák megoldása: a fedezett hitelezés főbb árnyalatai
A záloghitel a fogyasztási hitel egy formája, céljának meghatározása nélkül. Ez egy rövid lejáratú kölcsön, amelyet tulajdonjog vagy ingó vagyon biztosítéka ellenében adnak ki. Ennek a finanszírozási lehetőségnek a fő jellemzője az egyszeri visszafizetés. A rendszeres fogyasztási hitel törlesztése általában több részletben történik. A pénzeszközök kibocsátásakor a bank elfogadja azokat az értékeket, amelyek a hitelezőnél maradnak a szükséges pénzösszeg letétbe helyezéséig.
A hitel összege a fedezet értékelésétől és névértékétől függ, amelyet szakértők szakértői módon határoznak meg. Ez nem csak az ékszerek hitelességére vonatkozik, hanem más értékes dolgokra is, amelyeknek valós árat kell meghatározni. A fedezetértékelés a maximális hitelösszeget jelenti a fedezet értékének százalékában. Egy cikk a névérték negyventől száz százalékáig terjedő összegre értékelhető.
A zálogkölcsön kibocsátásának megvannak a maga sajátosságai. Ez a finanszírozási forma biztosítja a kölcsönvevő anyagi javainak tárolására speciálisan előkészített helyiségek rendelkezésre állását. Ezért nem minden banktársaság kínál ilyen finanszírozási lehetőségeket.
Magánszemélyek és üzletemberek: ki kaphat hitelt?
A zálogházi kölcsön a legjobb megoldás pénzügyi problémákra, ha sürgősen és felesleges igények nélkül szüksége van egy bizonyos összegre. Magán- és jogi személyek banki szervezethez fordulhatnak, és ingó vagyontárgyat biztosíthatnak átmeneti tárolásra. Ez kényelmes, mert nincs szükség további dokumentumokra és fizetőképességi igazolásra. A bank időben megkapja értékes ingatlanügyfélnek, és csak a teljes felhalmozott összeg, a kamatokkal együtt történő megfizetése után adja vissza. Az ilyen finanszírozás jellemzői a következők:
- Minimális követelményekügyfeleknek (csak az útlevél elég) kölcsön kiadásához.
- Garancia nem szükséges. Néhány óra alatt jelentős mennyiséghez juthat.
- A zálogtárgy pontos értékének megállapítására vizsgálatot végeznek.
Ezek az árnyalatok a zálogházi kölcsönt a többi kölcsöntől eltérően teszik lehetővé.
Az értékes ingatlannal fedezett hitelek fő típusai
A lombard típusú hiteleket több típusra osztják. Tekintsük a főbbeket:
- az áruk biztonságáról - olyan folyékony dolgok elfogadásakor, amelyek értékelése nem haladja meg a 60 százalékot. Ez a hitelkibocsátási forma különösen kényelmes a nem banki intézmények számára;
- nemesfémek biztosítására. Egy ilyen hitelezést tervező szervezetnek szüksége van rá hibátlanul engedélyt szerezni nemesfémek értékesítésére. Az értékbecslés nem lehet kevesebb, mint a tényleges érték 95%-a;
- Az értékpapír fedezet a bankok által leggyakrabban használt hitelezési lehetőség. Az értékpapírok fedezeti értékelése eléri a 80%-ot, míg a vállalkozások részvényei és kötvényei nem haladják meg a 60%-ot. A bank csak olyan részvényt vagy egyéb értékpapírt fogadhat el, amely hivatalos tőzsdei jegyzéssel rendelkezik. Az árajánlat szerint a bizonylatok névértéke kerül meghatározásra. Ha a hitelfelvevő a finanszírozás összes feltételével elégedett, köteles átruházni a banki társaság részvényeit. Hitelkötelezettségek nem teljesítése esetén a kölcsönvevő dolga a kölcsönadóra száll át. Az írásbeli szerződés szükségszerűen tükrözi a késedelmes fizetésekre vonatkozó főbb pontokat.
Sok polgár úgy véli, hogy az ilyen finanszírozás feltételei rendkívül hátrányosak. A feltételek megszegése és késedelmes fizetés esetén a zálogtárgy értéke a hitelező tulajdona marad. De van olyan is pozitív pontok, mert azonnal megkaphatja készpénz hosszas előkészületek nélkül. szükséges dokumentumokatés kezesek vonzása.
A lombard hitel egy olyan refinanszírozási forma, amelyben az Orosz Föderáció Központi Bankja biztosítékkal fedezett hiteleket nyújt. Ellentétben az ingatlanfedezetű hitelekkel (jelzálog), a zálogházi tevékenység ingó vagyonnal fedezett hitel. A biztosíték tárgya elsősorban a megbízható, tőzsdén jegyzett értékpapír. A hiteleket a piaci értékük meghatározott részén belül adják ki, mert lehetséges az árfolyam esése. Az állami kötelezettségek mellett a váltó is elfogadható fedezetként.
A zálogba fogadott értékpapírok listáját az Orosz Föderáció Központi Bankja határozza meg. Ezek főszabály szerint állampapírok, de egyes esetekben lehetnek vállalati értékpapírok is.
Az Orosz Föderáció Központi Bankja zálogházi hitelkeretet állapít meg az ország egészére és minden egyes fő területi közigazgatásra (Nemzeti Bank).
A kölcsönzési folyamatban fontos a zálogtárgyak portfóliójának kialakítása és elszámolásának rendje. Ehhez Depo számlákat használnak. Az ilyen számlák az értékpapírok tárolásával kapcsolatos összes tranzakciót tükrözik. A "Depo" számlákat letéti őrzőkben vezetik, pl. részvények, kötvények és egyéb értékpapírok tárolására és nyilvántartására jogosult szervezetekben.
Az értékpapír-portfólió a kereskedelmi bank tulajdonában lévő összes értékpapír listája. Portfólió alakul ki belőle, amely csak a zálogba vett értékpapírok összességét tartalmazza. Magát a zálogműveletet úgy hajtják végre, hogy a portfólió értékét egy kereskedelmi bank depószámlájáról az Orosz Föderáció Központi Bankjának Depo számlájára utalják át az egyik engedélyezett letétkezelőnél. A portfólió tartalmát előzetesen egyeztetik az Orosz Föderáció Központi Bankjának helyi közigazgatásával.
A lombard hitel a következők alapján történik:
· éves általános kölcsönszerződés.
Rendelkezik a hitelezés fő feltételeiről. Minden kölcsön legfeljebb 30 napra szól, és külön kölcsönszerződés megkötésével formálják.
- · Ezzel egyidejűleg a kereskedelmi bank köteles kötelezettséget vállalni a kölcsön meghatározott időn belüli visszafizetésére, és át kell adnia az Orosz Föderáció Központi Bankjának területi szerve számára a fedezetként elfogadott értékpapírok eladási jogára vonatkozó meghatalmazást, ha a a kölcsönt nem térítik vissza időben.
- Fix kamatozású zálogházi kölcsön igénylése vagy zálogházi hitel aukción kielégített (részben kielégített) telekigénylés, amelyen a bank által igényelt zálogkölcsön teljes és minimális összege egyaránt feltüntetésre kerül (részleges kielégítés esetén). az alkalmazásból)
A lombard hitelt a fedezetként elfogadott értékpapírok piaci értékének 75%-áig nyújtják. A jegybank naponta figyelemmel kíséri ezen értékpapírok piaci árát. Ha ezek értéke csökken, a kereskedelmi bank köteles ennek megfelelően növelni a biztosíték összegét azáltal, hogy további értékpapírt utal át „Depo” számlájáról az Orosz Föderáció Központi Bankjának „Depo” számlájára. Ellenkező esetben a Területi Főigazgatás (Nemzeti Bank) behajtja a hiányzó biztosítékot.
Azokban az esetekben, amikor a fedezet piaci ára emelkedik, a kereskedelmi banknak joga van a pótfedezetet visszautalni Depo számlájára.
Mint már említettük, a zálogházi kölcsönt meghatározott időszakra adják ki, de a kereskedelmi bank határidő előtt visszafizetheti a kölcsönt, és visszaadhatja a zálogjogot a rendelkezésére. A zálogházi kölcsön felhasználásáért a kereskedelmi bank kamatot fizet, amelynek mértékét az Orosz Föderáció Központi Bankja hagyja jóvá. A konkrét feladatoktól függően módosíthatja. monetáris politika. A már kiadott zálogházi kölcsön esetében azonban a kamatláb nem kerül felülvizsgálatra. A kölcsön visszafizetésének esedékességekor a megfelelő összeget a kereskedelmi bank beleegyezése nélkül levonják az Orosz Föderáció Központi Bankjának elszámolási és készpénzközpontjában lévő levelezőszámlájáról.
Zálogházi kölcsön igénybevételének jogát olyan bankok illetik meg, amelyek megfelelnek bizonyos feltételeknek:
- A hiteligénylés előtt legalább 1 éve sikeresen működniük kell
- · megfeleljen a megállapított szabványoknak, időben utaljon pénzt az Orosz Föderáció Központi Bankjának tartalékalapjaiba.
- A jelentéseket időben és hiánytalanul nyújtsa be neki. Az integritás és megfelelőség jelentése könyvelés az ellenőrző szervezet megerősítette.
- · A zálogházi kölcsön kiadásakor a kereskedelmi banknak nem lehetnek lejárt tartozásai az Orosz Föderáció Központi Bankjától korábban kapott kölcsönök miatt.
Az Orosz Föderáció Központi Bankjának területi közigazgatása és nemzeti bankjai csak 1995 óta kezdték el gyakorolni a zálogkölcsönök kibocsátását.
Az Oroszországi Bank kétféle módon nyújt zálogkölcsönt:
- · Bankok kérésére. Ebben az esetben a zálogházi kölcsönt bármely munkanapon az Oroszországi Bank által meghatározott rögzített zálogházi kamattal nyújtják, a kölcsön futamidejét a bank kérelmében határozza meg;
- · A lefolytatott lombard hitelaukció eredménye szerint;
A lombard hitelaukciókat a Moszkvában működő Orosz Nemzeti Bank tartja százalékos versenyben a bankok zálogkölcsön megszerzésére irányuló kérelmére.
Az aukció alapja az Oroszországi Bank hivatalos megállapodása a lombard hitelaukció lebonyolításáról, amely meghatározza az aukció lebonyolításának módját, az Oroszországi Bank által az aukción felajánlott kölcsön teljes összegét, valamint az aukció időtartamát. a kölcsönt biztosítják.
Az aukcióra elfogadott bankok ajánlatait a bankok által kínált kamatszint szerint, a maximumtól kezdve rangsoroljuk.
Az aukció eredményeként nyújtott záloghitelek lejárati kamatáról és összegéről az Oroszországi Bank Hitelbizottsága hozza meg a végső döntést a bankok hitelkérelmének átvétele és elemzése után.
Az aukcióra bocsátott kölcsön megállapított összegének kimerülése az utolsó kérelem összegének csökkentésének alapja (a bank minden egyes kérelmének összegének arányos csökkentése, amely az Oroszországi Bank által elfogadott kamatlábat jelöli). határérték) az elégedett pályázatok listáján. Ebben az esetben a bankok kérelmei részben kielégíthetők, pl. ebben az esetben a banknak nyújtott zálogházi kölcsön összege nem lehet alacsonyabb, mint a kérelemben meghatározott minimális összeg. A részben kielégített kérelmeket, amelyekre a bankok által igényelt minimális összeg nem felel meg a meghatározott kritériumoknak, az Orosz Nemzeti Bank nem teljesíti.
A Lombard Hitelaukció lebonyolítása után az Orosz Nemzeti Bank közzéteszi eredményeit, az aktuális cut-off kamatlábat feltüntetve az Orosz Bank Értesítőjében.
Előfordulhat, hogy van, akinek azonnal pénzre van szüksége, és nincs kitől kölcsönkérni, ugyanakkor megvan a bizalom, hogy hamarosan helyreáll a kedvezőtlen anyagi helyzet. Ebben az esetben teljesen megfontolható a zálogházi hitelezés lehetősége (kivéve persze, ha van valami fedezet).
Mi az a zálogkölcsön?
A záloghitel rövid lejáratú, magas likviditási fokú ingatlannal fedezett hitel, amelyet a hitel nemfizetése esetén a szervezet könnyen értékesíthet. A zálog garancia a hitelező számára.
Példák a biztosítékokra: értékpapírok, ékszerek, régiségek, Készülékekés elektronikai cikkek, ruházat, ingatlanok, autók stb. A lombard hitelt leggyakrabban egy összegben fizetik vissza.
Ez a fajta hitel a bankhitel alternatívája.
A zálogházak tevékenységének jogalapja
A zálogház hitelezőként jár el, akinek tevékenységét az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének egyes rendelkezései szabályozzák és Az Orosz Föderáció 196-FZ szövetségi törvénye "A zálogházakról" .
A megállapított szabványok szerint:
- a zálogházak nem rendelkeznek a kölcsönvevő vagyona feletti rendelkezési joggal;
- A zálogház dolgozói kötelesek a kapott zálogjoggal kapcsolatos információkkal kapcsolatos szakmai titoktartást;
- a zálogháznak átadott dolgot a forgalmi értéke és a felek megállapodása alapján kell értékelni;
- zálogházi kölcsönt írásbeli megállapodással kell formálni stb.
A zálogházi kölcsön megszerzésének néhány jellemzője
A zálogkölcsönzésről szóló döntés meghozatala után tisztában kell lennie azzal, hogy nem minden értéket fogad el fedezetként a zálogház. Tehát a szervezet munkatársai biztosítják a zálogházat a zálogtárgy értékesítése során felmerülő nehézségek ellen a pénzeszközök vissza nem térülése esetén.
Az ingatlant csak a nagykorú hitelfelvevő útlevelének bemutatása után fogadják el. Drog vagy alkohol hatása alatt álló személyeket nem szolgálnak ki.
Az ingatlanértékelés jellemzői
A jövőbeni biztosíték nem teljes értékén kerül értékelésre:
- nemesfémek - figyelembe véve a nettó tömeget és a mintát (azaz a jelenléte drágakövekés ékszerészek díszítése);
- háztartási gépek és elektronikai cikkek - feltételtől függően kinézet, műszaki állapot, megjelenés dátuma;
- ruhák - a kopás mértékét figyelembe véve stb.
Így a biztosíték értéke mindig a piaci érték alatt lesz.
A zálogházi hitel előnyei és hátrányai
Az ilyen típusú kölcsönök előnyei a következők:
- a folyósítási eljárás nem ír elő bonyolult eljárást a hitelfelvevő fizetőképességének ellenőrzésére;
- regisztráció sebessége;
- nem kell információt adni a munkavégzés helyéről, jövedelméről, társadalmi pozíciójáról stb., Ennek eredményeként az okmánycsomag minimális (útlevél és drága zálogjog okmányai, például autó szükséges) ;
- ha a hitelfelvevő valamilyen okból nem fizeti a kölcsönt, ingatlanát egy zálogház aukción értékesíti, ugyanakkor mentesül a fizetés alól;
- a cél bármilyen lehet;
- nincs szankció a lejárat előtti visszafizetés esetén;
- a zálogház gyakorlatilag a banki cella bérlésének analógja, csak sokkal olcsóbb;
- a zálogház hitelkibocsátási döntését egyáltalán nem befolyásolja az ügyfél hiteltörténete (kivéve azokat az eseteket, amikor a zálogház saját hiteltörténetet vezet);
- van lehetőség a szerződés meghosszabbítására (a szolgáltatást visszavásárlásnak nevezzük, nyújtásának feltétele a kamatfizetés), és a hosszabbítások száma nem korlátozott;
- a nyugdíjasok hitelfelvételének lehetősége.
Az előnyök mellett azonban vannak hátrányok is:
- ékszerek értékelése ócskavas áron;
- korlátozások vonatkoznak a biztosítékként elfogadott értékekre;
- kapni kell nagy összegeket, különösen értékes ingatlant kell zálogba adni;
- magas százalék;
- a kölcsön futamideje általában nem haladja meg az egy évet;
- kemény pénzbírságok;
- fennáll a veszélye a zálogtárgyak helyrehozhatatlan eltűnésének (zálogház kirablása esetén).
A zálogházi kölcsön tehát akkor a legelőnyösebb, ha rövid időre van szükség pénzre, vagy ha a bank megtagadta a hitelszolgáltatás nyújtását, vagy ha a hitelfelvevő rossz hiteltörténet, vagy büntetett előéletű volt, vagy ha sürgősen és papírok nélkül kölcsön kell.
A jelenleg Oroszországban létező számos jelzáloghitel-program között fejlődik az úgynevezett zálogházi hitelezés, vagy a hitelfelvevő ingatlanfedezetével történő hitelezés is.
A nyugati felfogásban minden jelzálogjoggal nem terhelt ingatlan befagyott pénzt jelent. „Minden ingatlan pénzt hozhat a tulajdonosának, és az emberek szívesebben élnek ezzel a lehetőséggel” – mondja Alexander Chernyak, az ATTA Ipoteka vezérigazgatója. állampolgárok modern Oroszország nem sietnek „zálogházban” elzálogosítani ingatlanukat. És nem minden bank kész arra, hogy zálogkölcsönzési szolgáltatásokat nyújtson. Ennek ellenére a szakértők megjegyzik, hogy az orosz ingatlanpiacon megnőtt az ilyen tranzakciók száma. Például a Városi Jelzálogbankban ma körülbelül 20% az ilyen hitelek aránya. A DeltaCredit bank pedig megjegyzi, hogy "a lombard jelzáloghitelt már aktívan használják az új épületek piacán."
Berzina Anita, a Hansabank Fogyasztói és Jelzáloghitelezési Osztály vezetője szerint ennek a szegmensnek a részesedése a hitelezési piacon a hagyományos jelzáloghitelekhez képest megközelítőleg 30%.
A zálogházi kölcsön konstrukciója egyszerű. „Fedékként adtam az ingatlanomat a hitelezőnek – pénzt kaptam érte, visszaadtam a pénzt – visszakaptam az ingatlant, nem fizettem – a zálog a hitelezőnél marad” – magyarázza Natalja Kirpicsenko, a Miel vezérigazgatója. Közvetítés.
A tőke birtokosai négyzetméterévről évre gazdagodnak, de ez sokak számára nem könnyíti meg a lakhatási és egyéb sürgető problémák megoldását, akár egy klasszikus jelzáloghitel segítségével sem, bár lehetne. Hiszen a potenciális hitelfelvevőnek már van ingatlana. Ez az ingatlan pedig a Városi Jelzálogbank sajtótitkára, Jekaterina Pravdina szerint valójában befagyott pénz.
A zálogházi hitelezési rendszer lehetővé teszi a pénz feloldását - saját ingatlana biztosítékára a hitelfelvevő bizonyos összeget kap, amelyet az igényeire költhet, fokozatosan kifizetve a hitelezőnek a zálog összegét és a kamatot. Leggyakrabban a hitel célját a bankkal egyeztetik.
mire költeni?
Vaszilij Belov, a Fosborne Home vezérigazgatója két ingatlanfedezetű hiteltípust azonosít, amelyek a bank kockázatossági fokát tekintve jelentősen eltérnek egymástól. „A legkevésbé kockázatos közülük a nem célzott, meglévő ingatlanfedezetű kiadások: ebben az esetben a hitelfelvevő általában az ingatlana értékének kis százalékára, például 20-30%-ra vesz fel hitelt. , annak érdekében, hogy bármely céljára költse” – mondja szakértő.
A hitel másik fajtája az ingatlanfedezetű nagy kölcsön (a zálogjog értékének 100%-áig) "az ingatlan tulajdonosának vállalkozásának alapítására vagy fejlesztésére" történő kibocsátása. Ebben az esetben a bank bizonyos mértékig hitelez a vállalkozói kockázatoknak, mert nincs garancia arra, hogy menni fog az üzlet. Egy üzletember kudarca esetén a banknak szembe kell néznie azzal a kérdéssel, hogy ingatlant adjon el hitel beszedéséhez. Maria Bazyaeva, a Contact - Elite Real Estate hitelfeldolgozási osztályának vezetője szerint pedig az ingatlanok „elutasítása” semmiképpen sem a bank célja. „A bank célja, hogy a hiteltörlesztésből profitot termeljen” – magyarázza. A magas kockázati fok miatt ritka bankok folyamodnak zálogházi hitelezéshez a vállalkozásoknak.
Oroszországban alapvetően a zálogházi hitelezés kiterjed a nem célzott kiadásokra (szabadidő, oktatás), vagy a vásárlásra. új lakás, régi felújítása, kertvárosi ingatlanok építése. „Például jelzálogkölcsönt biztosíthat egy lakásban, és elmegy egy kaszinóba játszani, vagy vásárolhat egy másik lakást” – mondja Natalia Kirpicenko. Natalja Vetlugina, a Novy Gorod cég analitikai szolgálatának vezetője szerint elsősorban záloghitelhez folyamodnak, hogy megvásároljanak egy második lakást anélkül, hogy megválnának az elsőtől.
Szükséged van-e irányításra
Vannak cégek, amelyek programjai egyértelműen korlátozzák a hitel rendeltetésszerű felhasználását. Például a több mint 100 bankkal együttműködő ATTA Ipoteka refinanszírozási társaság 2005-ben lépett be az orosz piacra a Remontny jelzálogtermékkel. " Magánszemélyek lakásuk biztonsága érdekében pénzt kapnak, amellyel mind a jelzáloggal terhelt lakást, mind az egyéb lakóhelyiségeket megjavíthatják” – magyarázza a javaslat lényegét Csernyak Sándor. És a cég másik terméke - az "Új lakás - 2" lehetővé teszi a bankok számára, hogy csak egy új lakás vásárlására adjanak ki hiteleket. „A kiadott összeggel való visszaélés teljes mértékben kizárt” – mondja Csernyak.
„A bank ellenőrizheti a hitelforrások rendeltetésszerű felhasználását úgy, hogy kötelezi az ügyfelet, hogy szerződést kössön vállalkozóval szolgáltatásnyújtásra, ingatlan adásvételi szerződést, lakásépítésben való részesedésről szóló megállapodást stb. erősíti meg Anita Berzina.
Ha például az ügyfél egy lakást jelzálogosít el egy másik ingatlan vásárlása érdekében, és ezt kifejezetten megbeszéli a bankkal, a bank kérheti a vonatkozó dokumentumok bemutatását. „Például egy új épület vásárlásához be kell mutatni egy befektetési szerződést vagy egy adásvételi szerződést” – magyarázza Maria Bazyaeva. - De véleményem szerint nem mindig van szükség kontrollra. Hiszen ha a banknak van egy likvid lakása zálogként, amibe senki sincs bejegyezve, és aminek a megvalósításával a banknak nincs gondja, akkor nincs értelme a dokumentumok ellenőrzésének.
Például a DeltaCredit bankban Alla Tsytovich, a DeltaCredit alelnöke szerint „a zálogházi kölcsön kibocsátásakor a hitelfelvevőnek nem kell megerősítenie rendeltetésszerű használat hitelforrások. Így van ez sok más bankban is: a jelzáloggal terhelt ingatlanok garanciát jelentenek arra, hogy így vagy úgy visszakapják a hitelt. A hitelező azonban mindig fenntartja a jogot, hogy ellenőrizze a kölcsön rendeltetésszerű felhasználását.
A kör szűkül
A jelzáloggal terhelt ingatlanokra számos követelmény vonatkozik. Először is, az ingatlannak a hitelfelvevő tulajdonában kell lennie – ez minden bank számára előfeltétel. További feltétel a lakásban regisztráltak száma. Egyes bankok (például az Orosz Föderáció Sberbankja) csak egy „tiszta” lakást vesznek fedezetül, azaz olyant, amelyben senki sincs bejegyezve. Más bankok engedélyezik a regisztrációt a hitelfelvevő jelzáloggal terhelt lakásában, de nem teszik lehetővé a kiskorú gyermekek regisztrációját. Ahogy a "Kapcsolat - Elite Real Estate" cégnél mondják, kölcsönprogramot találhat, ha kiskorú gyermekek regisztrációja megengedett, de tulajdonjogok nélkül.
Sok szakértő felhívja a figyelmet arra az általános tendenciára, hogy az éles versennyel szemben enyhülnek a fedezeti tárgyra vonatkozó követelmények. A "Kapcsolatfelvétel - Elite Real Estate" Maria Bazyaeva szerint "együttműködik olyan bankokkal, amelyek jelzálogjogot biztosítanak egy lakásban, ahol nemcsak gyerekeket, hanem unokákat is regisztrálnak, illegális átépítés folyik, a korábbi tulajdonosokat nem írják ki".
További feltétel az ingatlan elhelyezkedése. A helyszín elfogadhatóságát a kölcsönadók határozzák meg. Kapcsolat - Az Elite Real Estate fedezetnek tekinti a Moszkva és a Moszkvai Régió területén, a moszkvai körgyűrűtől legfeljebb 50 km-re található ingatlanokat. A DeltaCredit Bank hitelt nyújt egy Moszkvában és a moszkvai régióban található lakás fedezete mellett, Szentpéterváron és Leningrádi régió, Nyizsnyij Novgorod, Szamara, Toljatti és számos más olyan város, ahol a Bank programjait végrehajtják. Egyes bankok engedélyezik az ügyfél munkahelyén vagy lakóhelyén található tárgy zálogjogát egy másik városban, ha ott vannak fiókjaik.
Ami magát a jelzálogtárgyat illeti, az bármilyen ingatlan lehet: egy lakás bérház, sorház vagy nyaraló, telek. De szükséges, hogy a tárgy piaci értéke viszonylag magas legyen, és magának a tárgynak likvidnek kell lennie.
Ezen túlmenően, tekintettel arra, hogy a hitel összege nem haladja meg a fedezet értékének 70%-át (vannak kamatai és magasabbak is, de főleg az elit ingatlanokkal foglalkozó bankokban), kis lakás elzálogosítása esetén a kapott összeg csak elég a javításhoz.
Ezért van értelme olyan ingatlanokat jelzálogba helyezni, amelyek a bank számára érdekesek lesznek.
Ahogy Natalya Kirpicchenko mondja, "a gyakorlatban a legegyszerűbb a városi lakóingatlanok jelzáloggal történő kölcsönadása". Alla Tsytovich szerint kevés bank nyújt hitelt kereskedelmi ingatlanok (irodák, raktárak) és külvárosi ingatlanok (házak, nyaralók, telkek) fedezeteként. „A külvárosi ingatlanok esetében a banknak lehetnek saját elképzelései az objektum értékéről, ami nem mindig felel meg a piaci valóságnak” – mondja Natalja Kirpicenko.
Oleg Repchenko, az IRN.ru elemző központ vezetője szerint „a külvárosi ingatlanok értékelésekor sokkal több olyan paraméter van, amely az ingatlanokat likvididdé teheti. Ez jóval nagyobb számú értékelési szempontnak köszönhető, mint például egy lakás értékelésénél.”
A külvárosi ingatlanok értékelésének fő kritériumai a hely, a kommunikáció, az infrastruktúra, az összes szükséges dokumentum rendelkezésre állása, valamint maguk a házak paraméterei, amelyek a lakásokkal ellentétben egyedibbek, és ezért kevésbé likvidek. Ha például egy házat építenek a hitelfelvevő tulajdonában lévő külvárosi területen, akkor a telek biztosíték tárgyává válhat. De kevés bank veszi igénybe a telekfedezetű hitelezést.
„Eddig nem alakult ki kellően a jogszabály ezen a területen, a bankok gyakorlatilag nem hiteleznek telekbiztosítékkal építkezéseket” – magyarázzák a Mirax Group elemzői. Bár a polgárok tulajdonában lévő telkek forgalomba hozatalának elsősorban a magánházak építését kellene ösztönöznie.
A Fosborne Home azonban elindította a szezonra a Country Offer programot - évi 9%-ról 20 éven keresztül, a banki preferenciák keretein belül csökkentett többletbefizetéssel - áll a sajtóközleményben. A "Fosborne Home" hitelközvetítő 27 bankkal működik együtt, amelyek többsége preferenciákat biztosít számára. A hitel biztosítéka nemcsak lakás (a forgalmi érték 90%-áig), hanem telek (a piaci érték 65%-áig) is biztosított. A cég szerint a program magánfejlesztőknek is készült.
A Hansabank emlékeztet arra, hogy „az N 102-FZ „A jelzálogról (ingatlan zálogjog)” szövetségi törvény 5. cikke értelmében egy telek, amelynek jogait az ingatlanjogok és ügyletek állami nyilvántartásba vételére megállapított módon tartják nyilván. azzal jelzálogjog tárgyát képezheti, beleértve a kerti társaság telkét is.
A bankok is meglehetősen óvatosak az épülő objektumokkal szemben. Például nem minden bank vállalja, hogy kölcsönt ad ki egy új épületben lévő lakáshoz (az építkezés befejezetlen szakaszában).
„A nehézség abban rejlik, hogy az építési tárgyat nem lehet zálogjognak tekinteni mindaddig, amíg jogilag be nem jegyezték létezőként” – magyarázza Kirpicenko. Ahogy a "Kapcsolat - Elit Ingatlan"-ban mondják, "az új épület nem lehet zálogtárgy, mivel ebben az esetben nincsenek tulajdonjogról szóló dokumentumok."
Ha a hitelfelvevőnek nem egy, hanem például két lakása van, akkor joga van mindkettőt fedezetként megadni, ezzel növelve a hitelösszeget. A Miel Brókerage azt állítja, hogy az ügyfél „bármit zálogba adhat, mert minden kockázat őt terheli”. Ezért nem tilos, hanem csak üdvözlendő, hogy nem egy, hanem például két lakást adjon hitel fedezeteként. Természetesen feltéve, hogy az ügyfél mindkét lakás tulajdonosa.
Egy szó az értékelőkhöz
A fedezettárgyak értékbecslését a bank által akkreditált független értékbecslők végzik, akik rendelkeznek olyan tanúsítvánnyal, amely feljogosítja őket bármely ingatlan szakszerű értékelésére. A bank átadja az ügyfélnek az akkreditált cégek listáját, és az ügyfél határozza meg, melyikkel kényelmesebb dolgozni. Oleg Repcsenko szerint egy lakás értékelése 100 dollárba kerül a hitelfelvevőnek, de Kúria vagy egy több millió dolláros lakás - 500 dollártól.
Az értékbecslők az ingatlanok aktuális értékének megállapítása mellett legalább a következő évre előrejelzést adnak az objektum értékéről, ami különösen fontos az árak emelkedése esetén. A cég magyarázata szerint „a bank éppen ez alapján határoz meg egy bizonyos együtthatót, vagyis nem 100%-ra, hanem kisebb összegre hitelez”.
De a bank alábecsülheti az ingatlan értékét. Ebben az esetben, tanácsolja Natalya Vetlugina, fel kell vennie a kapcsolatot az ingatlanosokkal. „Azonban meg kell érteni, hogy egyetlen bank sem adja az értékének 100%-át, sőt 90%-át egy lakásért. A szokásos érték itt 60-70%” – figyelmeztet.
Ez megegyezett
Az értékelési eljárást követően megállapodás jön létre a bank és az ügyfél között. Mindenekelőtt meg kell határozni a lehetséges kölcsön maximális összegét. A városi és külvárosi elit ingatlanügyletekkel foglalkozó "Contact - Elite Real Estate" cég tapasztalatai szerint a maximális hitelösszeg a becsült érték 85%-a lehet. A DeltaCredit bankban pedig a Delta Invest záloghitelezési program szerint a maximális hitelösszeg a lakás költségének 70%-a, ha azt fő lakásként használják. Ha pedig a meglévő lakást bérbeadásra használják, akkor a maximális kölcsön az értékének 50%-a lesz. Tekintettel arra, hogy a kölcsönt 10 évre adják, a hitelfelvevőnek joga van mind a jelzáloggal terhelt, mind a megvásárolt ingatlan bérbeadására, részben fedezve a havi törlesztőrészletek költségeit.
A következő lépés a hitelfeltételek megbeszélése. A DeltaCreditnél a maximális futamidő 10 év, a Városi Jelzálogbankban - 25 év. „Mindenhol mások a feltételek. Ezek a hitelfelvevő életkorától és kívánságaitól függenek” – mondja Bazyaeva. Minél hosszabb a kölcsön futamideje, annál alacsonyabb a havi törlesztőrészlet. Ezért például a nyugdíjas korú ügyfelek érdeklődnek a hosszabb hiteltörlesztési időszak iránt. „Kényelmesebb a maximális évszámra felvenni a kölcsönt, még akkor is, ha egy év múlva tervezzük visszafizetni, mivel a havi törlesztőrészletek alacsonyabbak lesznek” – tanácsolja Maria Bazyaeva.
A kamatláb minden bank esetében 9% és 15% között mozog évente rubelben. A DeltaCreditben a kamatláb 11,25%, ha a kölcsönt amerikai dollárban adják ki, és ha a kölcsönt rubelben adják, akkor 12,5%. A City Mortgage Bankban a dollárban nyújtott hitelek minimális kamata 9,9%, rubelben pedig 12,25%. A több mint 30 bankkal, köztük az Alfa-Bankkal együttműködő Fosborne Home-ban a 10 évre szóló hitel minimális kamata (lakás vagy külvárosi ingatlan vásárlása esetén) 9%. Ezenkívül a kamatláb a hitelfelvevő által adott igazolástól függ - 2-NDFL vagy bank formájában.
Minden bank megköveteli az ügyféltől, hogy igazolja a jövedelmét a munkahelyi igazolással 2-NDFL formájában vagy a munkavégzés helyéről származó banki igazolással. „Ez egy kötelező eljárás, mert ha a banknak van is ingatlantárgya zálogtárgyként, biztosnak kell lennie az ügyfél fizetőképességében” – fogalmaznak a Kapcsolat - Elite Ingatlan cégnél.
Váratlan helyzetek
A Városi Jelzálogbank azt tanácsolja: „Amennyiben átmeneti nehézségek adódnak a hitel törlesztésével kapcsolatban, haladéktalanul forduljon a bankhoz, hogy megegyezzenek a kérdés kölcsönösen elfogadható megoldásában. Ez lehet a hiteltörlesztési ütemterv módosítása vagy egy jelzáloggal terhelt lakás eladása.”
„Most sok bank a hitelfelvevő igényeinek megfelelően felajánlja, hogy válasszon egy olcsóbb lakást. Ebben az esetben a banknak elzálogosított lakásra keresnek vevőt. A tranzakció során a pénzt két cellába helyezik: az egyikbe - a tartozás összege, a másikba - a fennmaradó összeg, amely a hitelfelvevőhöz kerül. A bankok gyakran átmeneti törlesztőrészletet fizetnek. Vannak esetek, amikor a hitelfelvevő súlyos problémáinak megjelenésével a bank a hitelfelvevő kérésére halasztást hajtott végre, és több hónapig nem szedte be a kifizetéseket ”- mondja Bazyaeva.
A DeltaCredit megerősíti: „Ha a hitelfelvevő figyelmezteti a bankot pénzügyi helyzetének romlására, vagy egyéb olyan kedvezőtlen körülmények bekövetkezésére, amelyek megakadályozzák a tartozás időben történő visszafizetését, a bank félúton találkozik az ügyféllel, és különféle módokat kínál a lejárt tartozás peren kívüli megszüntetésére ( például új fizetési ütemezés révén). Mindenesetre az ügyfél számára előnyösebb, ha kezdetben mindent egyénileg egyeztet és egyeztet a bankkal, mint később. bírósági eljárások többet veszít."
A hitelfelvevőnek megvan az a bizonyos, bár valószínűtlen kockázata, hogy a bank már bajba kerülhet, és akkor a jelzáloggal terhelt ingatlan Natalja Kirpicenko szerint határozatlan időre „felfüggeszthető”. Ezért sok bank azonnal azt tanácsolja ügyfeleinek, hogy még egyszer ne kockáztassanak, és egyetlen lakást se adjanak zálogba.
Kinek kell
Alla Citovics szerint "a lombard hiteleket a likvid lakások tulajdonosai vesznek fel, akik szeretnének vásárolni egy második lakást például a szülők vagy a gyermekek számára". A Miel Brokerage szerint "a hitelfelvevők többnyire középosztálybeli emberek, akik úgy döntöttek, hogy üzleti tevékenységbe kezdenek, és nem rendelkeznek saját és partnereik pénzeszközeivel."
A Soho Realty hozzáteszi, hogy további ingatlanvásárláshoz két esetben folyamodnak zálogkölcsönhöz: „Az első az, amikor a vevő nem hajlandó pénzt kivenni az üzletből (egy drága lakás költsége mindig nagyon lenyűgöző összeg ). Tekintettel a drága lakások árának növekedési ütemére, a hitelre történő vásárlás jelentősen javítja a tranzakció jövedelmezőségét. A második eset az, amikor nincs elég pénz a kívánt lakásra.”
Ám a legtöbb esetben az emberek egyszerűen félnek az effajta hitelezéstől. Amint azt a DeltaCredit kifejtette, „egyelőre kevés üzlet van. Ez mindenekelőtt a hitelfelvevők pszichológiai akadályának köszönhető. Ennek ellenére nehéz jelzálogba adni az egyetlen otthonát.”
A Városi Jelzálogbank a záloghitelekkel kapcsolatos tranzakciók fokozatos növekedését észleli. Alekszandr Csernyak viszont biztos abban, hogy a zálogházi hitelezés Oroszországban, és általában a hitelpiac is növekedni fog. Csökkennek a hitelkamatok, nőnek a feltételei, nő az ilyen terméket biztosító elsődleges hitelezők száma. "Az adósságkötelezettségekkel kapcsolatos nyilvános sztereotípiákat is legyőzik" - teszi hozzá.
„Nyugaton az ingatlanokat jelzáloggal terhelték és újrazálogosították. A modern Oroszországban a jogi keret hiánya miatt még nincs ilyen gyakorlat. Ha ez megjelenik, a zálogok kolosszális piacká válhatnak – jósolja Natalja Kirpicsenko. - Ezzel nagyobb fokú szabadságot kapnak az emberek, és könnyebben ki tudnak szállni a különféle élethelyzetekből. Végül is a körülmények mások – nem feltétlenül alapértelmezett.
„Valamilyen oknál fogva a bankok ezt a rést eddig megkerülik, és ez az ingatlanárak jelenlegi emelkedése ellenére is így van! - mondja a szakember. - Képzeljünk el egy olyan helyzetet, amikor az ember két éve vett egy lakást 100 000 dollárért 60 000 dollár hitellel. Most a lakása legalább 300 000 dollárba kerül. Tegyük fel, hogy már kifizetett 10 000 dollárt, és maradt 50 000 dollár adóssága. Miért? t ez a személy újabb kölcsönt ad? Hiszen azt a jelenlegi ingatlanára fogja biztosítani. Úgy gondolom, hogy egy ilyen terméknek belátható időn belül meg kell jelennie.”
Natalya Vetlugina azt is mondja, hogy "nem minden bankot érdekel ez". Mert egy dolog, amikor célhitelt adnak ki ingatlanvásárlásra, és egészen más - zálogházi hitelezés: nagy a kockázata annak, hogy a hitelfelvevő másra költi a pénzt. „Bár nagyon világos az az érzése, hogy ez a piac növekszik” – mondta.
Diana ROMANOVSKAYA
